所有している土地を、ただ持っているのみでは管理の手間や税金がかかってしまうだけです。「土地活用」はそんな悩みを解決し、所有する土地から利益を生み出すことができます。土地の使い道を考え、安定した収入を得ることで土地をプラスの財産にする土地活用。その方法について解説します。
土地活用とは？
土地活用とは、利用していない土地を有効に使って事業を行い、利益を生むことを指します。相続や購入した土地は、所有しているだけでお金がかかってしまうもの。その負担を減らしながら、土地を元手に収入を得ていく方法すべてを「土地活用」と呼びます。
土地活用のメリットとデメリット
事業である以上、土地活用にはメリットとデメリット（＝リスク）が存在します。
それぞれに見てみましょう。
土地活用のメリット
大きなメリットとしては、長期的に安定した収入が得られる点があります。そのために必要となるのが、土地を収益が出せる形に変えることです。具体的には、賃貸物件を建てたり、駐車場として整備したりするなどの方法が挙げられます。
また、土地活用によって税金の負担を軽くすることもできます。例えば、固定資産税と都市計画税は建物や土地の所有者に課せられる税金ですが、「住宅用地の特例」により、建物が建っている土地の方が更地よりも安くなるのです。200㎡以下の住宅用地であれば、固定資産税は1/6の額、都市計画税は1/3の額に軽減されます。
ただし、建物があるといっても、空き家が残っているだけの状態では土地活用とはいえません。さらには管理状態が悪い「特定空き家等」に指定されてしまうと、更地よりも税金が高くなります。「古い実家を相続したものの、遠方で管理ができずに放置している」などといった人は要注意です。
毎年の税金だけでなく、将来的に土地を次代に引き継ぐときの相続税の負担を減らすこともできます。相続税は土地の評価額に税率をかけて計算されますが、賃貸住宅が建っている土地や自宅・店舗などで使用していた土地は評価額が低くなるためです。
土地活用のデメリット
土地を活用するには初期投資やランニングコストがかかります。初期投資は、例えば賃貸住宅ならその建築費用、ランニングコストは賃貸経営のための管理費や修繕費などを指します。
目的やニーズに合っていない土地活用の方法を選んでしまうと、経営がうまくいかず初期投資分の借金だけが残った、ということにもなりかねません。土地活用に限った話ではありませんが、そのリスクがデメリットといえるでしょう。
土地活用をするために必要な資金はどのくらい？
では実際、土地活用にどれくらいの資金が必要なのかは気になるところ。これは土地活用の方法によって大きく幅があります。
「売却」も土地活用のひとつで、この場合は資金ゼロで実現できます。
土地を所有したまま、資金をかけずにできる土地活用には、他の事業者に土地を貸す借地や土地信託などがあります。比較的初期投資が少ない（1,000万円以内）土地活用としては、駐車場経営やトランクルーム経営などが考えられます。
賃貸経営は建築費が費用となるため、建てたいアパートやマンションの規模によって3,000万円程度から数億円もの差が出てきます。多くの場合、ローンを組んでスタートすることになりますが、将来にわたる収支のバランスをしっかり考えておく必要があるでしょう。
ちなみに必ずしも借入金が少なければいいという訳ではなく、土地活用の目的によって自己資金と借入金の有利な割合が変わることがあります。例えば、相続税対策で賃貸経営などを行う場合、借入金が多いと相続時に債務控除ができるため、結果的に有利となります。
土地活用にかかる税金にはどんなものがある？
土地活用にかかる税金には次のようなものがあります。
・固定資産税
・都市計画税
・所得税
・住民税
・相続税
・贈与税
このうち、土地を所有しているだけで毎年かかる税金が固定資産税と都市計画税です。固定資産税は土地や建物の評価額×1.4％の税率、都市計画税は0.3％の税率が定められています。しかし、『土地活用のメリット』でも触れたとおり、賃貸経営をすることによって「住宅用地の特例」で税額を減らすことが可能です。
所得税は、土地活用という事業で得た収入から経費（管理費やローン返済、減価償却費など）を引いた所得に対してかかる税金です。住民税も同じで、前年の所得に対して一律の税率（都道府県民税4％＋区市町村税6％＝10％）をかけた税額となります。
