基礎から分かる！アパートローン　－金利や審査基準は？ 住宅ローンとどう違う？

賃貸物件の購入、建築時に利用する「アパートローン」。
アパートローンにはどのような特徴やメリット・デメリットがあるのでしょうか。同じく不動産取得時に利用する住宅ローンとの違いは？ 審査が通りにくいと聞くけど本当？ 金利は高い？…など、アパートローンに関する疑問を基礎から解説します。

アパートローンとは

アパートローンとは、賃貸住宅の建築、購入に掛かる資金を借りるためのローンです。「アパート」という名前が付いていますが、賃貸用があればマンションや一戸建ての建築・購入資金も対象となります。

また、物件の新規取得時だけでなく、現在所有している賃貸物件の底地買い取り資金やリフォーム費用などにも利用することができます。

アパートローンの基本的な仕組み

アパートローンも他のローンと基本的な仕組みは変わりません。まず、金融機関から資金の借り入れを行います。借り入れた資金には一定の金利がかけられ利息が発生します。毎月の返済日には、その利息と元金を合計した金額を返済します。

ただし、アパートローンの返済原資金は毎月入る家賃収入が前提となっています。そのため、家賃収入に占める返済額の割合を示す返済比率が、賃貸経営のキャッシュフローを考えるうえで重要な数字となります。

アパート経営のメリットや流れなどの基礎知識についてはこちらの記事をご覧ください

アパートローンと住宅ローンはどう違う？

不動産の取得やリフォームを行う際に利用できるローンとして、住宅ローンとアパートローンの2つがあります。

住宅ローンは自分が住む家を買うための資金を借り入れるものであり、返済は借りる人の収入から行うため、金融機関は借りる人の年収や年齢などで返済能力があるかを審査します。

一方、アパートローンは賃貸経営という事業を行う目的で組むため、審査は借りる人の属性のほか、物件の価値や事業計画に基づいて行われます。

一般的に、住宅ローンよりもアパートローンのほうが金利は高くなります。

アパートローンと住宅ローンは併用できる？

アパートローンと住宅ローンは併用可能です。もともと不動産賃貸業をしている人がマイホームを購入する場合や、マイホーム購入後に余剰資金で不動産投資を始めるケースなどが考えられます。

金融機関としては、住宅ローンとアパートローンは返済原資（資金源）が異なるため、併用に問題はないというスタンスです。ただし、審査に通るかどうかは借りる人の状況や融資対象物件の資産性などによります。

アパートローンの団信には加入した方がよい？

団体信用生命保険（団信）とは、アパートローンの返済中に借りた人（契約者）が事故や死亡などでローン返済が難しくなったときに、残債がゼロになる保険です。団信に加入することで投資リスクを減らせる、万が一の場合にも家族に土地や建物を残せる、連帯保証人が不要になるなどのメリットがあります。

しかし、相続税対策としてアパートローンを組む場合は、団信によってその効果がなくなる可能性があります。保険料は金利に上乗せされるため、ローンの返済負担が増えるというデメリットも。そもそも借りる人の年齢や健康状態によっては団信に加入できないこともあります。

住宅ローンではほとんどの場合、団信加入が必須条件となっていますが、アパートローンでは必ずしもそうとは限りません。現在加入中の生命保険の見直しも含めて、どうするのかを判断しましょう。団信に入らない場合は、万が一に備えて物件の経営継承ができるよう準備しておくと安心です。

アパートローンのメリット・デメリット

アパートローンのメリット

1つ目のメリットは、アパートローンを利用し「レバレッジ効果」を利かせることで収益性を高められることです。レバレッジとは「てこ」を意味し、少ない自己資金で大きな金額の取引をすることを意味します。

例えば、自己資金のみで物件を購入する場合と、アパートローンを利用した場合を比較すると、以下のように年間収益に差が生まれます。

◆自己資金3,000万円でローンを活用せず3,000万円（利回り10％）の物件を購入する場合　
　3,000万円　×　10％　＝　年間収益　300万円

◆自己資金3,000万円＋ローンで4,000万円を借り入れして7,000万円（利回り10％）の物件を購入する場合
　　7,000万円　×　10％　＝　700万円
　ローンの金利3％、返済期間15年とすると、年間で支払う返済額（元金+利息）はおおよそ
　　214万円　＋　117万円　＝　331万円
　　700万円　－　331万円　＝　年間収益　369万円

このように、同じ自己資金・同じ利回りでも収益が変わってきます。また、事業資金が大きくなることで、より収益性の高い物件の取得が可能となり、結果空室リスク等の低減も叶います。

