アパート経営とは、アパートを新築または購入し、賃貸住宅として運営する不動産投資の1つです。家賃収入による安定した収益が期待できる一方で、空室や高額な修繕費などのリスクも伴います。アパート経営について興味はあるものの、「どんなメリットがあるのか」「具体的な始め方はどうするのか」といった疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
この記事では、アパート経営のメリットやリスク、始めるまでの流れについて解説します。
アパート経営は、アパートを新築または購入し、賃貸経営を行う不動産投資
アパート経営は、アパートを新築または購入し、入居者に貸し出すことで家賃収入を得る不動産投資の1つです。マンション経営と並ぶ代表的な賃貸経営の方法であり、複数の戸数を持つことで家賃収入の安定性が期待できます。
賃貸住宅の需要は全国的にあり、特に都市部や大学周辺などでは常に一定の需要が見込めます。家賃収入は景気の変動を受けにくいため、長期的な資産形成を目指すことが可能です。また、株式投資やFX取引のように価格が大きく変動する投資と比べると、不動産投資は比較的リスクが低いといえます。家賃という安定した収益基盤があるため、短期間で大きな利益を得るのではなく、長期的な視点で堅実に運用したい人に向いている投資方法です。
さらに、アパート経営では建物とともに土地も所有するケースが多いため、資産価値を維持しやすいという特徴もあります。マンション投資では区分所有が一般的ですが、アパート経営は一棟単位で運用するため、土地の管理や活用の自由度が高まります。ただし、土地を購入する場合、初期投資額が大きくなる点に注意しましょう。
アパート経営に向いている人
アパート経営に向いているのは、一定の初期資金を用意できる人や相続対策を検討している人、長期的な視点で資産運用を考えている人です。
アパート経営には、土地を所有しているかどうかが大きく影響します。土地を所有している場合は、土地の購入費用がかからないため初期費用を抑えられます。一方で、土地を所有していない人は、土地の購入費用を含めた資金計画や融資の準備が欠かせません。そのため、経済的な余裕がある人のほうが安心して経営に取り組めます。
アパート経営は相続税対策としても有効です。賃貸物件の相続税評価額は、借地権割合や借家権割合が考慮されるため、現金・有価証券などに比べて低く算出される傾向があります。そのため、相続税の負担を軽減できる可能性があり、資産を次世代へ円滑に引き継ぐ手段としても活用できるでしょう。また、「小規模宅地等の特例」を適用すれば、特定の条件下で相続時の土地評価額を最大80％減額できるため、節税効果も期待できます。
なお、アパート経営は短期間で利益を上げる投資ではなく、長い時間をかけて計画的に行うことで収益を安定させるものです。よって、アパート経営に関する知識を積極的に学び、収支計画をしっかりと立てられる人に向いているといえます。
アパート経営のメリット
アパート経営には、土地の有効活用や節税対策、資産形成の安定性などのメリットがあります。ここではアパート経営のメリットについて解説します。
土地を有効活用できる
アパート経営は、土地を有効活用できることがメリットです。
土地は、所有しているだけでも固定資産税や都市計画税がかかり、維持管理費用も発生します。活用されていない土地は収益を生まないため、費用負担だけが続くことになります。
アパート経営をすることで、空いている土地を収益化することが可能です。賃貸住宅は比較的安定した需要があり、特に都市部や大学周辺などでは一定の入居者が見込めるため、長期的な家賃収入を得られる可能性が高くなります。
収入が完全になくなるリスクが低い
収入が完全になくなるリスクが低いことも、アパート経営のメリットの1つです。
アパート経営は一棟単位での運営となるため、仮に一部の部屋が空室になったとしても、ほかの入居者からの家賃収入が継続されます。そのため、すべての部屋が空室にならない限り、収入が完全になくなるリスクは低いでしょう。
固定資産税や相続税の節税対策に役立つ
アパート経営は、固定資産税や相続税の負担を軽減できるメリットもあります。
土地を所有しているだけでは固定資産税がかかりますが、アパートを建てることで税負担を抑えられる制度の適用が可能です。例えば、地方税法第349条の3の2「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」を利用すると、一戸あたり200平方メートルまでの部分（小規模住宅用地）は課税標準額が6分の1に減額されるため、固定資産税の負担を軽減できます。