相続税と贈与税については、それぞれ土地を相続、もしくは贈与されたときに発生します。相続税は3,000万円+（600万円×法定相続人の数）という基礎控除を超える財産の相続時に、贈与税は年間110万円を超える贈与の場合にかかる税金です。
特定の土地の活用方法
土地は、広さや立地によって適した活用方法が変わりますが、なかには特定の条件がともなう土地もあります。そのような土地の場合はどうすればよいか、次にまとめました。
空き地の活用方法
自己資金や今後の展望によって、売却から賃貸経営まで、ふさわしい方法を選んで活用していくことになります。この後の項『土地活用の主な種類』から、目的や資金力に合う活用方法を選びましょう。
小さな土地の活用法
「相続したものの、狭い土地で売却は難しい。でも税金はかかるのでなんとかしたい」というケースは意外に多いようです。土地の広さによりますが、1坪程度のデッドスペースなら自動販売機や証明写真機、もう少し広ければコインランドリーやコインロッカー、トランクルームや駐車場・駐輪場の設置などが考えられます。
小さい土地ということで初期投資も少なめで済みますが、収益を得るには立地にふさわしい方法を選択する必要があります。
農地の活用方法
農地とは「耕作の目的に供される土地」と農地法で定められた土地です。そのため農地に住宅などを建てることはできません。もし農地でアパートや駐車場を経営したい場合は、宅地への転用申請が必要です。
農地のままであれば、以下のような活用方法があります。
・売却（ただし、農地売却には農業委員会の審査が必要）
・市民農園を開設する
・貸農園として貸し出す
・自分で農業をする
借地権の活用方法
土地を持っていない場合でも土地活用できる方法として、借地権があります。地主に地代を払い、その土地に賃貸物件などを建てて経営する形になります。
そのため、資金計画には地代も想定して含めておく必要があり、建物の売却や増改築などには地主の承諾を得なければなりません。一方で、土地にかかる固定資産税は地主が払うため、負担せずに済みます。
土地活用の主な種類25選
土地活用にはさまざまな方法があり、必要な資金や得られる収入、事業計画の期間などもそれぞれ違います。オーナーの目的や立地に合った活用法を選ぶことで、将来にわたって「お金を生み出す土地」にすることも可能です。主な方法を以下にご紹介します。
1. 土地を売却する
資金の項でも触れましたが、自己資金ゼロでできる「売却」もひとつの土地活用です。売却益を得ることができますが、利益が出た場合は「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。税率は土地の所有期間が5年を超えているかどうかで変動します。
2. 土地を貸す（借地）
土地のみを貸す活用方法で、貸借人から地代を得ることができます。自己資金や管理の必要がなく収益化できる方法ですが、固定資産税は地主に課税されます。
3. アパート経営
アパート経営は、アパートを建築して家賃収入を得る方法です。金融機関からアパートローンを受けて購入し、ローンの返済も合わせた長期の経営計画によって利益を出していく投資法といえます。投資といっても株やFXなどに比べて安定しているのが特徴で、相続などで土地がある場合は高い利回りでの経営が可能です。
また、小規模住宅用地の特例で200㎡以下の部分は固定資産税が1/6、都市計画税においては1/3になるという節税効果もあります。
4. マンション経営
マンション経営のメリット・デメリットはアパート経営とほぼ同じですが、建築費・収益ともに高くなります。満室ならアパートよりずっと大きい利益を得られる一方、空室によるリスクも大きくなります。
5. 戸建て賃貸経営
戸建て賃貸経営は、アパート・マンションと似ていますが、家賃収入は集合住宅と比べると低く、空室のときは収入ゼロとなってしまいます。
しかし、ファミリー層を中心に需要は高く、賃料が高めであっても空室リスクは低くなります。また、一度住み始めると入居者が長期間住む傾向にあるため、収益性は安定しやすいのが特徴です。もし売却する場合でも、立ち退きなどの手間が少ないこともメリットのひとつ。狭い土地やすでに家が建っている土地を、資金をかけずに活用したい場合などにおすすめの方法といえます。