ローンを利用すればより大きい事業規模で賃貸経営ができることがアパートローンのメリットといえます。

また、将来の相続税対策ができるのもアパートローンの利点です。相続発生時にアパートローンの残債がある場合、債務控除が適用され、相続財産の評価減が可能になります。

不動産投資の理想の利回りについてはこちらの記事をご覧ください

アパートローンのデメリット

『アパートローンと住宅ローンはどう違う？』の項でも触れたとおり、住宅ローンと比べると金利が高いことがデメリットとしてあげられます。

さらに、レバレッジ効果だけを期待して無計画にアパートローンを組んでしまうと、空室や家賃変動、金利変動によって収支が悪化した際に、ローンの返済ができなくなるリスクもあります。

アパートローンの借入先

アパートローンの借入先には、次のようなものがあります。

1. 政府系金融機関

政府系金融機関とは、政府が出資金の多くもしくは全額を出資している金融機関で、代表的な機関として「日本政策金融公庫」などがあります。中小企業を支援する目的で運営されており、固定金利で金利の低いことが特徴です。反面、融資上限額は小さく、返済期間も短めです。

2. 都市銀行

都市銀行は、普通銀行の中でも東京や大阪などの大都市に本店を置き、全国に広く支店網を持つ大規模銀行のことです。メガバンクとも呼ばれる「みずほ銀行」「三菱UFJ銀行」「三井住友銀行」「りそな銀行」などもその一部です。低金利で高額な融資が受けられる分、審査が厳しいことが特徴です。

3. 地方銀行

地方銀行は、特定の地域に根差した経営基盤を持つ銀行です。都市銀行と比べて融資可能額が低い、金利がやや高めといったデメリットはありますが、独自の基準で審査を行うため、都市銀行の融資審査に通らなかった人が地方銀行の審査に通るケースもあります。

4. 信用金庫

信用金庫は、その地域の中小企業や住民が会員となりお互いに助け合う「共同組織」の地域金融機関です。地域の活性化を目的としており、地域密着型で融資を行っています。営業エリアが限定されていますが、地域に貢献する事業への融資を優先して行っているため、該当地域であれば利用を検討してみても良いのではないでしょうか。

5. ノンバンク

ノンバンクは融資を専門に行う金融機関で、一般的に銀行などと比べると審査や融資のスピードが速いのが特徴です。反面、融資可能金額が低く、金利もやや高めの傾向があります。

アパートローンの借入先はどうやって決める？

上記のように、アパートローンの借入先にはそれぞれ特徴があり、どこから借りるのがいいのかは個々の状況によって異なります。

借入先を検討する際の比較要素としては、大きく①金利 ②審査基準 ③借入可能額 ④付帯条件の4点が考えられます。

① 金利
アパートローンの金利は、変動金利と固定金利の2つから選ぶことになります
変動金利は、その金利の低さが一番のメリットです。反面、返済期間中に定期的に金利の見直しが行われ、金利上昇フェーズでは返済額が増えてしまうリスクがあります。変動金利の金利は、短期プライムレートという金融市場の指標金利と連動して変わるため、今後の経済状況についてしっかり見極めることが肝心です。

固定金利は完済時まで同じ金利のまま変わらないため、返済計画を立てやすい点がメリットです。デメリットは、同時期の変動金利と比較して金利は高く設定されるため、返済総額も高くなることです。日本ではこれまでマイナス金利政策が採られてきたため、長年低金利が続いていましたが、現在転換時期を迎えつつあります。すぐに金利が大幅上昇することは考えにくいですが、慎重に検討する必要があります。

金利が0.1％違うだけでも全体の返済額はかなり変わるため、金利ができるだけ低いアパートローンを借りたいところです。しかし、返済期間が長期にわたるからこそ安易に低金利ローンを契約することはせず経済状況を見極め、長期的なキャッシュフローを確認したうえで、ご自身にあったローンを契約することが重要になってきます。

② 審査基準
金融機関によって審査基準が異なるため、一方では審査に通らなかったものの、別の金融機関では通るということもあり得ます。もともと資産家であったり、賃貸経営の実績があったりする人は比較的通りやすく、金利も低くなる傾向があります。賃貸経営の実績がまだ浅い時期は金利の低さにこだわりすぎず、信用金庫やノンバンクなどより自分や対象物件の状況に応じた金融機関を借入先に選ぶと、審査が通りやすくなる可能性があります。

