30坪の土地を持っていて、「アパートは建てられるのか」「何部屋つくれるのか」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
狭小地ではアパート経営は難しいと思われがちですが、建ぺい率や容積率の条件次第で、収益性のある賃貸経営は十分に実現できます。
ただし、広い土地と違って構造や間取りの選び方で収支が大きく変わるため、事前の情報収集が欠かせません。
本記事では、30坪の土地に建てられるアパートの部屋数・間取りパターンから、構造別の建築費用相場、成功させるポイントなどを解説します。
30坪の土地に建てられるアパートの規模
30坪（約99㎡）の土地でも、建ぺい率・容積率の条件を満たせばアパートを建てることは十分に可能です。ただし、建てられる規模は法規制によって決まります。
建ぺい率・容積率で決まる建築面積
アパートの規模を左右するのが、建ぺい率と容積率です。
建ぺい率とは「敷地面積に対する建築面積（水平投影面積）の割合」、容積率とは「敷地面積に対する延床面積（全階の床面積合計）の割合」を指します。
例えば、建ぺい率60%・容積率200%の30坪の土地では、以下のように上限が決まります。
| 項目 | 計算式 | 結果 |
| 建築面積（1フロアの上限） | 30坪 × 60% | 18坪（約60㎡） |
| 延床面積の上限 | 30坪 × 200% | 60坪（約198㎡） |
| 建てられる最大階数 | 60坪 ÷ 18坪 | 3階建て |
もっとも、実際に建てられる規模は、前面道路幅員による容積率制限や用途地域ごとの高さ制限、斜線制限、階段・共用部の配置などの影響を受けます。この数値はあくまで上限であり、実際には共用廊下・階段・外壁の厚みなどにより、居住スペースとして使える面積はやや下回ります。
また、建ぺい率・容積率は用途地域（住居系・商業系など都市計画上の土地の区分）によって大きく異なります。住宅が建てにくい「第一種低層住居専用地域」では建ぺい率30～60%・容積率50～200%程度が一般的です。
商業地域に近いエリアでは、容積率が400%を超えることもあります。事前に市区町村の都市計画窓口やホームページで確認しましょう。
さらに、接道義務にも注意が必要です。建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。道路幅が4m未満の場合は「セットバック」（道路中心線から2m後退して敷地境界を設定すること）が必要となり、実質的な敷地面積が減少します。
30坪で確保できる部屋数の目安
建ぺい率60%・容積率200%の条件を前提にすると、間取り別の部屋数の目安は以下のとおりです。
| 間取り | 1室あたりの面積目安 | 2階建て | 3階建て |
| ワンルーム・1K | 約25～30㎡ | 4室 | 6室 |
| 1LDK | 約40～50㎡ | 2室 | 3室 |
| 2DK～3DK | 約50～60㎡ | 1～2室 | 2～3室 |
なお、部屋数はあくまで概算です。共用廊下・階段・外壁厚・配管スペースに加え、自治体条例や土地形状の影響を受けるため、同じ条件でも計画によって部屋数は前後します。
上表を踏まえると、収益性を重視するなら、部屋数を多く確保できるワンルーム・1Kが有利です。
ただし、ワンルーム規制の内容は自治体ごとに異なります。例えば新宿区では、地階を除く3階以上かつ30㎡未満の住戸が10戸以上の建築物が条例対象となり、1住戸あたり25㎡以上の専用面積確保や、自転車・自動二輪車駐車場の設置などが求められます。
したがって、単に「ワンルームの最低面積」だけでなく、戸数要件・附置義務・管理人室の要否まで含めて、対象自治体の条例を確認することが必要です。
間取りパターン別の部屋数と特徴
30坪のアパートでは、間取りの選び方が収益性と入居率を左右します。ターゲット層に合った間取りを選ぶことが、安定したアパート経営を実現する上で欠かせません。
ワンルーム（2階建て4室／3階建て6室）
収益性を最大化したいオーナーに選ばれているのが、ワンルーム・1K型です。
建ぺい率60%・容積率200%の30坪の土地では、1室あたりの専有面積を約25～30㎡で設計した場合、2階建てで4室、3階建てで6室を確保できます。
| 階数 | 1フロアあたりの室数 | 合計室数 | 想定月収（家賃7万円/室） |
| 2階建て | 2室 | 4室 | 約28万円 |