6. ガレージハウス経営
ガレージハウスは1階にガレージのある戸建てのこと。車やバイクなどに特化した賃貸物件は、置き場所を探している人には本当にありがたいものです。ガレージがメインであるため居住部分の広さにはあまりこだわらない人や、趣味のためのセカンドハウスとして利用する人も多いようです。車やバイクでの移動がメインで競合が少ないため、駅から遠くても高めの賃料設定が可能となります。
デメリットとしては、戸建て賃貸経営と同じく空室の時は収入がゼロになってしまう点です。競合が少ないというのも、データや実績が乏しく、成功例が見えづらいということも影響しています。
7. シェアハウス運営
若者を中心に利用の広がるシェアハウス。同じ一戸建てでも複数の人に貸し出すため、一世帯に貸すよりも空室リスクが低く、収益性の高いことが特徴です。
ただし共有スペースの設備を揃えたり、入居者の入れ替わりによるリフォームなどにコストが生じたりするというデメリットも。委託管理費も一般の賃貸物件と比べて高く設定されています。
8. 賃貸併用住宅経営
もし自宅の建築も検討中であれば、賃貸併用住宅を建てることも有効な土地活用方法になります。賃貸部分からの家賃収入を自宅のローン返済に充てられるほか、居住用スペースが50％を超えていればアパートローンよりも金利の低い住宅ローンでの借入が可能です。
9. トレーラーハウス経営
トレーラーハウスはアメリカなどで浸透している、車でけん引できる住宅。一定の条件を満たすことで建物ではなく車両扱いとなるため、建築確認申請が不要で、建物に係る不動産取得税や固定資産税もかかりません。
工事をすれば電気や水道などのライフラインも設置できるため、住宅のほかに、宿泊施設や店舗として使うこともできます。移動・設置費用を含めても、一般的な建物より初期費用が安く済むのもメリットです。
自治体への確認は必要ですが、再建築不可の場合や、市街化調整区域や農地など建物が建てられない場合の土地活用法として注目されています。
10. トランクルーム経営
日当たりが悪かったり、広さや形状がアパート経営に向かなかったりする土地でも有益に活用できる方法がトランクルーム経営です。屋外型であれば1つから設置でき、初期費用も数百万円程度で賃貸住宅より安く抑えることができます。また、人が住むわけではないため手間や修繕費も少なくて済みます。
トランクルーム経営には、業者に土地を貸して地代のみを得る「事業用定期借地方式」、建てたトランクルームを一括借り上げしてもらう「リースバック方式」、管理や集金を業者に任せる「業務委託方式」があります。
11. レンタルスペース経営
居住用ではなく、時間単位で会議やパーティー、イベントのために部屋を貸すのがレンタルスペースです。テーブルや椅子のほか、仕事用の需要が多いレンタルスペースではコピー機や無線LAN、パーティーなどにはキッチンと、利用してほしいターゲットによって備えるべき設備が変わってきます。
家賃より収益が安定しづらいのがレンタルスペース経営のデメリットで、その場所のニーズを考えて経営する必要があるでしょう。
12. 駐車場経営
駐車場経営には、大きく分けて月極駐車場とコインパーキングがあります。
賃料を定めて貸し出す月極駐車場は、簡単な舗装や区画分けのみで毎月の固定収入を得ることができます。初期投資が少なく、将来的に他の用途に転用しやすいことがメリットです。
コインパーキングは24時間経営の無人の時間貸し駐車場です。機械を設置する必要がありますが、需要のある立地であれば月極より高い収益を得ることができます。経営方法は、機械の設置からすべて専門の会社に任せる一括借り上げ方式をはじめ、機械の設置や管理をそれぞれに委託する管理委託方式、機械を買い取ってオーナーが管理・経営する自主経営方式などがあります。
13. コインランドリー経営
10坪程度の土地でも始められ、都市部を中心に増加しているコインランドリー。コインランドリー経営は個人経営のほか、フランチャイズに加盟する方法でもスタートできます。
フランチャイズは経営ノウハウの提供のほか、洗濯機や乾燥機などの機材導入もサポートしてもらえるため、手間が少なく初めてでも迷いにくいことがメリットです。しかし一方で加盟料や、売上にかかわらずロイヤリティが発生する場合が多くなっています。