③ 借入可能額
アパートローンでいくらまで借りられるかは、一概に決まっているわけではありません。審査と同じで、借りる人の年収や経営実績のほか、物件の収益性などで判断されます。購入する物件を決める前に、金融機関にいくらまで融資可能かを事前に確認しておくと安心です。

④ 付帯条件
付帯条件は融資条件とも呼ばれ、融資額に対する自己資金の割合や担保・保証人の要不要などが金融機関ごとに設定されています。借り入れをする人の状況によっては条件が追加されることもあるため、借り入れを希望する金融機関にきちんと確認し、自分の状況に合った条件のローンを選ぶようにしましょう。

アパートローンの審査基準と申請手続きの流れ

アパートローンの審査に向けて揃えるべき書類はどのようなものがあるのでしょうか。また、審査申し込みから融資の実行まではどのように進むのでしょうか。詳しく紹介していきます。

アパートローンの審査基準と必要書類

アパートローンでは、借りる人の経済状況や物件の資産価値などさまざまな基準で審査が行われます。審査には、それらを証明するための書類が必要になります。
一般的には次のような書類です。（金融機関によっては他にも提出を求められる場合があります）

【借りる人に関する書類】

書類の種類	詳細
本人確認書類	氏名・住所・年齢といった個人情報の他、家族構成なども確認します。
職務経歴書	勤務先の業種や規模、本人の勤続年数や雇用形態などを確認します。
年収確認書類	源泉徴収表・課税証明書・確定申告書などが該当します。 過去遡って数年分が必要です。
現在の借入の返済予定表	住宅ローンやマイカーローンなど、現在借り入れをしている他ローンの返済予定表です。 返済先の金融機関から取得します。
既存物件の資産一覧や金融資産の明細	申込者の資金力を把握するために必要です。

【物件に関する書類】

書類の種類	詳細
売買契約書	融資対象物件の売買契約書。 事前審査の段階では取得できないため、本審査を申し込む際に提出します。
物件概要書・重要事項説明書	物件名、住所、利回り、面積など、基本的な事項を確認します。 不動産会社に請求することで取得できます。
設計図面	融資対象物件の平面図や構造図など。 物件の担保価値を把握するために必要です。
登記簿謄本・公図	所有者や抵当権など、権利関係を確認します。 最寄りの法務局で取得できます。
レントロール	申家賃明細表とも呼ばれる、物件の部屋ごとの賃貸借条件（家賃や現況）を一覧にしたものです。
実印と印鑑登録証明書	ローンの申し込み時に必要です。

アパートローンの申請から融資までの流れ

① 金融機関の選定
『アパートローンの借入先はどうやって決める？』の項でも述べましたが、金利や審査の厳しさなどで判断し、自身の状況に合った金融機関を選びます。建築会社や不動産会計からいくつか紹介してもらい、その中から選ぶこともできます。

② 融資相談・事前審査申し込み
金融機関の融資担当者にアポイントを取り、融資の相談と事前審査を申し込みます。揃えられる書類は事前に準備しておくと、審査の段取りもスピーディーです。

③ 物件の調査と査定
物件が決まった段階で設計図面やアパート経営の事業計画書などを提出すると、物件の資産価値や収益性が調査されます。物件評価には「原価法（積算評価）」や「収益還元法」などの方法があり、金融機関によって評価方法や物件評価額が異なります。

事業計画書の重要性や作成にあたってのポイントについてはこちらの記事をご覧ください

④ 事前審査
物件に関する上記の書類とともに、借りる人自身の収入・資産・借入状況が分かる書類を提出し、事前審査を受けます。事前審査によってどのくらいの融資が受けられるかなど、大まかな状況が分かります。

⑤ 本審査
事前審査に通ったら、必要書類を用意して本審査を申し込みます。本審査に必要な書類は金融機関で異なるため、事前に確認しておきましょう。

⑥ 本承認
本審査に通ると融資決定の通知が届き、本承認となります。本審査にはだいたい数週間から1カ月程度かかります。融資決定通知には実際の融資可能額や金利、返済期間が明記されています。

⑦ 融資の実施
提示された条件に問題がなければ、金融機関と「金銭消費貸借契約」を結び、アパートローンの契約となります。融資は物件の引渡日に実行されるのが一般的で、この際に建物保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記なども行います。

