FAQよくある質問

相続・税務についての相談もできますか？

はい、可能です。実務については弊社が提携している税理士や司法書士のご紹介も可能ですので、お気軽にご相談ください。

アパート建築で相続税が下がる仕組みを教えてください

土地が貸家建付地として評価され、建物も時価より低い固定資産税評価額で評価されるため、全体の評価額が圧縮されます。
また借入を活用することで課税対象額が下がる場合もあります。
（※評価額は入居状況や所有・完成からの経過期間により変わります）

相続評価において現金より不動産が有利なのはなぜですか？

現金は額面そのままで評価されますが、不動産は評価ルールにより算出されるためです。評価額は公示価格の80％が目安です。

相続税評価額と実勢価格の違いは何ですか？

相続税評価額は「税金計算のための価格」、実勢価格は「実際に売れる市場価格」です。
多くの場合、評価額は実勢価格より低くなるため、不動産は相続税を圧縮しやすい資産とされています。

相続税対策としてアパートを建てると、どのくらい評価額は下がりますか？

一般的に現金で保有するより不動産として保有することで評価額は下がります。
アパートの場合、土地は貸家建付地、建物は基本的に固定資産税評価額で評価されるため、評価額が圧縮されます。
ただしアパート経営は事業でもあるため、税効果だけではなく、収益性も含めた個別のシミュレーションが不可欠です。

土地だけ持っている場合とアパートを建てた場合で何が違いますか？

土地単体（自己利用）よりも貸家建付地として評価されるため、評価額が下がります。ただし、建物の評価は加算されます。

相続税対策と収益性はどちらを優先すべきですか？

収益性を優先すべきです。節税効果があっても、経営が成り立たなければ長期的な負担になりますし、税務上、節税効果が認められない（否認される）リスクもあります。
セレ コーポレーションでは、節税と収益の両立ができるかを前提にご提案しています。

相続税対策だけでアパートを建てても問題ないですか？

節税効果は期待できますが、収益が伴わない場合は長期的に負担となる可能性があります。長期的な経営として成立するかを必ず確認する必要があります。

相続税対策としてアパート経営が向いている人はどんな人ですか？

賃貸需要が見込めるエリアに一定の広さの土地を保有している方、または現金資産がある方に向いています。長期的な経営視点を持てることも重要です。

相続税対策としてアパートが向いていないケースはありますか？

賃貸住宅の需要が見込めない立地や、規模が小さく収益が出にくい場合などはおすすめできません。

空室が多いと相続税対策の効果は下がりますか？

はい、下がる可能性があります。貸家建付地は入居率が評価にも影響するため、経営の安定が重要です。

相続対策で借入をするメリットは何ですか？

借入金はマイナスの資産として相続財産に加算されるため、課税対象額を下げる効果があります。ただし返済計画が成り立つことが前提です。

アパート経営で節税できるポイントは何ですか？

減価償却や経費計上により所得を圧縮できる点が特徴です。ただし節税だけを目的にするのはリスクがあります。

所得税はどのように計算されますか？

家賃収入から必要経費を差し引いた所得に対して課税されます。減価償却費なども影響します。

法人化すると相続対策になりますか？

規模や収益によっては法人化が有利になる場合がありますが、税率や管理コストも含めた総合判断が必要です。

小規模住宅用地の減額の特例とは何ですか？

住宅が建っている土地の固定資産税が軽減される制度です。
住宅用地のうち、住戸一戸あたり200㎡までの部分を「小規模住宅用地」といいます。
賃貸住宅の場合は、「200㎡×住戸数」になるため、税額を大幅に軽減できます。
■固定資産税の軽減
200㎡以下の部分（小規模住宅用地）：　課税標準の6分の1に軽減
200㎡超の部分（一般住宅用地）：　課税標準の3分の1に軽減
■都市計画税の軽減
200㎡以下の部分（小規模住宅用地）：　課税標準の3分の1に軽減
200㎡超の部分（一般住宅用地）：　課税標準の3分の2に軽減

相続税対策としてアパート経営以外の方法はありますか？

はい、生前贈与や保険の活用など複数あります。ただし多くは「資産を減らす」か「受け取り方を変える」方法です。
一方でアパート経営は、評価を下げながら収益も生む数少ない手段です。どの方法が適しているかは、諸条件によって判断が必要です。

施工可能エリアはどこですか？

基本的には1都3県を施工エリアとしています。1都3県の中でも、詳細なエリアや諸条件によって異なりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

