「親から土地を相続したけれど、名義変更の手続きが分からない」と戸惑う方は少なくありません。
複雑な必要書類の収集や費用の計算などを、期限内にミスなく終わらせられるか不安に思うのではないでしょうか。
トラブルなく済ませるには、手順とコストの全体像を把握し、自力か専門家に任せるかを正しく判断することが重要です。
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土地の名義変更が必要な4つのケース
土地の名義変更（所有権移転登記）が必要になる場面は、主に「相続・生前贈与・離婚時の財産分与・売買」の4つです。ケースごとに手続きの内容や必要書類が異なるため、まず自分がどのケースに当たるかを確認しましょう。
| ケース | 主な原因 | 期限・注意点 |
|---|---|---|
| 相続 | 被相続人の死亡 | 相続を知った日から3年以内（義務） |
| 生前贈与 | 贈与契約の成立 | 贈与税の申告期限あり |
| 財産分与 | 離婚の成立 | 離婚成立から2年以内 |
| 売買 | 売買契約の締結 | 決済日と同時に手続きが一般的 |
相続による名義変更
相続で土地を取得した場合は、亡くなった方（被相続人）名義から相続人の名義へ変更する「相続登記」が必要です。
2024年4月1日の法改正により、相続登記は義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記申請をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
特に注意が必要なのは、2024年4月1日以前に発生した過去の相続にも、この義務が遡及して適用される点です。すでに相続が発生しているのに登記が済んでいない場合は、2027年3月31日までに手続きを完了させる必要があります。
遺産分割協議（相続人全員で遺産の分け方を話し合うこと）がまとまらない場合でも、「相続人申告登記」を利用することで、当面の義務を履行することが可能です。
生前贈与による名義変更
生前贈与とは、存命のうちに財産をほかの人へ譲ることです。親から子へ土地を贈る場合などがこれに当たります。
贈与契約書を交わした上で法務局へ所有権移転登記を申請します。相続と異なり、受け取った側に贈与税がかかる上、登記申請時に納める登録免許税（土地の固定資産評価額の2%）も相続時（0.4%）より高くなります。節税対策として検討されることもありますが、名義変更にかかるコストや税負担を総合的に試算しておくことが重要です。
離婚時の財産分与
婚姻中に取得した土地は、多くの場合で夫婦の共有財産とみなされます。離婚の際に財産分与として一方の配偶者へ所有権を移す場合は、名義変更の手続きが必要です。
離婚に伴って土地の名義を移す（財産分与による所有権移転）場合、家庭裁判所での調停・審判による請求には期間制限があり、現行法では原則として離婚成立から2年を過ぎると手続きが難しくなります。
2026年4月1日施行の改正民法により、同日以降に離婚した場合は請求期限が5年に延長されます。2026年3月31日までに離婚した場合は従来どおり2年となるため注意が必要です。
売買による名義変更
土地を売買した場合は、売主から買主への所有権移転登記が必要です。通常、不動産取引では司法書士の立ち会いのもと、代金決済と同じタイミングで登記申請を行います。
名義変更を完了していない場合、第三者に対して所有権を主張できないため、売買後は速やかに登記を済ませましょう。
土地の名義変更の手順と必要書類
名義変更の流れは、大きく5つのステップで進みます。全体像を把握しておくと、書類収集や申請をスムーズに進められます。
1. 管轄の法務局を確認する
名義変更の申請先は、土地の所在地を管轄する法務局です。自宅や最寄りの法務局ではなく、土地がある場所の管轄となるため注意が必要です。
2. 必要書類を収集する
必要書類はケースによって異なります。収集に時間がかかる書類も多いため、早めに準備を始めましょう。登記申請書や固定資産評価証明書はほぼ必須で、そのほかの必要書類は発生原因によって異なります。
3. 登記申請書を作成する
法務局のウェブサイトからケース別の申請書ひな形をダウンロードし、必要事項を記入します。記載内容は登記の目的・原因・申請人の住所氏名・不動産の表示・課税価格・登録免許税の金額などです。
