物件の維持や入居者対応など、賃貸経営業務の大きな部分を占める「管理」。賃貸住宅の管理はオーナー自らが行う「自主管理」と、業務の一部もしくは全部を不動産会社に任せる「委託管理」を選ぶことができます。
今回は委託管理について、委託できる業務の範囲やメリット・デメリット、委託の際の注意点などをまとめました。
賃貸住宅の管理を委託するってどういうこと？
賃貸住宅の管理を委託する目的
建物や設備のメンテナンス・清掃といったハード面から、入居者募集やトラブル対応などのソフト面まで、賃貸経営の業務は多岐にわたります。必要な知識の範囲も広く専門的なため、賃貸オーナーだけですべてを行うのはなかなか難しいものです。
そこで、多くの賃貸オーナーが不動産会社に手数料を支払い、これらの業務を代わりに行ってもらう方法をとっています。これが「委託管理」です。
特に、複数の物件を所有していたり、副業として賃貸経営を行っていたりするオーナーの場合は委託管理が現実的でしょう。費用はかかりますが、入居者募集までお任せできる不動産会社も多いため、空室リスクの軽減にもつながります。
管理業務の負担軽減
管理業務を大きく分けると、建物の清掃や設備の保守管理を指す「建物管理」と、入居者対応などの「賃貸管理」になります。これらはそれぞれ別の業務ですが、もしトラブルなどがあった場合、この2つを早急に、かつ同時に行う必要があります。
例えば、所有するアパートの一室で水漏れが起きた際は、即座にその原因を探り修理を依頼しつつ、周りの部屋も含めた入居者への影響を調べて対応しなければなりません。不動産会社という組織であれば複数のスタッフがいるため、オーナーが一人で動くよりも迅速な対応が可能です。
また、入居者トラブルの対応や滞納家賃の督促は法律の知識が必要であったり、精神的な負担も大きかったりすします。不動産会社の担当者がプロとして対応することで、賃貸オーナーの負担を減らせるのです。
管理形態の種類とそれぞれのメリット・デメリット
委託管理
＜メリット＞
委託管理のメリットはまず、賃貸経営業務の負担を大幅に減らしてくれることにあります。専門知識を持つ不動産のプロの力を借りることができるだけでなく、24時間365日対応してくれる不動産会社もあるため、万一トラブルが発生しても安心です。
将来、賃貸物件を次の世代に引き継ぐことになっても、物件について熟知している不動産会社との付き合いがあれば承継もスムーズに進むでしょう。
＜デメリット＞
管理を委託するデメリットとしては、やはり費用がかかることが挙げられます。サブリース以外の委託管理料の相場はだいたい家賃収入の5〜10％といわれています。
また、管理を人に任せることになるため、担当者によって管理の質が変わってしまう点もデメリットのひとつ。委託しているからといって任せきりにしてしまい、チェックを怠ると質が下がってしまうケースもありえるので注意しましょう。
委託管理が向いている人
「管理を委託する目的」の項でも触れたとおり、複数の物件を所有している人や副業として賃貸経営をしている人、遠方にいて物理的に管理ができない人は、委託管理を選択することになるでしょう。
賃貸経営を始めたばかりでプロに相談しながら進めたい人も、最初は委託管理を選ぶのが無難です。
委託管理の種類
2019年に国交省が行ったアンケートによると、所有している賃貸物件でサブリース以外の管理方法については以下のような結果となっています。
・業者に任せず、すべて自ら管理している・・・18.5%
・入居者募集から契約、それ以降の管理をすべて業者に委託している・・・28.2%
・入居者募集から契約までを業者に委託し、それ以外の管理も一部は業者に委託している・・・25.9%
・入居者募集から契約までを業者に委託し、それ以外の管理は自ら行っている・・・25.5%
「業者に任せず、すべてを自ら管理する」方法を自主管理といい、全体の2割弱であることが分かります。それ以外のすべての業務を委託することを「全部委託」、一部を委託することを「部分委託」といいます。
■全部委託
賃貸管理業務のすべてを委託することを指しますが、アンケート結果にもあったように、不動産会社一社にまとめて任せる方法と、業務によって会社を使い分ける方法があります。
清掃に特化した会社や入居者募集が得意な会社、その中でもSNSなどを使った若いターゲット向けの集客に長けた会社など、不動産会社もさまざまです。それぞれの得意分野や、料金がリーズナブルな会社を組み合わせて委託することもできます。