何㎡（坪）くらいからアパート建築は可能ですか？

収益性を確保するため45坪（約150㎡）以上かつ6戸以上を目安としておりますが、諸条件によって異なるため、お気軽にお問い合わせください。

駅から遠い土地でもアパート経営はできますか？

条件次第では可能ですが、需要が見込めない場合は空室リスクが高まるため慎重な判断が必要です。

駅距離はどのくらいまでならアパート経営できますか？

駅徒歩20分以内を目安としておりますが、需要が見込めない場合は空室リスクが高まるため慎重な判断が必要です。

アパート経営に向いていない土地の特徴は何ですか？

賃貸需要が見込めない立地、極端に狭い土地、接道条件が悪い土地は建築費が割高になるため安定経営が難しい場合があります。

土地活用としてアパートが向かないケースはありますか？

収益性が見込めない場合や、他用途の方が適している場合です。

アパート建築で土地を見る際、どこまで確認すべきですか？

法規制（用途地域・建ぺい率・接道）だけでなく、入居者目線での住みやすさまで確認することが重要です。最終的には「建てられるか」ではなく「長期的な経営が成立するか」で判断する必要があります。

住宅地と商業地では、どちらがアパート経営に向いていますか？

一概にどちらが有利とは言えません。住宅地は住環境重視、商業地は利便性重視で需要が分かれます。重要なのは立地ごとのターゲットに合っているかです。

郊外と都心ではどちらが有利ですか？

一概には言えません。都心は需要が強い一方で競争も激しく、郊外は条件次第で安定経営が可能です。エリアに合わせた間取りを設計するなど、計画段階でのターゲティングが重要です。

土地が広いほどアパート経営は安定しますか？

必ずしもそうとは限りません。戸数は増やせますが、広すぎると建築外コストも上がるためです。規模よりも、需要に合った供給かどうかが安定経営を左右します。

空室になりやすい立地の特徴はありますか？

供給過多のエリアや、生活利便性が低い立地は空室リスクが高くなります。

競合物件はどのように調べますか？

周辺の賃貸物件の家賃帯や設備、入居状況を調査し、差別化ポイントを設計に反映します。

旗竿地でもアパート経営は成り立ちますか？

可能なケースはありますが、通路幅や建物配置によって収益性が大きく左右されます。居住空間が圧迫される場合は空室リスクが高まるため、成立しない場合は建築をおすすめしないこともあります。

旗竿地で収益性を確保するポイントは何ですか？

通路部分の幅や動線計画、建物配置が重要です。入居者にとってストレスのない設計ができるかが収益性に直結します。

変形地でもアパート経営はできますか？

できます。
変形地であっても居住空間をしっかり確保できるように設計すれば、入居者にとって魅力的なアパートとなり、収益不動産としての価値を実現することができます。

変形地で失敗しやすいポイントは何ですか？

無理に戸数を確保しようとして居住性や快適性が下がるケースがあり、結果的に空室リスクが高まります。

狭小地でもアパート建築は可能ですか？

一定条件を満たせば可能ですが、規模が小さすぎると収益が出にくいため、事前の検証が重要です。

接道が狭い土地でも建築できますか？

セレ コーポレーションでは建築部材を人力で搬入・組み立てができる独自の構法を開発し、工事が難しい敷地でのアパート建築を可能にしています。
諸条件により異なりますので、お気軽にお問い合わせください。

道路幅が狭い場合のデメリットは何ですか？

車両が制限されるので搬入費等の工事コストが上がる可能性や、入居者の利便性が下がるリスクがあります。

借地でもアパート経営はできますか？

土地の権利形態が借地でも家賃には影響しませんので、土地活用としてアパート経営を選択しても問題なく成り立ちます。

再建築不可の土地でもアパートは建てられますか？

原則として難しいケースが多いです。

用途地域はどれくらい影響しますか？

建築できる建物の規模や用途が制限されるため、大きく影響します。

容積率・建ぺい率は収益にどう影響しますか？

土地に対して建物を建てられる規模が決まるため、戸数や収益に直結します。

土地活用として、アパート経営と駐車場経営はどちらが良いですか？

収益性はアパートの方が高い傾向がありますが、初期投資やリスクも大きくなります。駐車場は低リスクですが収益は限定的です。目的に応じた選択が重要です。

セレ コーポレーションのアパートは、何階まで建てられますか？

建築地の条件によりますが、3階建まで建築可能です。敷地の広さや道路幅、法規制などを踏まえ、最適なプランをご提案いたします。

鉄骨造の特徴は何ですか？

耐久性・耐震性とコストバランスに優れ、法定耐用年数が長い点が特徴です。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。

アパート建築にはどのような費用がかかりますか？

費用は大まかに「建物本体工事費」＋「敷地にかかる付帯工事費（水道、ガス、地盤改良、外構、解体工事など）」＋「諸経費（登記・保険・手数料など）」の3つで構成されます。敷地条件を踏まえて、明瞭なお見積りを提示いたします。

