アパート経営を始める際に必要となる「事業計画書」。その名のとおり、“事業”における今後の“計画”を記入した“書類”のことで、ただの一枚のシートではなく、資金計画書や収支計画書、賃料査定報告書、アパートの設計図面など、アパート経営全体の”計画図”とも言える重要な書類です。

「投資しようとしているアパートの現在の価値」を評価するところから始まり、「数年後には、家賃による収入と管理費・修繕などの支出がどう変化して、事業がどんな状態になっているか」を細かくシミュレーションして作成します。

今回はそんな事業計画書の重要性や作成にあたってのポイントを紹介していきます。

融資を手にしやすく、事業経営を安定させる「事業計画書」

事業計画書を作成する主な目的としては、「他者に事業（アパート経営）の将来性を説明するため」と「自身で事業の成長を確認するため」です。前者は金融機関から融資を受けやすくなるメリットがあり、後者も事業経営をより安定させるために必要な情報となります。

こんな項目を入れなければならないという厳密なルールは定められていませんが、事業概要や対象のアパートの強み、財務計画など、作成にあたってほぼ必須となる項目もあります。中でも財務計画は事業の「収益性」を示すもので、不動産投資の成功の是非や、金融機関が融資の可否を決定する大きな判断材料となるため、希望的観測を含めない正確な数字が大切です。

収支や賃料、戸数に間取り、設備といったあらゆる分野を数値化して「事業計画」に落とし込む。自分でまとめるのは大きな負担になる

事業計画書を作成するメリットとして、融資を受けるための審査が有利になる点が挙げられます。前述のとおり金融機関が融資審査の判断材料とするため、「この不動産投資は堅実です！」というアピールの根拠となり、融資が受けやすくなるのです。収益性の高さを認められれば、より有利な条件で借り入れることができる可能性も生まれます。また、アパートの特徴や強み・弱みなどを客観的に捉えることにもつながり、財務計画で10年先、20年、その先の経営状況を見据えることで、自身が「この事業が成功するためには、いま何をすればいいのか」を見出す重要な材料にもなるのです。

例えば、「ワンルームで単身者向けの物件」「駅チカ・オートロック完備で女性人気も高くなる」など、アパートの特徴・強みや弱みをしっかりと掘り下げることで、「なぜこのアパートを投資の対象に選んだか」という根拠を明確に示すことができます。また、近隣のアパートの実績などを調べ、そのデータを参考に自身のアパートがこれから先どれほどの入居率で推移していくかをシミュレーション。今後想定される家賃収入を割り出すことで予想収入金額を具体化できます。さらに管理費や修繕費、ローンの返済分など支出も具体的な数字に落とし込み、財務計画を作成します。

当然ながら財務計画の時点で支出が収入を上回ってしまった計画は“赤字”ということになり、事業としては失敗していると言わざるを得ません。その場合は収益性の高いアパートを探したり、自身で行なえる経費削減など、何かしらの対策が必要となってくるでしょう。

事業計画書作成は「脚色しない」こと。

事業計画書の作成には、事業のさまざまなデータが必要になってきます。事業概要、コンセプト、強みや弱みといった要素については、事業を客観的な目で評価することが必要です。自身のアパートだから……とひいき目が入らないよう注意しましょう。財務計画で必要となってくるアパートの入居率や家賃相場といった具体的な数字については、近隣の過去データを用いるのが最も信頼度が高くなります。不動産管理会社であればさまざまなデータを持っているため、快く相談に乗ってくれるでしょう。

作成にあたっては“脚色しない”こともポイントです。とくに収支計画などは融資の審査に関わってくるデータのため、「見栄えの良い数字を並べて、融資を受けやすくしたい」という意識も少なからず出てくるはずです。しかし金融機関や銀行は審査のプロ。根拠の無い数字ばかり並べていては、根拠が無いことを見抜かれて「見通しが甘い」と判断される恐れも出てきます。

いかに魅力的で資産価値の高いアパートだと認識してもらうためには、周辺物件との差別化が鍵になる

また、「自身で事業の成長を確認する」ためには、現実に即した数字で予測と実績を比較し、誤差が出た場合その誤差をどう修正していくかも、次年度の経営方針に関わってくる大切な作業です。その作業の確度を上げるためにも、ありのままの数字を書くことが重要になります。

事業計画書は投資成功への“道しるべ”

このように、事業計画書は有利な融資を受けるために大切な資料ですが、同時に自分の事業を成功に導くための“道しるべ”でもあります。情報をじっくり分析して事業のシミュレーションを行ない、定期的に業績を見直すことが、安定したキャッシュフローの確保につながっていきます。

アパート経営の専門店セレ コーポレーションでは、融資やローンをはじめとした煩わしい手続きを自社でワンストップ化しており、事業計画書の作成もお手伝いしています。土地活用にお悩みの際は、ぜひ一度、お気軽にご相談ください。

監修＝榎本充（ファイナンシャルプランナー｜アクサ生命保険株式会社）