| 3階建て | 2室 | 6室 | 約42万円 |
狭小地でも部屋数を確保できるため、空室が1室出ても収入への影響を抑えやすいメリットがあります。
1LDK～2DK（2階建て2室／3階建て3室）
やや広めの間取りを望む層に向けたプランが、1LDK～2DK型です。
1室あたり40～50㎡程度の広さを確保すると、2階建てで2室、3階建てで3室となります。部屋数はワンルームより少ないものの、設定家賃を高めに維持しやすくメリットがあります。
ターゲットはDINKS（共働き・子なし夫婦）や、在宅ワークで部屋数を求める単身者層です。ワンルームより入れ替わりが少なく、長期入居が期待しやすい点も魅力です。
ただし、部屋数が少ないため、1室あたりの空室リスクの比重が大きくなります。3室中1室が空室になれば収入の約33%が失われるため、需要の裏づけを取ってから判断することが重要です。
賃貸併用住宅という選択肢
「自宅も確保しながら家賃収入を得たい」という場合は、賃貸併用住宅も有力な選択肢です。
一般的な設計は、1階を自宅スペース、2～3階を賃貸部分にするパターンです。30坪の場合、自宅と賃貸を明確に分けることで、ワンルーム2～4室程度の賃貸スペースを確保できます。
賃貸併用住宅の大きなメリットは、住宅ローンの活用です。自宅部分が延床面積の50%以上を占める設計にすれば、アパートローン（金利が高め）ではなく住宅ローン（金利が低め）を適用できる金融機関もあります。
注意点としては、将来的に自宅部分が不要になった場合の転用がしにくいことや、入居者との距離が近くなることによる生活音・プライバシーへの配慮が必要になることが挙げられます。設計段階で動線・遮音性・玄関の分離などを十分に検討しましょう。
構造別の建築費用と資金計画
30坪のアパートでは、構造の選択が総工費に直結します。建築費の相場と費用の内訳を把握した上で、返済計画まで含めて検討しましょう。
木造と鉄骨造の建築費用の一例を比較すると、以下のとおりです。3階建て（延床面積約54坪）
| 構造 | 坪単価の目安 | 本体工事費（延床54坪） | 総額目安※ |
| 木造 | 75～95万円 | 約4,050～5,130万円 | 約5,800～7,300万円 |
| 鉄骨造 | 90～120万円 | 約4,860～6,480万円 | 約7,000～9,200万円 |
※総額＝本体工事費＋付帯工事費（約20%）＋諸費用（約10%）
木造の坪単価と総額目安
30坪のアパートでもっとも選ばれるのが木造です。
木造の坪単価は75～95万円程度が相場で、3階建て（延床面積約54坪）で建てた場合の総額は5,800～7,300万円程度です。
木造の法定耐用年数は22年と、鉄骨造（骨格材の厚さにより19～34年）やRC造（47年）より短い点に注意が必要です。耐用年数が短いほど減価償却（税務上、建物の取得費用を一定年数に分けて費用として計上する仕組み）を早期に計上できるため、節税効果が高くなる側面もあります。
鉄骨造の坪単価と総額目安
耐久性・遮音性を重視する場合は、鉄骨造が候補に挙がります。
鉄骨造の坪単価は90～120万円程度が相場です。同じ延床54坪で試算すると、本体工事費は約4,860～6,480万円、総額では約7,000～9,200万円程度となります。
建築費を抑える3つの方法
ここ数年は資材費・人件費の高騰が続いているため、早期に複数社から見積もりを取ることが重要です。以下で、建築費を抑える方法を見ていきましょう。
①シンプルな形状・間取りにする
建物の凹凸が多いほど外壁面積が増え、工費が上がります。30坪の狭小地では、長方形のシンプルな設計が基本です。レイアウトも「片廊下型」より階段を中央に配置する「中央コア型」の方がロスの少ない設計になります。
②複数の建築会社に相見積もりを取る
同じ条件でも建築会社によって坪単価は大きく異なります。最低でも3社以上に見積もりを依頼し、費用だけでなく工法・保証内容・管理サポートも含めて比較しましょう。
③資金計画はアパートローンの金利を織り込む
アパートローンの金利は2026年8月時点で1.5～5%が相場で、一般的な住宅ローンより高めです。必要な自己資金は建築費の10～30%が目安とされています。
金利負担を軽視したまま計画を進めると、家賃収入がローン返済に追いつかない「キャッシュフローマイナス」の状態に陥るリスクがあります。収支シミュレーションは、複数の金利シナリオで試算しましょう。
収支シミュレーションと利回りの考え方