建てる前に、需要（ニーズ）は調査してくれますか？

はい。建築予定地の立地や市場環境を調査し、エリアごとの入居ニーズや家賃相場を把握したうえで、競争力のある事業プランをご提案いたします。

建築前の需要調査では何を見ていますか？

人口動態、競合物件、家賃相場、ターゲット層などを総合的に分析します。

ターゲット設定はどのように行いますか？

立地特性と市場データをもとに、最も需要が見込める層を設定します。

設計段階で収益性はどこまで考えますか？

家賃設定や入居率まで含めて総合的に検討します。

セレ コーポレーションの設計の特徴は何ですか？

エリアごとの入居者ニーズを分析し、それに合わせた空間設計を行う点です。
付加価値の高い差別化空間を提供することで、結果として高い入居率の維持、長期安定経営につながっています。

入居者に選ばれるアパートは何が違いますか？

大きな違いは「誰に、どんな暮らしを提供するか」が明確になっている点です。設備の多さだけでなく、ライフスタイルに合った空間設計がされているかが選ばれる理由になります。

空間設計が安定経営に影響するのはなぜですか？

賃貸は比較されて選ばれるため、使いやすさや生活動線が重要です。入居者の生活に合った設計であるほど選ばれやすくなります。
セレ コーポレーションは、従来型のプランよりも付加価値の高い空間を提供しており、世帯数や賃料の増加、収益の安定化につながります。

なぜ設計が経営に影響するのですか？

設計がそのまま入居率や家賃に影響し、収益に直結するためです。

自社工場で構造部材を製造するメリットは何ですか？

品質の安定と施工精度の向上、工期短縮が期待できます。

前の道が狭いのですが、部材などを搬入できますか？

はい。自社工場で主要部材を小分けに製造・搬入できるため、道幅が狭くても建築可能です。条件によっては手作業での搬入など柔軟に対応します（追加費用が発生する場合があります）。

近隣住民との関係が心配です。

着工前のご挨拶や、現場への工程表掲示などを通じて、近隣への丁寧な配慮を徹底しています。トラブルを未然に防ぐための体制を整えておりますので、ご安心ください。

自宅との同一敷地内に建設は可能ですか？

はい、敷地に余裕があれば建築可能です。建ぺい率・容積率や用途地域、行政の条例などを確認したうえで、最適なプランをご提案いたします。また、ご自宅と賃貸住宅を併設する“賃貸併用住宅”のご相談にも対応しています。相続対策や安定収入の確保としても有効ですので、お気軽にご相談ください。

間取りや設備で空室対策はできますか？

可能です。ターゲットに合った間取り・設備にすることで、競合との差別化につながります。

設備を充実させれば入居率は上がりますか？

一定の効果はありますが、設計とターゲットが合っていなければ効果は限定的です。

人気の間取りはどのようなものですか？

エリアによって異なりますが、賃貸住宅に住む方は20～30代が多く単身者向けや1LDKなどの間取りは人気が高く、安定した需要が見込めます。

設計で失敗しやすいポイントは何ですか？

ターゲットが曖昧なまま設計を進めてしまうことです。結果として不人気な物件となり、空室リスクや安定性に影響します。

戸数は多い方が良いですか？

必ずしもそうではありません。需要と供給のバランスが重要です。

長く選ばれる物件にするにはどうすればいいですか？

流行だけに左右されず、普遍的な使いやすさ・暮らしやすさを重視することが重要です。

古いアパートを建て替えるべきタイミングは？

空室増加や修繕費の増大で収益が悪化している場合は、建て替えを検討した方が良いかもしれません。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。

建て替えとリフォームはどちらが良いですか？

軽微な改善ならリフォーム、収益構造から見直すなら建て替えが適しています。

建て替えで収益は改善しますか？

現在の家賃と建て替え後の家賃のギャップが大きければ改善が期待できます。

ZEH・東京ゼロエミ住宅など、環境性能への対応はしていますか？

対応しています。ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）や東京都の「東京ゼロエミ住宅」など、各種制度に対応した設計が可能です。
オーナーさまには助成金が交付され、入居者にとっては快適性向上や光熱費削減にもつながるなど、双方にメリットがある制度です。

賃貸経営は初めてですが、大丈夫でしょうか？

はい、土地活用のご相談から設計・建築・経営まで、ワンストップでサポートしています。
セレ コーポレーションのオーナーさまの多くが、初めてアパート経営に挑戦される方です。

アパート経営ではどのような税金がかかりますか？

固定資産税、都市計画税、所得税、住民税、個人事業税、消費税などが発生します。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。