アパートローンの金利の目安

アパートローンは住宅ローンに比べて金利が高めですが、どれくらいを目安とすればよいのでしょうか。

借入先の金融機関や借りる人の状況にもよりますが、アパートローンの金利は変動金利で1～2％、固定金利で3～5％程度が目安といわれています。

ただし、借入先の種類の項でもありましたが、同じ変動金利でも審査が厳しい金融機関ほど金利は安く、逆に審査が緩やかな金融機関は金利が高めになる傾向があります。

アパートローンのリスクとリスク対策

アパートローンのリスクとその対策には、以下のようなものがあります。

金利上昇リスク

アパートローンを変動金利で契約した場合、将来金利が上がるリスクがあります。現在は低金利が続いていても、今後の経済動向次第では金利引き上げの可能性も出てきます。金利上昇は収益の減少に直結するため、慎重に選ぶようにしましょう。

空室リスク

アパートローンの返済は、毎月の家賃収入を原資としています。そのため長期の空室や空室の割合が大きくなると、返済後の収益が残らないどころか、返済できないリスクにつながります。

アパートローンを申し込む際、事業計画書には想定空室率も盛り込みますが、それが現実的な数字なのかは必ずシミュレーションしておくようにしましょう。

空室リスクの対策についてはこちらの記事をご覧ください

レバレッジ効果を狙いすぎることによる返済リスク

アパートローンによって少ない自己資金でも大きく利益を上げられるレバレッジ効果について前述しましたが、借入額が大きくなるほど毎月の返済額も増加します。

リスク回避には、表面利回りだけで物件を判断せずキャッシュフローをしっかり組み立てておくこと、適切な借入額を見極めることが重要になってきます。アパートローンの返済比率は50％程度が目安とされているため、それを大きく超えないよう事業計画を立てるようにしましょう。

売却してもローンが払えないリスク

新築物件を建築・購入する場合は、その価格が妥当なのかを念入りに調査・検討することが不可欠です。周辺相場よりも高すぎる場合、最終的に物件を売却してもローンを完済できないオーバーローン物件となるリスクもあるからです。

成功するアパートローンの進め方

長期戦略の立て方

アパートローンを考える際、金利のほかに、融資期間が重要な要素となってきます。融資期間が長いほど毎月の返済負担は少なく、手元に残る収益が多くなりますが、半面、総返済額は増えますし、金利上昇による毎月の返済額増加のリスクもあります。

しかし、アパートローンの融資期間は借りる人がある程度自由に設定できる住宅ローンとは異なり、融資対象物件の築年数や構造による制限を受けます。

アパートローンの融資期間を決める基準の一つに、物件の法定耐用年数から築年数を引いた「残存耐用年数」があります。

法定耐用年数は建物の構造に応じて定められ、木造の場合は22年、鉄骨造は鉄骨の厚さによって19～34年、RC造とSRC造は47年です。新築で建てる（購入する）場合、この年数を「残存耐用年数」としてローンを組む際の基準とするため、融資金額が同じであれば法定耐用年数が長い構造のほうがローンの契約期間を長くとれることで月々の返済額を抑えられ、キャッシュフローを良好に保ちやすいといえます。

なお、金融機関や物件の立地などによっては、完済時の年齢や申込者の属性、事業計画などを総合的に考慮し、耐用年数を超えた物件でも融資が認められるケースもあります。購入を希望する物件が築古物件であっても、すぐに諦めるのではなく、一度金融機関に相談を行ってみてはいかがでしょうか。

また、賃貸経営を続けていくうちに2棟目、3棟目と新たにアパートローンを組んで事業規模を大きくしていく場合もあるでしょう。2棟目以降のアパートローンはすでに所有している物件の資産価値（＝担保価値）も審査基準となるため、1棟目は担保価値が高く、また価値が保てそうな物件を選ぶようにしましょう。返済総額を圧縮できそうであれば、アパートローンの借り換えも検討します。

さらに賃貸経営を始めるときは、その物件をいずれ子どもなど親族へ相続するのか、売却するのかなど出口戦略についても検討しておくことが重要です。どのタイミングで売却した場合、最低売却価格はいくらになるのか、その場合のキャッシュフローはどうなるのかなどもシミュレーションしておきましょう。

アパートローンの借入可能額を増やすには

融資の上限額は、借りる人の年収や物件の収益性に応じて変わります。金融機関によっても違いますが、一般的なサラリーマンの場合は年収の10～15倍程度のローンが借り入れできるといわれています。例えば年収800万円なら8,000万～1億2,000万円、年収1,000万円なら1億～1億5,000万円です。

借入可能額を増額する方法には、転職や副業で年収を上げるほかに、自己資金を増やすという方法があります。資産背景があり、返済能力が高いと金融機関が判断すれば、高額融資を受けやすくなります。