30坪アパートの収益性を正しく判断するには、「表面利回り」と「実質利回り」の違いを理解する必要があります。併せて、実態に近いシミュレーションを行うことが重要です。
表面利回りと実質利回りの違い
まず、2つの利回りの定義を整理します。
| 種類 | 計算式 | 特徴 |
| 表面利回り | 年間家賃収入 ÷ 総建築費 × 100 | 経費を含まない。広告に使われやすい |
| 実質利回り | （年間家収入 – 諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費） × 100 | 経費・諸費用を含む。実態に近い |
新築アパートの相場は、表面利回りで5～9%、実質利回りで3～6%程度といわれています。実質利回りの最低ラインは3%、理想は5%が判断の目安です。
アパート経営の利回りについては、こちらの記事で詳細に解説しています。あわせて参考にしてみてください。
関連記事：アパート経営の利回りの最低ラインと理想は？計算方法や相場を解説
30坪アパートの収支シミュレーション
木造3階建て・ワンルーム6室・家賃7万円/室を前提に試算します。
| ＜前提条件＞ ・総建築費（本体＋付帯工事＋諸費用）：約6,500万円 ・年間家賃収入（満室時）：7万円 × 6室 × 12カ月 ＝ 504万円 ・経費／諸費用（管理費・固定資産税・修繕積立・火災保険など）：約100万円（収入の約20%） |
| 指標 | 満室時 | 稼働率85%時 |
| 年間収入 | 504万円 | 428万円 |
| 年間経費 | 100万円 | 100万円 |
| 実質収益 | 404万円 | 328万円 |
| 実質利回り | 約6.2% | 約5.0% |
稼働率85%でも実質利回り5%を確保できる計算ですが、これはあくまで試算です。実際には立地・家賃相場・ローン返済額によって大きく変動します。
また、ローン返済を差し引いた「手残り（キャッシュフロー）」も確認が必要です。例えば金利3%・35年ローンで6,500万円を借りた場合、月々の返済額は約25万円（年間約300万円）となり、実質収益404万円からこれを引いた年間手残りは約100万円程度です。
収支計画は「利回り」だけでなく、手残りベースで複数のシナリオをつくることをおすすめします。
30坪にアパートを建てる際の注意点
30坪の狭小地ならではの制約があります。建築前に見落とすと計画が大きく狂うため、3つの注意点を事前に把握しておきましょう。
ワンルーム規制や自治体条例の確認
収益を最大化しようとワンルームを選んでも、自治体によってはワンルーム条例により建築に制限がかかります。
| 規制の例 | 内容 |
| 最低専有面積の設定 | 東京都新宿区は25㎡以上、渋谷区は28㎡以上など |
| ファミリー住戸の混在義務 | 一定割合の広めの住戸を含めることを求める自治体もある |
| 附置義務駐車場・自転車置き場 | 戸数に応じた設置スペースを義務づける場合がある |
これらに抵触すると、建築確認が下りません。計画初期の段階で、対象エリアの自治体窓口への確認が必須です。
変形地・旗竿地での間取りの制約
L字型・旗竿地（細長い通路の先に土地がある形状）・縦長の変形地では、整形地と同じ感覚で間取りを考えると大きな誤算が生じます。変形地特有のデメリットは以下のとおりです。
・使えない「デッドスペース」が生まれやすく、居室として活用できる面積が減る
・採光／通風の確保が難しく、各部屋の住環境が低下しやすい
・旗竿地は敷地への入口が狭いため、共用部の設計や工事などに工夫が必要になり、建築費の増加につながる。
30坪という限られた面積のなかで変形が加わると、実質的に建てられるアパートの規模が想定よりひと回り小さくなることがあります。事前の測量と建築士による詳細な現地確認を、必ず行いましょう。
狭小地ならではの建築コスト増
30坪の狭小地では、広い土地に比べて坪単価が割高になりやすい点を理解しておく必要があります。主な理由は、以下の2つです。
① 足場・資材搬入の制約
敷地が狭いと足場の設置スペースが限られ、隣地との距離も近くなります。周辺への養生や資材の搬入方法に工夫が必要となり、その分の手間が工費に上乗せされます。都市部の密集地では特に顕著です。
② 設備費の割合が高くなる
ワンルームを複数戸設ける場合、キッチン・浴室・トイレなどの設備が戸数分必要になります。延床面積が小さいほど、建物全体に占める設備費の割合が上がるため、坪単価が高くなる傾向があります。
