株式投資による配当所得があった場合や個人事業主の方、不動産投資などで収入を得ている方が毎年行なわなければならない「確定申告」。経費の領収書をまとめて計算したり、確定申告書や収支内訳書を作成したりと煩雑な手続きが多いため、何をどう申告すればいいのかわからないという方も多いのではないでしょうか。

しかし確定申告は、税金の優遇措置や経費計上を行なうことによって、節税効果も期待できる重要な手続きです。そこで今回は、不動産投資における確定申告に焦点を絞り、手続き方法や必要書類、「青色申告」と「白色申告」の違いなどを基礎から紹介していきます。

確定申告とは？ その種類と特徴を知る

不動産投資における確定申告をざっくりとした表現で言えば、「あなたが不動産投資でいくら利益を得たか・損失を被ったか」を明確にすること。ここでの損益の額を基準に、所得税の金額が算出される重要な申告とも言えます。

確定申告は「総収入金額から必要経費を引いた不動産所得が年間20万円を超えた場合」に申告の義務が生じます。しかし、義務があるにも関わらず申告を怠っていた場合、「重加算税」「無申告加算税」「延滞税」といったペナルティを課されることになるので注意しましょう。

一方で、不動産所得が年間20万円以下の場合には申告の義務は生じません。家賃収入はあるものの、収入よりも税金や管理費・修繕費、減価償却費など必要経費の合計金額のほうが大きい、いわゆる「赤字」の状態であれば不動産所得に所得税は発生せず、申告しなくても問題は無いのです。

また、不動産所得が赤字の場合に申告すると「損益通算」で給与所得など不動産所得とは別の事業での所得と合算できます。例えば、不動産所得で250万円の赤字があり、給与所得が900万円だった場合、損益通算の結果「900万－250万」で所得は650万円として扱われ、源泉徴収で引かれていた所得税が還付される可能性があるのです。

では、いよいよ確定申告の種類を見ていきましょう。確定申告には「白色申告」と「青色申告」が存在します。白色申告は申告の手続きがシンプルで、記帳が簡単なことに対し、青色は事前申請が必要であったり、より詳細な記録の提出が求められたりと白色と比べていくらか申告が複雑です。しかし青色は、その分最大65万円の特別控除や30万円未満の減価償却資産を一括経費として計上できたりと、税金面でのさまざまな優遇を受けることができます。手間を惜しまず確定申告を行なうことで効果的な節税が可能になるのです。

■白色申告

不動産投資を始めてから、特に何も手続きをしていない場合は白色申告が適用されます。

白色は「単式簿記」での記帳が認められているため、青色申告に比べシンプルな収支内訳を記帳した書類で申告が可能です。ただし以前は記帳の義務が免除されていましたが、2014年（平成26年）からは全事業者に帳簿記帳・帳簿の7年間の保存が義務付けられました。そのため現状では、“比較的簡単に申告ができる”以外のメリットはほとんど無いと言えるでしょう。

■青色申告

青色申告は事前申請と厳密な記帳が不可欠ですが、さまざまな税金面での優遇措置が受けられることが特徴です。

青色ではまず、税務署へ「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。提出の期限はその年度の3月15日まで。不動産投資を始めた年であれば、始めてから2カ月以内になります。申請期限を過ぎてしまうと、青色申告ができるのは翌年以降になってしまい、白色申告での確定申告を余儀なくされてしまうので注意が必要です。また、申告時に提出する帳簿は単式簿記より複雑な「複式簿記」での記帳が義務付けられています。

青色申告承認申請書相続により不動産事業を承継した場合は、提出期限が変わってくる。不安な場合は専門家に相談しよう

しかし、申請に手間がかかる分、多くの優遇が得られるようになっているのが青色申告。最大65万円の控除が受けられる「青色申告特別控除」や、申告者の配偶者など家族が事業に携わっている場合にその報酬を必要経費として計上できる「青色事業専従者給与に関する届出書」があります。白色にも青色事業専従者給与に関する届出書と同様の「事業専従者控除」はありますが、控除額の上限が決められており、上限の定められていない青色事業専従者給与に関する届出書の方が控除の効果は大きくなります。

また青色では、万が一不動産投資で年間での損益が赤字となった場合に、その額を最大で3年間繰り越すこともできます。例えば、ある年に200万円の赤字が出たとしても、翌年に300万円の黒字になった場合「300万－200万＝100万」で、その年の所得を「100万円の黒字」として処理が可能に。単年で見れば利益を得ている年でも、前年以前の損失によって所得額を下げて所得税を抑えることができるのです。さらにこの繰り越しは3年間の持ち越しが可能なため、アパートの外壁修繕など大きな経費が必要で損失が出た際には、2年、3年と持ち越しての相殺ができるのです。

このように青色申告には節税につながる優遇措置が多く取られているため、不動産投資に限らず事業所得を得ている申告者には、白色申告よりも青色申告が適していると言えるのです。

確定申告のポイントと経費の種類

確定申告に必要な提出書類を作成するにあたって一番大切なことは、基本的なことではありますが「不備が無いこと」。帳簿の内容に誤り・漏れが無く、領収書など必要な資料をしっかりと揃えておく必要があります。特に青色申告で求められる複式簿記は記入方法も複雑で、申告者本人が専門的な知識を持っている場合以外は自身で記入するのはあまりおすすめできません。

また確定申告自体だけでなく、青色申告承認申請書といった事前申請などの書類もきっちり期限を守る必要があるため、本業などの片手間にやるよりも専門家に一任することが一番の近道でもあります。

書類作成では、不動産投資に関わる金銭の出入りを証明する資料を漏れなく揃える必要があります。その中でも、支出には必要経費として計上できる種類が多く存在します。代表的なものでは、固定資産税・都市計画税のような不動産に関わる「税金」、設備の定期点検や退去後の原状回復工事・建物自体の修繕などを含む「修繕費」、管理会社への「業務委託料」など。さらには不動産の火災保険や地震保険といった「保険料」やローンでアパートを購入した場合の「ローン金利」も経費の一つです。

意外なところでは、確定申告や不動産登記を税理士や司法書士に依頼した際の「報酬」や、実際に支出が発生するわけではない「減価償却費」も経費にあたります。また、必ずしも経費になると言えるものではありませんが、不動産投資に関わる「交通費」や「交際費」、不動産投資セミナーなどの「参加費」、自宅を不動産投資の業務にも使用している場合は、自宅にかかる経費の何割かを経費に計上できる場合もあるのです。

思ってもみなかった支出が経費として扱えることもあるため、積極的に税理士など専門家のアドバイスを受けてみることも大切です。

複雑だからこそしっかりと理解して制度を利用することが重要

「確定申告って難しそう……」そう思っている人は少なくないでしょう。たしかに簡単なものではないですし、とくに青色申告をしようとした場合、書類作成には専門的な知識が必要不可欠になってきます。ですが、税金面の優遇措置などメリットが多くあるのが青色申告です。

より確実な資産形成を続けていくためにも、手間を惜しむことなく優遇措置を受けられる部分でしっかりと節税し、効果的な不動産投資を目指しましょう。

監修＝榎本充（ファイナンシャルプランナー｜アクサ生命保険株式会社）