登録免許税（登記手続きにかかる国税）は、固定資産評価証明書に記載された評価額をもとに計算します。税率はケースによって異なり、相続は0.4%、贈与・財産分与・売買は2.0%（売買については軽減措置により、2029年3月31日までは1.5%）です。申請書に収入印紙を貼付する形で納付します。
4. 法務局へ申請し登記完了を待つ
書類がそろったら、管轄法務局へ申請します。窓口に提出する場合は、書類の不備がないか事前に法務局の相談窓口で確認してもらうことも可能です。
審査期間は通常1～2週間程度ですが、書類に不備があった場合は補正（訂正）の連絡が来ます。補正に応じないまま放置すると申請が却下されるため、法務局からの連絡は必ず確認しましょう。
5. 登記完了証・登記識別情報などを取得する
登記が完了すると、「登記完了証」と「登記識別情報通知」が交付されます。登記識別情報とは、旧来の権利証に相当するもので、12桁の英数字で構成された大切な情報です。
再発行ができないため、厳重に保管してください。また、登記完了後は登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、名義が正しく変更されているか必ず確認しましょう。
名義変更にかかる費用と税金
名義変更にかかる費用は、「登録免許税」「書類取得の実費」「司法書士報酬」の3つに大きく分けられます。ケースによっては登記後に別途税金が発生することもあるため、全体像を把握しておきましょう。
登録免許税とそのほかの税金
登録免許税（とうろくめんきょぜい）とは、登記を申請する際に国へ納める税金です。土地の固定資産評価額に、以下の税率をかけて計算します。
| 名義変更の原因 | 登録免許税の税率 |
|---|---|
| 相続 | 評価額の0.4％ |
| 贈与・財産分与 | 評価額の0.2％ |
| 売買 | 評価額の2.0%（2029年3月31日までは1.5％） |
例えば、固定資産評価額が2,000万円の土地を相続した場合、登録免許税は8万円です。相続時の税率は贈与・売買の5分の1と低く抑えられています。
また、評価額が100万円以下の土地の相続登記については、登録免許税が免税になる特例措置が2027年3月31日まで延長されています。申請書に根拠条文を記載する必要があるため、見落としのないよう注意しましょう。
必要書類の取得手数料
各種書類の取得にも費用がかかります。主な実費の目安は以下のとおりです。
| 書類 | 取得費用の目安 |
|---|---|
| 戸籍謄本（1通） | 450～750円 |
| 住民票（1通） | 200～400円 |
| 固定資産評価証明書（1通） | 200～400円 |
| 登記事項証明書（1通） | 600円（窓口）/520円（オンライン請求・送付）/490円（オンライン請求・窓口交付） |
相続の場合は、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要です。本籍地の変更が多い場合は複数の市区町村への請求が必要になり、郵送費も含めると数千円～1万円以上かかることもあります。
司法書士への支払報酬
司法書士（不動産登記の専門家）に依頼する場合の報酬相場は、ケースや依頼範囲によって幅があります。
| 依頼内容 | 報酬の目安 |
|---|---|
| 相続登記（申請のみ） | 5～15万円程度 |
| 相続登記（書類収集含む） | 10～20万円程度 |
| 贈与・売買による登記 | 3～8万円程度 |
見積もりを依頼する際は「報酬のみ」か「登録免許税などの実費込み」かを必ず確認しましょう。複数の事務所に相見積もりをとることで、費用を適切に比較できます。
自分でやる？専門家に依頼する？
名義変更は自分でも手続きできますが、ケースの複雑さによって難易度が大きく変わります。費用と手間のバランスを見て、最適な方法を選びましょう。
自分で手続きするメリット・デメリット
自分で手続きを行うメリットは、司法書士報酬（5～15万円程度）を節約できる点です。法務局のウェブサイトには申請書のひな形や記載例が公開されており、相続人が少なく書類収集もシンプルなケースであれば、自力での対応も十分可能です。
一方で、平日に法務局へ出向く必要がある上、書類に不備があると補正（訂正）のために再度足を運ぶことになります。手続きに慣れていない場合は、完了まで数週間～1カ月以上かかることも珍しくありません。
専門家に依頼するメリット・デメリット
司法書士に依頼すると、書類収集から申請まで一括で任せられるため、時間と手間を大幅に省けます。書類の不備による補正リスクを大幅に低減でき、登録免許税の免税措置なども適切に適用されやすい点がメリットです。