アパートローンを低金利で借りるコツ

長期にわたる賃貸経営において、少しでも好条件で融資を受けたいと思うのは当然です。アパートローンを低金利で借りるコツはあるのでしょうか。

物件の収益性は審査だけでなく、金利の判断材料にもなります。そのため担保価値が高く、賃料の安定が見込めそうな物件を建てる（購入する）ことがまず挙げられます。賃貸物件の実績が豊富なハウスメーカーや、エリアの賃貸事情に知見を持つ建築会社を選び、賃料や管理のことなども加味しながらふさわしい物件を建てましょう。

また、複数の金融機関に相談して比較検討することや、地域密着型の金融機関を探すことによって低金利でアパートローンを組める場合があります。

アパートローンの利率：比較して最適な選択を

アパートローンの利率（金利）相場はだいたい2～5％程度ですが、金融機関によって異なります。主な金融機関の金利は以下となっています。

主な金融機関のアパートローン利率

・政府系金融機関　1～3％程度（日本政策金融公庫の場合）
・都市銀行           　1～3.5％程度
・地方銀行           　1.5～5％程度
・信用金庫           　2.5～5％程度
・ノンバンク       　4.5％～

これまでにも触れたように、アパートローンの金利は審査の厳しさと比例する傾向があるのが分かります。また、金利タイプにも変動金利、固定金利があり、固定金利はさらに固定期間を10年、20年などと選ぶことができます。変動金利のほうが金利は安く設定されているため、このまま低金利が続く見立てであれば、変動金利を選ぶのが有利ですが、将来的な経済状況の見通しと把握は必要です。

返済方法

アパートローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。

元利均等返済は、毎月の返済額が一定の返済方法です。借り入れ当初は、毎月の返済額に占める利息の割合が多い状態ですが、返済が進むにつれて元金の割合が多くなっていきます。返済額が一定のため返済計画を立てやすく、賃貸経営をこれから始める人向きの一般的な方法といえます。

元金均等返済よりも総支払利息は多くなりますが、利息は経費として扱えるため、税金面ではメリットにもなります。

元金均等返済は、毎月の返済額のうち元金の金額を一定に設定している返済方法です。利息が多い借り入れ当初は返済額が多く、返済が進むと毎月の負担は減っていきます。

元利均等返済よりも元金が減っていくスピードが速いため、総支払利息は少ないですが、ローン開始当初の返済負担が大きくなります。事業主の資産状況に余裕がなければ金融機関が承認しないことも多いため、資産状況が比較的良好な賃貸経営者に向いた返済方法といえるでしょう。

アパートローンの審査に通りやすい建築会社とは

アパートローンでは、物件そのものの資産価値や収益性が審査および金利に大きく影響することが分かりました。アパートローンの審査には綿密な事業計画書や収益シミュレーションも重要ですが、何よりその計画を実現できる可能性が高い、ニーズに合った良質なアパートの建築が欠かせません。

高収益が目指せて担保価値も高いアパートを建てられる建築会社であれば、金融機関の融資担当者が「これならば今後も健全な経営状態を継続していけるだろう」と判断する好材料になります。

その点を高いレベルでクリアできる建築会社がセレ コーポレーションです。

セレコーポレーションについてはこちらをご覧ください

セレ コーポレーションは、東京圏でのアパートの累計建築実績2,700棟以上、入居率98.1％（2023年11月末時点）を誇る“アパート専門メーカー”。自社一貫体制の品質の高さと時を経ても色褪せない外観デザイン、若者に選ばれる空間設計で実績を伸ばし続けています。

「建てて終わり」ではなく自社内での賃貸管理・建物管理のワンストップサポートでも、賃貸オーナーの支持を集めているセレ コーポレーション。アパートローン審査時に限らず、長期間にわたる賃貸経営の心強い味方となってくれるでしょう。賃貸経営を始めようか検討されている方は、ぜひ一度相談してみてください。

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IT企業にて20年間、ユーザサポートおよびシステム運用に従事したのち、保険や金融商品を販売しない独立系ファイナンシャルプランナーとして2024年に独立。
30代半ばに心の状態が原因でお金の判断を誤った経験や、自身がおひとり様として生きる中で感じてきた将来への不安をきっかけに、現在は40代以降の独身女性を中心に、「お金の不安を、自分らしい答えに変えるサポート」を行っている。
数字や理論だけに偏らず、「その人の想い」に丁寧に耳を傾け、一人ひとりの価値観や人生観を大切にした中立的なアドバイスを提供している。