不動産投資をする上で、重要な判断規準となる「利回り」。利回りとは、「投資額に対して得られる、見込み収益の割合」のことをいいます。不動産に投資して収益を得るためには、できるだけ利回りの高い物件を探すことが大前提です。

そこで覚えておきたいことは、不動産投資には2種類の利回りがあるということです。それぞれの違いを理解していないと、まったく収益が出ない物件を購入してしまう可能性もあります。そのため、利回りについての知識を身につけることが、不動産投資の最初の一歩であるとも言えるでしょう。

では、その2種類の利回りについて詳しく見ていきましょう。

「表面利回り」と「実質利回り」

表面利回り

たとえば、賃貸アパートを5,000万円で購入したとします。年間の家賃収入が500万円だとすると、利回りは10％。つまり、10年間で投資資金の5,000万円が回収できる計算です。このように、家賃収入の総額を物件価格で割り出すという、シンプルな計算によって導き出された数字が、表面利回りです。

一般的に、仲介業者や物件検索サイトを通じて投資用物件を探す際は、この表面利回りが提示されます。ただし、紹介された物件が、どれも利回り10％以上だからといって、よろこんではいけません。表面利回りは、物件にかかるコストを全て排除しているため、正確な収益を導き出すものではないからです。

実質利回り

物件を所有した際にかかる経費を含めて計算したものが、「実質利回り」です。経費には、不動産の管理費や固定資産税など、毎月、あるいは毎年かかるものが複数あります。

例えば、経費や税金が、年間100万円かかるとしましょう。前述した5,000万円の物件に当てはめた場合、年間500万円の収益から、100万円がマイナスされます。すると、残るキャッシュは400万円。こうして経費を差し引いて導き出された利回りは、8％となります。これが、実質利回りです。

不動産投資で、どれくらいの収益が得られるのかを考えることは、すなわち、必要な支出をあらかじめ想定しておくことなのです。

想定できる代表的なランニングコスト

ところが、実質利回りを導き出すことは、なかなか難しいことでもあります。というのも、物件のスペックによってかかる経費が異なるため、「経費はこれだけかかる」ということが、一概には言い切れないためです。実際に物件を持ってみて、初めて気が付くコストもあるはずです。

しかし、発生する確率の低いトラブルを除けば、不動産はリスクを想定しやすい投資とも言えます。ある程度はリスクを自力でコントロールできる上に、株式などに比べると値動きは緩やかです。急激な値上がりや値下がりに一喜一憂する心配は極めて少ないでしょう。

例として、賃貸アパートを所有したことで、考えられる代表的なコストをいくつかご紹介します。

まずは、壁や屋根など、建物全体にかかる修繕費です。建物の修繕は経年数によって、確実に必要になるため、実質利回りを試算するうえで、想定しておくべきコストだといえます。また、エレベーターのある物件なら、その定期的な点検費用も必ずかかります。水道管の点検も同様です。そして、住人が退去した際のクリーニング代もかかってきます。部屋の広さに比例して、クリーニング代は高くなっていきます。時にはリフォーム工事も必要になるでしょう。

実質利回りを導き出すには、物件の購入段階で、これらの経費を想定して計算することがポイントです。ただし、物件によっては、予定よりもずっと早い段階で修繕工事が必要になる場合もあるということを忘れてはいけません。例えば、海沿いの物件は潮風が吹くため、その分、壁の劣化も早くなります。

地震保険や火災保険、施設賠償責任保険など、オーナーとして加入しておくべき保険に入っていれば災害に伴った損害や共用部の破損に対しては保険で賄えますが、修繕費などは保険で賄えない場合が多いため、いざとなったときに慌てないよう心づもりをしておきましょう。

空室リスクを避けるために

賃貸アパートを所有する以上、トラブルがいつどのタイミングでやってくるかはわかりません。しかし、家賃収入さえ確保していれば、ある程度のトラブルには対応できます。裏を返せば、家賃収入がなければ、突如やってくるトラブルにも、対応できません。つまり、家賃収入を生むためには所有している物件に入居者が埋まっていることが大前提となるのです。

要するに、賃貸アパート経営で最も懸念すべきは、空室リスクです。ですが、いくら実質利回りを細かく計算して賃貸アパートを購入したとしても、空室リスクを完全に回避することは難しいでしょう。

空室リスクをできるだけ回避するためにできることは、購入段階で、立地や築年数などを熟慮し、空室になりにくい物件を選ぶことが何より重要です。また、手数料はかかりますが、一つの手段として、入居者募集が得意な不動産管理会社やアパート経営の専門家に管理を委託することも、空室リスクを下げることができるため安心して経営を行なえます。

不動産投資で安定した収益を得続けるためにも、実質利回りを想定することは必須です。表面利回りに左右されず、運用にかかるコストがどれくらいなのかを考え、実質利回りを導き出すことが、不動産投資成功の鍵といえるでしょう。

監修＝紺野 健太郎