しかし、同アンケートでは「入居者募集と賃貸住宅管理を同一の業者に委託している」という回答が92.1％。実際には9割以上の賃貸オーナーが、建物管理と入居者募集を同じ不動産会社に委託しているようです。
■部分委託
業務の一部を委託し、一部は賃貸オーナー自身が行うケースです。自宅近くの物件であれば、日常の清掃だけでも自ら行えば、その分が経費の節約になります。複数の物件を所有している場合、物件の規模などによって全部委託と部分委託を使い分ける方法もあります。
自主管理
＜メリット＞
前項で経費削減について述べましたが、その効果が最大に発揮されるのが自主管理です。もちろん修繕などは専門の職人に依頼することになりますが、自ら業者を探して選ぶことで賃貸オーナーとしてのスキルアップにもつながります。
また、管理を通して物件と関わる時間も長くなるため、建物や入居者のちょっとした変化に気づきやすくなる点もメリットです。それによって故障やトラブルを事前に防げることもあります。
＜デメリット＞
時間と手間がかかり、ときには精神的な負担を強いられることが自主管理のデメリットです。それだけでなく、不動産関連の法律や建築についての知識も必要になるため、自分で学習したり情報収集したりする手間も増えるでしょう。
自主管理が向いている人
物件の規模がそこまで大きくなく、すぐ近くに住んでいる人や、時間と手間をかけてじっくり賃貸経営に取り組める人は自主管理に向いています。もともと不動産や建築の知識を持つ人も自主管理向きといえるでしょう。
さらに、賃貸オーナー同士の人脈を築けたり、積極的に情報収集できる人、物件のことを常に把握して入居者とも良好なコミュニケーションをはかれる人は、自主管理の成功率が上がるかもしれません。
サブリース契約
＜メリット＞
サブリース契約とは賃貸物件を丸ごと借り上げて、転借する仕組みのことです。賃貸オーナーはサブリース会社と長期契約を結ぶことで、空室の有無にかかわらず一定の賃料が保証されます。
賃貸オーナーにとっては収入の安定につながるだけでなく、賃貸管理業務のすべてをサブリース会社に一任することができます。収入がサブリース会社からのみとなるため、毎年の確定申告がシンプルに済むのも嬉しいポイントです。
もし相続が発生した場合、サブリース契約を結んでいる賃貸住宅は満室と同じ扱いで課税評価されます。それにより、実際の空室状況にかかわらず、相続税の課税評価額を低く抑えられる＝節税になるという点もメリットです。
＜デメリット＞
サブリース契約の場合に、賃貸オーナーに保証される収入は実際の家賃の80〜90％程度です。そのため、収益性自体はどうしても低くなってしまうことがデメリットといえるでしょう。
また、サブリース契約は同額の家賃保証がずっと続くわけではなく、保証率の見直しが定期的に行われます。物件自体が築年数を重ねることで競争力を失い、入居者募集が難しくなったり、家賃の値下げなどが必要になる点、あるいは管理にかかる費用も高くなっていくことがその理由です。
入居者募集と入居審査はサブリース会社が行うため、賃貸オーナーは入居者を選ぶことができません。自分の所有する物件に望まない入居者が住む可能性がある点も、場合によってはデメリットとなります。
サブリース契約が向いている人
不動産経営の負担を減らしつつ、利益を安定化させたい人はサブリース向けといえます。利益を最大化するために手間と時間をかけるというよりは、長期にわたってじっくり資産を積み上げていきたい人はサブリースを検討するとよいでしょう。
もちろん前項のようなリスクがあるため、信頼できるサブリース会社と納得のいく契約を結ぶことが大前提となります。
委託管理で任せられる業務内容
建物・設備の管理
建物・設備の管理は、建物のメンテナンスに関する業務で、エレベーターや消防設備などの保守点検から、入退去の際の原状回復工事などが該当します。
十数年に一度の大規模修繕の手配なども含まれています。ある程度の専門知識を備えつつ、さまざまな業者とのつながりが必要になる業務といえます。
清掃業務
清掃業務には日常の掃き掃除などのほか、定期的な高圧洗浄や植栽の手入れなどが含まれます。清掃の際に、建物の老朽化や共有部分の電灯切れなどもチェックします。単純なように思えますが、物件の印象や資産価値にも影響する重要な業務です。
募集業務
募集業務は、自社ホームページやポータルサイトへの物件情報の登録や、入居希望者への案内や内見立ち合いなどといった入居者募集のための業務です。なかなか入居希望者が現れない場合は掲載写真や案内文の再検討、入居特典を考えるなど、戦略的に募集業務を行ってくれる会社に委託したいものです。