コインランドリー経営の初期費用はアパートやマンション経営よりは安めですが、それでも10坪前後の小規模店で2,000万円弱の初期費用がかかり、多くの場合ローンを組むことになるでしょう。フランチャイズ加盟で経営する場合は、提携金融機関でのローンが可能です。
14. 自動販売機
小さいスペースでも設置できるのが自動販売機です。自動販売機の会社に土地だけ貸す方法と、機械を買い取って設置する方法があります。
前者は機械の設置から飲み物の補充、掃除まですべてお任せすることができ、売上の20％程度を得られますが、多くの場合の売上は月1万円以下です。
後者はあらゆる作業を自分で行い、飲み物のラインナップなどもオーナーが考えます。しかし初期投資がかかり（50～80万円程度）、メンテナンスも自分で行わなければなりません。
また、どちらの場合も自動販売機を動かす電気代はオーナー負担となります。
そのため単独で経営というよりは、経営している賃貸アパートなどの空きスペースを利用するというオーナーが多いでしょう。
15. 太陽光発電
太陽光発電を使った土地活用は、太陽光パネルを設置して創った電気を電力会社に売って利益を得る方法です。田舎などに、ある程度まとまった土地を所有するオーナーに適した土地活用法とされています。
太陽光発電には、土地を発電事業者に貸して賃料を得る方法と、自力で設備投資を行い売電した収益をすべて得ることができる自主経営方式があります。
前者はコストが不要なため、土地を遊ばせておくなら手間やお金をかけずに収益化したいという人に向いています。しかし、契約満了までは土地を売却したり、自由に使ったりすることはできません。
自主経営方式は、太陽光パネルの設置に初期費用として数千万円がかかります。一方で「固定価格買取制度」により、10年間※は一定価格で電力を買い取ってもらえます。
※10kW未満の場合。10kW以上は20年で、1kWhあたりの価格は下がります。
16. ロードサイド型店舗
幹線道路沿いにある郊外型の店舗のことを指します。多くは駅から離れており、車で訪れるファミリーレストランやドライブスルーを備えたハンバーガーチェーンなどがこれにあたります。他にもコンビニエンスストアやドラッグストア、ホームセンターなどがあり、同じ道路にこれらが固まって並んでいることも。
もし交通量の多い大きな道路に面した土地を所有しているならば、チェーン店を運営する企業に貸す土地活用が考えられます。企業との契約方法は、一定期間、土地のみを貸して地代を得る事業用定期借地方式と、オーナーが建物を建ててから土地・建物の両方を貸し出すリースバック方式があります。
17. コンビニ経営
ロードサイド型店舗のコンビニエンスストアに特化した形で、必ずしも道路に面していなくても人通りが多い立地であれば安定した収益を期待できます。
経営方法もロードサイド型店舗と同じく、コンビニチェーン店に土地だけ貸し出す方法と、リースバック方式があります。後者では店舗を建てる資金を「建設協力金」として無利息で借りることが可能です。24時間営業のコンビニが建つことで、周辺の利便性や防犯性が向上し、地域に貢献できるという一面もあります。
18. ビジネスホテル経営
駅や空港からアクセスがよく、まとまった土地の活用法ではビジネスホテル経営が考えられます。ビジネスホテルは他の土地活用と比べると投資額が大きく、開業までの期間が長いのも特徴です。
初期費用は数億円単位、準備期間も2年近くになります。ビジネスホテル経営には、工事費や設備費をオーナーが負担して、土地と建物を業者に貸し出すサブリース方式、運営だけを業者に委託する直営方式、ホテルのフランチャイズに加盟する経営コンサルティング方式があります。
19. 保育園経営
保育園経営は、せっかく土地活用するのだから地域に貢献したいという人に向いている方法です。公共性が高く、長期にわたって安定した収入を得ることができます。
コンビニエンスストアのように事業者から建設協力金を受けて保育園を建設し、完成後に貸し出すリースバック方式と、土地のみを貸し出して運営をお任せする事業用定期借地方式があります。