また、相続税対策としてもアパート経営は有効です。賃貸物件の相続税評価額は、借地権割合や借家権割合が考慮されるため、更地・金融資産に比べて評価額が低くなります。そのため、現金や預貯金を相続するよりも、相続税の負担を軽減できる可能性があります。さらに、「小規模宅地等の特例」を活用すれば、一定の条件を満たした場合、相続する土地の評価額を最大80％減額が可能です。
インフレの影響を受けにくい
インフレの影響を受けにくいこともアパート経営のメリットの1つです。
インフレが進行すると、現金や預貯金の実質的な価値は低下しますが、不動産のような現物資産は物価の上昇に伴って価値が高まる傾向にあります。そのため、資産を現金で持つよりも、アパート経営を通じて不動産を所有することで、資産価値の目減りを防ぐことが可能です。
また、インフレによって物価が上がると、賃貸物件の家賃も上昇する傾向があります。特に、需要が安定しているエリアでは、賃貸市場の相場に応じて家賃を引き上げることができるため、インフレに強い資産運用の1つとしてアパート経営が注目されています。
アパート経営のリスクと対策
アパート経営には多くのメリットがある一方で、リスクも伴います。そのため、事前にリスクを理解し、適切な対策を講じることが大切です。ここでは、アパート経営のリスクとその対策について見ていきましょう。
空室や家賃滞納
アパート経営において、空室や家賃滞納は大きなリスクの1つです。
入居者がなかなか見つからない場合、想定していた家賃収入を得られず、経営が不安定になる可能性があります。特に、競合物件が多いエリアでは、十分な入居者確保のために家賃を下げざるをえないこともあり、収益の減少につながることがあります。また、入居者が家賃を滞納すると、その間の家賃収入が途絶えてしまうだけでなく、新たな入居者も募集できません。
空室や家賃滞納のリスクを軽減するためには、入居者を慎重に選ぶことが重要です。入居審査の際に、収入や職業の安定性を確認し、信頼できる入居者を確保することが求められます。なお、家賃保証会社を利用することで、万が一の家賃滞納時にも一定の収入を確保できるため、リスク管理の手段として有効です。
ほかに、「一括借り上げ（サブリース）」を利用する方法もあります。一括借り上げは、不動産会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに対して一定の賃料を保証する仕組みです。これにより、空室が発生しても毎月安定した収入を確保できます。ただし、契約期間中の家賃見直しや解約時の条件などに注意が必要なため、契約内容をよく確認しましょう。
アパートの老朽化による高額修繕費の発生
外壁や屋根、防水設備などアパートの老朽化による高額修繕費が発生することも、アパート経営のリスクです。
アパートは時間の経過とともに老朽化し、定期的な修繕やリフォームが必要になります。特に、築年数が20～30年を超えると、大規模な修繕が必要になるケースが増え、まとまった修繕費が発生する可能性があります。外壁や屋根、防水設備などの老朽化が進むと、入居者の満足度が低下し、退去率の増加・新たな入居者の確保が難しくなる要因にもなるでしょう。
こうしたリスクに備えるためには、長期的な修繕計画を立て、計画的にメンテナンスを行うことが重要です。毎月の家賃収入の一部を積み立てておくことで、将来訪れる修繕やリフォームの費用にあてられます。アパート経営を続けるためには、修繕費を見越した資金計画を立てておくことが大切です。
自然災害
アパート経営では、地震や台風、大雨、火災などの自然災害による被害リスクも考慮する必要があります。
特に、建物の耐震性が不十分だと、大きな損害を受ける可能性があります。また、台風や豪雨による浸水被害、火災など、予測が難しい災害もアパート経営に影響を及ぼすでしょう。自然災害によってアパートが損傷・倒壊すると、修繕や建て替えのために多額の費用が必要になるだけでなく、一時的に家賃収入が得られなくなることもあります。
自然災害の被害リスクを最小限に抑えるためには、耐震性や耐火性に優れた建物を選ぶことが大切です。地震対策として耐震基準を満たした構造の物件を選ぶことで、大規模な被害を防ぐことができます。また、火災や地震、風水害に対応できる保険に加入することで、万が一の際の経済的な損失を補填可能です。
アパート経営を始めるまでの流れ
アパート経営を行うためには、事前の準備が大切です。ここでは、アパート経営を始めるまでの流れについて見ていきましょう。
1. アパート経営に関する知識を身につける
アパート経営を行うためには、事前に十分な知識を身につけることが欠かせません。
不動産投資に関する基本的な知識に加えて、物件の選び方、融資の仕組み、賃貸管理、税金対策など、幅広い分野の理解が必要になります。