契約業務
契約業務は賃貸借契約にまつわる業務で、重要事項説明や契約締結を法規に沿って行います。最近では電子契約も増えているため、対応できる不動産会社が望ましいでしょう。
入居者とのトラブル対応
専有部分の故障や騒音などによる入居者同士のトラブルなどの対応は、コミュニケーション能力だけでなく、場合によっては法律知識も求められます。賃貸オーナーにとっては特に精神的負担をともなうものであるため、この対応業務を委託できるのは大きな助けとなるでしょう。
基本事務
基本事務にあたる業務には、賃料や更新料の集金（振り込みの確認）といった出入金にかかわる業務のほか、物件や入居者についての情報管理、鍵の管理などがあります。
賃貸住宅の管理を不動産会社に委託する基本的な流れ
会社選び
ここからは、実際に賃貸管理を不動産会社に委託する際の流れを解説します。
最初に行うのは会社選び。ご自身の資産の管理を託すのですから、慎重に選ぶ必要があります。会社選びの基準としては、以下のような点を確認しましょう。
＞ 信頼性、実績
不動産会社の信頼性をはかるためには、実績のチェックが不可欠です。管理戸数や管理物件の入居率などが会社のホームページに掲載されているため、参考にしましょう。
ただし、管理戸数がそれほど多くなくても、一定エリア内の入居者募集など得意分野を持つ不動産会社もあります。複数の会社を比較検討しましょう。
＞ 管理手数料
管理手数料は賃貸経営のキャッシュフローに関係してきます。もちろん安ければ嬉しいですが、あまりに安すぎる会社に飛びついてしまうと、管理の質に問題が生じる場合もあります。
また管理手数料を安くする分、退去時の原状回復工事を割高に設定してそこから利益を取ったり、仲介手数料を主な収入源としたりしている会社もあります。
この場合、退去が出るたびにオーナーの出費が増えるだけでなく、不動産会社も長く入居してもらいたいという発想になりにくいため、結果的に管理の質の低下につながりかねません。
前述の国交省のアンケートでは、サブリース以外の管理費用は「家賃収入の5～10%未満」（38.8%）が最も多く、全体の4割近くを占めています。次いで「家賃収入の5%未満」（23.4%）、「家賃収入の10～20%未満」（20.4%）が続きます。そのため、相場は5～10%と考えるのが妥当でしょう。
管理委託契約を結ぶ
管理委託契約書の注意すべきポイント
管理を委託する会社が決まったら、管理委託契約を締結することになります。その際は、契約書の次のような点を必ず確認するようにしましょう。
・業務内容
賃貸経営業務は多岐にわたります。予期せぬトラブルが起きたときに、その対応が委託内容に含まれておらず慌てることのないように、業務内容はしっかり把握し、契約締結前に確認しておきたいものです。
・契約期間
2年もしくは3年を契約期間として、自動更新されるケースもあります。賃貸オーナーは契約期間と更新条件を確認し、長期的な経営計画と合っているかどうかを検討しましょう。
・責任範囲と免責事項
管理委託契約書には管理業務における責任範囲も記されています。例えば、天災などによる損害に関しては管理会社がその責任を負わないこととする旨や、オーナーが賠償責任保険などに加入するといったことが明記されています。
・解約条件
賃貸経営においては、管理を委託する不動産会社を見直すことや、より条件のいい会社に切り替えることもあり得ます。その際の解約条件についても契約書に明記されているため、チェックしておきましょう。
国交省の「賃貸住宅標準管理委託契約書」のひな型では、解約の申し入れについて少なくとも3カ月前に文書によって申し入れる必要がある、としています。
正式契約～委託管理の開始準備
契約書について説明を受け、正式に契約を締結したら委託管理のスタートです。物件の鍵や設備の取扱説明書などを管理会社に預け、管理会社の切り替えの場合は、新旧の会社で引き継ぎをしてもらいます。
管理会社が変わった旨は、入居者に書面などで知らせる必要があります。また、賃貸物件を購入したときに融資を受けた場合は金融機関にも事前告知が必要です。
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まとめ
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