デメリットは、保育園の開園に認可が必要なうえ、近隣住民の理解を得るなどの準備に時間を要すること、特殊なつくりであるため将来の建物の転用が難しいことが挙げられます。
20. 商業施設
商業施設といっても業態は多様で、前述のコンビニエンスストアのほか、レストランやドラッグストア、それらを含めたショッピングセンターなど土地の広さや立地によって可能性は多岐にわたります。一般的には120坪以上あれば商業施設に適しているといえるでしょう。
テナントからの賃料となるため、アパート・マンション経営よりも収益性が高いのが特徴です。また、エリアの利便性が上がることによる地域貢献や、過疎化の防止にも役立ちます。
21. 医療施設
医療施設をつくる方法は、地域に貢献できるほか、収益が安定しやすい土地活用法です。保育園経営などと同様に、リースバック方式や土地のみを貸し出して地代を得る方法があります。
自己負担で医療施設を建築して土地と建物の両方を貸し出す方法が、最も高い収益と節税効果を得られますが、初期費用もそれだけ大きくなります。
また、入院施設を備える場合は「特殊建築物」扱いにより耐火・防火に関する建物の基準が厳しく、建てられる用途地域にも制限が生じることがあります。保育園などと同じで建物の転用が難しいため、長期的な経営を前提に計画立てすることが不可欠です。
22. 老人ホーム・グループホーム
老人ホーム・グループホームのような高齢化にともなってニーズの高まる介護施設は、景気の影響を受けにくく、長期的な安定収入が得られる土地活用方法です。
老人ホームは自立から要介護認定を受けている方まで、さまざまな高齢者が入居できる施設で、「健康型」「住居型」「介護付き」などがあります。それぞれ介護認定度合いに応じて生活支援から食事サービス、リハビリなどを提供します。
グループホームは、要支援2以上の認定を受けた認知症高齢者が対象です。サポートを受けながら入居者が少人数で共同生活を送る場所のため、比較的小さい土地でも運営が可能になります。
経営方法は土地だけを貸す借地方式とリースバック方式。自治体による補助金などもあるため、要件を確認して活用しましょう。
23. サ高住（サービス付き高齢者住宅）
サ高住（サービス付き高齢者住宅）は自分でひと通りの生活ができる高齢者向けの賃貸住宅で、安否確認や生活相談などのサービスが付随します。一般の賃貸住宅よりも立地に左右されにくいため、郊外の土地などでも活用できるというメリットがあります。
建築にあたって補助金や税制優遇を受けることができますが、「床面積25㎡以上」「トイレ・洗面設備等の設置」「バリアフリー」といった要件が含まれます。
24. 土地信託
土地信託とは、信託会社や信託銀行に土地を託して運用してもらい、収益の一部から配当金を受け取る土地活用法。信託契約の期間は10～30年程度が一般的で、契約を終了した場合はその土地に信託会社が建てた建物も一緒に戻ってきますが、ローンがある場合はその返済も引き継ぐことになります。また、双方が同意すれば契約延長もできます。
土地信託は初期投資などの資金が要らず、低リスクで行える土地活用法といえます。しかし、必ず収益が得られるとは限らない点、仲介手数料（信託報酬）がかかる点、および信託会社が運用益を上げられると判断した土地でしか行うことができない点がデメリットです。
25. 等価交換
等価交換は、オーナー（地主）が土地を、事業者が建物の建築費を出資し、完成したビルやマンションなどの建築物と敷地を出資比率に応じて所有する土地活用方法です。
建物の建築にかかる初期費用のリスクを負わずに済むことが最大のメリットですが、配分の交渉に時間と労力を要する点や、その配分が適正なものかを見極める必要がある点がデメリットになります。事業者選定がとても重要な土地活用法といえるでしょう。
セレ コーポレーションの土地活用事例
土地活用には多くの方法があることをお伝えしてきました。賃貸経営ひとつとっても、目的と達成方法はさまざまです。ここからは、アパート建築という方法を選んで成功したセレ コーポレーションでの事例をご紹介します。
Case1 相続対策
相続評価の圧縮と資産価値を考えアパート建築を決めたA様。すでにいくつか物件をお持ちで、それまでは大手住宅メーカーの物件を中心に購入されていました。