デメリットは、報酬が発生することです。ただし、相続人が多い・対象の土地が複数ある・遺産分割協議がまとまっていないといった複雑なケースでは、自力で進めるとかえって時間とミスのリスクが高まります。複雑な案件ほど、専門家への依頼が合理的な選択といえます。
費用や時間、手間を徹底比較
| 項目 | 自分で手続き | 司法書士に依頼 |
|---|---|---|
| 費用 | 実費のみ（数万円～） | 実費＋報酬（10～20万円程度） |
| 時間 | 数週間～1カ月以上 | 1～2週間程度 |
| 手間 | 大（書類収集・窓口対応） | 小（ほぼ任せられる） |
| ミスのリスク | 高め | 低い |
| 向いているケース | 相続人が少なく単純な案件 | 複雑な案件・時間のない方 |
費用面だけで判断せず、「自分の案件がどれだけ複雑か」を基準に選ぶのがポイントです。迷う場合は、初回相談が無料の司法書士事務所を活用して、まず見積もりをとってみましょう。
名義変更を放置する3つのリスク
名義変更を後回しにするほど、手続きは複雑になり、金銭的・法的なリスクも積み重なっていきます。
ペナルティの対象になる
2024年4月の法改正により、相続登記は義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
過料とは行政上のペナルティで、刑事罰ではないため前科はつきません。ただし、手続きの流れには注意が必要です。まず法務局から登記するよう求める「催告」が届き、それでも対応しない場合は裁判所へ通知されて過料が決定します。
さらに見落としがちな点として、2024年4月以前に発生した過去の相続にも義務化が遡及適用されており、2027年3月31日までに登記が必要です。「昔の相続だから関係ない」と考えるのは適切ではありません。
土地の売却・活用ができない
名義が故人のままでは、土地の売却も担保設定もできません。不動産取引では、登記簿上の所有者と実際の所有者が一致していることが絶対条件だからです。
相続した土地を売却して老後の資金に充てたい場合や、アパート建築のために融資を受けたい場合でも、名義変更が済んでいなければ手続きを一切進められません。
活用したいタイミングで名義変更が完了していないと、売却の好機や融資のチャンスをそのまま逃すことになります。資産を「持っているのに動かせない」状態に陥らないよう、早めの対応が重要です。
新たな相続で権利が複雑化していく
名義変更を放置している間に次の相続が発生すると、権利関係者が連鎖的に増加していきます。例えば、祖父名義のまま放置した土地は、祖父の子（親世代）が亡くなると孫世代へと相続権が移り、さらにその配偶者や子にまで広がります。
関係者が増えるほど、遺産分割協議（相続人全員で遺産の分け方を話し合うこと）に必要な全員の同意を得ることが困難になる上、疎遠な親族との連絡や書類のやり取りも膨大になります。数十年にわたって放置されたケースでは、相続人が数十人規模に膨らむことも珍しくありません。
土地の名義変更は忘れずに行おう
土地の名義変更は、相続・贈与・財産分与・売買のいずれの場合も、早めの対応が大切です。特に相続登記は2024年4月から義務化され、放置すると過料や土地活用の機会損失、権利関係の複雑化といったリスクに直面することになります。
手続きの全体像を把握した上で、自分で進めるか司法書士に依頼するかを判断し、まずは一歩踏み出しましょう。土地の名義変更が完了したら、その土地を「次にどう生かすか」も検討してみてください。
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いまさら聞けない！
アパート経営の疑問を解消
自己資金、利益、空室対策…
アパート経営によくある不安と解決策をまとめました。
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＜ この記事の監修者 ＞
飯田 高士
税理士法人ファルベ
代表社員・税理士
2018年、税理士法人ファルベを設立し代表社員に就任。
現在では年間100件以上の不動産オーナー様（個人・法人）の税務顧問を務め、決算対策から法人化を含む承継対策、税務調査立会に携わる。
また不動産コンサルティングファームの株式会社ファルべ、株式会社ファルベ不動産とファルベグループを形成し、事業承継対策としての物件の取得・売却・組替えについても組織的な提案を行っている。