資金計画を立てる際は、広い土地のシミュレーション数値をそのまま流用せず、30坪の狭小地に特有のコスト増を見込んだ上で複数社から見積もりを取ることが重要です。
30坪アパート経営を成功させるポイント
30坪の狭小地でも、正しい戦略をとれば安定した賃貸経営は十分に実現できます。建築前の判断と会社選びが、長期的な収益を大きく左右します。
立地とターゲットに合った間取りを選ぶ
30坪アパートの経営において、もっとも重要な判断が「誰に住んでもらうか」の設定です。ターゲット層と、適した立地の組み合わせは以下が基本です。
| ターゲット層 | 適した立地の特徴 | おすすめ間取り |
| 学生・単身社会人 | 駅徒歩10分以内、大学・オフィス街近辺 | ワンルーム・1K |
| DINKSや在宅ワーカー | 駅徒歩15分以内、静かな住環境 | 1LDK～2DK |
| シニア単身者 | バリアフリー対応、生活施設が近い | 1K～1LDK |
「土地が狭いからワンルームにする」という発想ではなく、「この立地に住みたい人は誰か」を起点に間取りを決めることが重要です。
また、近年はリモートワークの普及により、仕事と居住を兼ねるSOHOタイプの需要も高まっています。インターネット無料・広めの居室・宅配ボックス設置といった設備の組み合わせで、周辺の競合物件との差別化も図れます。
立地条件が駅から遠いなど不利な場合でも、ターゲットを絞り込み「その層が住みたくなる理由」を設計に盛り込むことで、一定の入居率を維持できます。
複数の建築会社でプランを比較する
建築会社の選び方は、完成後の収益性に直結します。同じ土地・同じ条件でも、会社によって提案内容・坪単価・保証内容は大きく異なるためです。
比較時に確認すべきポイントは以下のとおりです。
・建築費の内訳：本体工事費だけでなく、付帯工事費・諸費用まで含めた総額で比較する
・狭小地・変形地の施工実績：30坪クラスの実績が少ない会社は、プランの精度が下がりやすい
・完成後の管理・サポート体制：入居者募集・修繕対応・確定申告サポートまで対応できるかどうか
・保証期間と内容：構造躯体の保証年数や、設備不具合への対応範囲を必ず確認する
最低3社以上に見積もりを依頼し、費用と提案力の両面で比較しましょう。
アパート以外の活用法も検討する
30坪という規模では、アパート経営が必ずしも最適解とは限りません。土地の立地や形状によっては、別の活用法のほうが収益性・リスクの面で優れているケースもあります。
代表的な選択肢は、以下のとおりです。
戸建て賃貸
アパートより収益は下がりますが、供給量が少なく競合が生まれにくいのが特徴です。「戸建てに住みたい」という底堅い需要に対応でき、長期入居に結びつきやすい側面もあります。
駐車場経営
初期投資が少なく、撤退もしやすいため、将来的に土地を売却・建て替えする可能性がある場合の暫定活用として有効です。ただし、アパートと比べると収益性は低くなります。
ガレージハウス
1階を車庫、2階以上を居住スペースにした賃貸物件です。車好きの高所得層をターゲットにでき、駅から離れた立地でも比較的高い家賃設定が可能です。
アパートを建てると決める前に、複数の活用法を並べて収益性・リスク・将来の出口戦略を比較することが、長期的な土地活用の成功につながります。
30坪の土地でも経営は可能
30坪の土地でも、立地・法規制・間取りを正しく把握した上で計画を立てれば、アパート経営は十分に成り立ちます。重要なのは、土地の広さよりもエリアの賃貸需要と、ターゲットに合った設計です。建築費・収支・リスクを複数のシナリオでシミュレーションし、信頼できる専門家に相談しましょう。
セレ コーポレーションは、コンサルティングから設計・施工・賃貸管理まで、アパート経営のすべてをワンストップでサポートする「アパート専門メーカー」です。土地の条件や収支計画についての無料相談も受け付けています。まずはお気軽にお問い合わせください。
＜ この記事の監修者 ＞
飯田 高士
税理士法人ファルベ
代表社員・税理士
2018年、税理士法人ファルベを設立し代表社員に就任。
現在では年間100件以上の不動産オーナーさま（個人・法人）の税務顧問を務め、決算対策から法人化を含む承継対策、税務調査立会に携わる。
また不動産コンサルティングファームの株式会社ファルべ、株式会社ファルベ不動産とファルベグループを形成し、事業承継対策としての物件の取得・売却・組替えについても組織的な提案を行っている。