セレ コーポレーションの物件と出会い考えを一変。アパート専門のメーカーであることに安心し、企業理念や入居者へのさまざまな取り組みから長期安定経営を確信。「相続評価額の圧縮も実現し、満足のいく買い物ができました」とお喜びになられています。
Case2 収入源の確保
私的年金の必要性を考え始めたところで、借地権取得の機会に恵まれたP様。数社に提案を依頼し、事業性が高かったセレ コーポレーションに決められました。
下町の住宅密集地のため、耐震性能の高さと収益性の両立を考え、鉄骨造を選択。周辺の物件に比べて1割近く高い賃料設定を行い、入居への心配をされていましたが引渡し後数日で満室になったそうです。
Case3 住居併用・貸店舗
相続対策でお悩みだったN様。32戸の賃貸住戸と貸店舗、自己利用の住居および事務所を備えた鉄骨造3階建てに建て替え。敷地の有効活用によって、5階建てと同様の収益を確保しました。
RCではなく鉄骨造を選んだことで工期も1年程度かかるところを約半年に短縮。それにより、もともと入っていたテナントへの補償費用も圧縮できました。結果的に利回りも好転し、経営の健全性が向上しています。
失敗しない土地活用の進め方・土地活用の注意点
土地活用にはいろいろな方法がありますが、どの活用法でも失敗したときの理由は多く共通しています。よくあるリスクや失敗例と、それを避けるための注意点をご紹介します。
自己資金を投資額の30％に設定する
しっかり土地活用の計画を立てたとしても、さまざまな要因による経営リスクが存在します。賃貸経営においては空室がそのひとつです。
もし自己資金が不十分で、借入金の返済額が多すぎる場合、空室が続くことで返済できなくなってしまうという失敗例があります。そのため土地活用では、ある程度は自己資金を用意することが必要です。自己資金の目安は、投資額の30％程度に設定しておくとよいでしょう。
土地の形状と面積を考慮する
相続などで土地を取得した場合、土地の形や大きさは選ぶことができません。すぐに「アパート経営」「駐車場経営」といった方法を絞るのではなく、土地の形状や広さを考慮して活用方法を決めるようにしましょう。
駐車場経営であれば10坪から、アパート経営では50坪程度の敷地面積は必要となります。200坪以上になると、マンション経営は規模が大きすぎて建築費の回収に年数がかかり過ぎてしまうため、商業施設やその他の土地活用法を検討するのが現実的です。形状については、整形地のほうが選択肢は広がります。
また、接する道路の規模や用途地域なども大切な要素ですので、必ず把握しておくようにしましょう。
立地条件を考慮する
土地には、その立地に適した活用方法と向いていない活用方法があります。例えば駅や大学から離れ、周りに飲食店などもない場所に単身向けアパートを建築しても、空室リスクが高く失敗につながってしまいます。
必ず地域のニーズを把握し、立地にふさわしい活用方法を選ぶようにしましょう。
法律を理解する
土地活用自体に資格などは必要ありません。しかし、土地活用には法律や税制上の知識が必要な場面が多く、活用方法によって特に知っておくべき法律も存在します。
代表的な法律として挙げられるのが、建築基準法と都市計画法です。建築基準法は土地にアパートなどを建築する際に関係し、都市計画法では活用方法に影響してくる重要な用途地域などのルールがあります。
他にも宅地建物取引業法、借地借家法等などが関わってきます。税制優遇などの仕組みは時々変わるため、常にアンテナを張っておくことが大切です。
まとめ
25パターンの土地活用と、それぞれのメリット・デメリットを中心にご紹介しました。どの土地活用法も、自分だけでできるものはなく、活用方法に応じた事業者選びが重要になってきます。
もしアパート経営を選択するのであれば、周囲の物件と差別化できる物件提案はもちろん、運営や管理にまで長けた会社を選ぶことで、永く安定した経営が望めるでしょう。
セレ コーポレーションはアパートの空間づくりから建設、運営まで、アパート経営のすべてを手がける専門の会社です。「建てて終わり」ではなくアフターフォローや管理、節税対策、将来の相続までを含め、パートナーとしてオーナーの経営を支えてくれる存在です。将来的に安心できる土地活用を検討されている方は、ぜひ一度ご相談ください。