特に、賃貸経営の仕組みを知らずにアパート経営を始めると、空室対策や修繕費の管理などに苦労し、思うような収益を上げられないリスクがあります。また、不動産の購入手続きや法律に関する知識が不足していると、契約時のトラブル・税務上の問題が発生する可能性もあるでしょう。
2. 目的を明確にする
アパート経営を始める前には、目的を明確にすることが重要です。
目的が曖昧なままアパート経営を始めてしまうと、途中で方向性を見失い、思うような成果が得られなくなる可能性があります。
アパート経営の目的は、「安定した不労所得の確保」「相続税対策」「定年後の生活資金の準備」などが一般的です。アパート経営は長期的な投資のため、経営の途中で目的がぶれると、思わぬ損失を招く可能性があります。そのため、定期的に「当初の目的に沿った経営ができているか」を確認しながら進めることが大切です。
3. 入居者のターゲットを決める
アパート経営では、入居者のターゲットを明確にすることも大切です。
どのような人をターゲットにするかによって、物件の間取りや設備、立地条件などの選定基準が変わり、経営の方針が大きく左右されます。
例えば、大学の近くにアパートを建てる場合、学生をターゲットとしたワンルームタイプの部屋が適しています。一方、周辺に小学校や公園が多い住宅街では、ファミリー層向けの2LDKや3LDKといった広めの間取りが求められるでしょう。ターゲットのニーズに合った物件を提供することで、空室リスクを減らし、安定した入居率を維持することが可能になります。
また、地域の賃貸市場をリサーチすることも大切です。周辺に競合となる物件が多い場合は、家賃相場や設備の特徴を調査し、差別化を図る必要があります。築年数の古い物件が多いエリアでは、最新の設備を整えた新築アパートが魅力的に映る可能性があります。反対に、新築物件が多いエリアでは、家賃を抑える、家具・家電付きにするなどの工夫が求められるでしょう。
4. 収支計画を立てる
アパート経営を安定させるためには、事前にしっかりとした収支計画を立てることが不可欠です。
収益と支出のバランスを考慮し、長期的に黒字経営を維持できるかをシミュレーションし、経営リスクを最小限に抑えましょう。
そのためにはまず、自己資金と融資の割合を決めることが大切です。自己資金だけでアパートを新築または購入するのは難しい場合があるため、多くのオーナーは金融機関からの融資を利用します。どの金融機関から、どの程度の融資を受けるのか、返済期間や金利を考慮しながら、無理のない資金計画を立てなければなりません。
また、アパート経営では家賃収入だけでなく、さまざまな支出が発生します。固定資産税や都市計画税、建物の管理費、修繕費、火災保険・地震保険の保険料、さらに空室が出た場合の広告費など、予想される支出を事前に見積もっておくことが重要です。特に、建物の老朽化に伴う修繕費用は避けられないため、毎月の家賃収入の一部を積み立てるなどの対策を講じておくことをおすすめします。
5. 信頼できるパートナー企業を選ぶ
アパート経営では、物件の管理や入居者対応など、多くの業務が発生するため、信頼できるパートナー企業を選び、適切なサポートを受けることも重要です。
特に、アパートの建築・管理・運営をトータルでサポートしてくれる企業を選ぶことで、アパート経営の負担を軽減し、安定した収益を確保しやすくなります。
パートナー企業を選ぶ際には、実績や評判を確認し、複数の企業を比較・検討することが大切です。特に、管理会社の選定は経営の安定性に大きく影響するため、入居者対応の質や管理手数料、サービス内容をしっかりと確認しておきましょう。また、アパート経営では、税金対策や法的手続きが必要となるため、税理士・不動産コンサルタントと連携することも有効です。
アパート経営はメリットとリスクを理解して準備をしよう
アパート経営は、安定した家賃収入や節税対策、資産形成の手段として魅力的な投資方法です。一方で、空室や修繕費、自然災害などのリスクもあるため、事前にしっかりと対策を講じることが大切になります。
アパート経営をするためには、知識を身につけ、目的を明確にし、適切なターゲット設定などを行うことが不可欠です。また、信頼できるパートナー企業を選び、サポートを受けることで、アパート経営の安定性を高めることができます。
アパート経営を検討している方は、まずは情報収集を行い、自分の目的に合った経営方法を見つけましょう。専門家に相談しながら計画を進めることで、リスクを抑えた安定したアパート経営につながります。
セレ コーポレーションでは、アパート経営や土地活用について総合的なサポートを提供しています。アパート経営に関する不安や疑問をお持ちの方は、ぜひセレ コーポレーションのサービスをチェックしてみてください。