アパート経営の主なリスクは何ですか？

空室、家賃下落、修繕費、金利上昇が主なリスクで、災害などは保険でリスクに備えられます。多くは事前の設計で軽減できます。

アパート経営をやらない方がいい人はどんな人ですか？

短期利益を求める方や、リスクを許容できない方には向いていません。長期視点が前提です。

空室リスクを下げるために最も重要なことは何ですか？

立地に合ったターゲット設定と適切な家賃設定、間取りや空間設計・設備の一致です。これらにズレが生じると空室が長期化する原因になります。

入居率98.8%はどのように実現しているのですか？ ※2026年2月末時点

エリア分析と空間設計を組み合わせて、入居者に選ばれる物件づくりを行っていること、そして適切な建物管理や各種入居特典も理由の一つです。

アパート経営を失敗しないために一番重要なことは何ですか？

まず、入居者に選ばれる魅力的な計画をすることです。次に収益性と需要を正しく見極めること、ここがズレると後から修正が難しくなります。

アパート経営の利回りはどのくらいですか？

エリアや条件によって異なるため、個別に試算することが重要です。表面利回りだけでなく実質利回りを見る必要があります。
建築前に、お持ちの土地での事業シミュレーションを提案いたしますので、お気軽にお問い合わせください。

家賃はどのように決めますか？

市場相場と当社の空間設計の競争力を踏まえて設定します。高すぎても低すぎても収益に影響します。

家賃は下がり続けますか？

一概には言えませんが、競争力のある物件は下がりにくい傾向があります。設計と立地が重要です。

赤字になるケースはどんな場合ですか？

需要の読み違い、過大な建築費や借入、収益性の低い設計などが主な原因です。

黒字化するまでどれくらいかかりますか？

初期投資や借入条件によって変わりますが、長期視点での判断が必要です。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。

アパートローンはどのくらい借りられますか？

物件の収益性と個人の信用力、不動産評価額で決まります。特に収益計画の妥当性が重視されます。

自己資金はどれくらい必要ですか？

ケースによりますが、自己資金が多いほど借入条件は有利になります。無理のない資金計画が重要です。

金利が上がるとどうなりますか？

月々の返済額が増え、収益が圧迫されます。余裕のある収支設計が必要です。

大規模修繕費はどのくらいかかりますか？

築年数や規模によりますが、長期的には必ず発生します。収支計画にあらかじめ織り込むことが重要です。その他設備交換費用も忘れずに備えましょう。
また、メンテナンス性の高い外壁を採用することで修繕費の抑制につながる場合があります。

一括借上げ（サブリース）とは何ですか？

管理会社が物件を一括で借り上げ、オーナーさまに一定の賃料を支払う仕組みです。
入居の有無に関わらないため収入が安定しやすいことが魅力です。一方、賃料の見直しなど契約条件には確認と理解が必要です。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。

管理会社はどのように選べばいいですか？

入居者募集の力や対応品質、実績などを総合的に判断することが重要です。

入居者トラブルへの対応はどうしますか？

管理会社が対応するのが一般的です。管理も含めて依頼することで、直接オーナーさまが対応せず負担を減らすことができます。

長期的に安定経営するにはどうすればいいですか？

需要に合った設計と適切な管理が重要です。特に建てる前の計画が結果を左右します。

アパートは将来売却できますか？

可能です。収益性や入居状況、各種メンテナンス履歴によって価格が決まるため、管理・運用状況が重要になります。

アパート経営のどこまで対応してもらえますか？

セレ コーポレーションでは、人生設計の課題解決のためのコンサルティング、設計やデザイン、自社工場での構造部材の製造、自社責任施工、徹底した検査から入居後の賃貸管理・建物管理など、アパート経営のすべてを自社一貫体制で担っております。

他社と比べた強みは何ですか？

セレ コーポレーションは“アパート専門メーカー”として、コンサルティングや設計・自社工場での構造部材の製造・施工・管理まで、アパート経営のすべてをワンストップで手掛けています。
自社で管理まで行うことで、入居者とのコミュニケーションによって最新のニーズを把握し、それらの意見を商品開発に活かすことで、より価値の高いアパートづくりにつなげる好循環を生み出しています。

なぜ一貫体制が重要なのですか？

理想とこだわりをカタチにするためには、自分たちの手ですべての工程を進行・管理することが必要不可欠だと考えています。
また、自社で管理まで行うことで、入居者の最新のニーズを吸収し、それらの意見を商品開発に活かすことで、より価値の高いアパートづくりにつなげることができます。

セレ コーポレーションに相談するメリットは何ですか？

セレ コーポレーションでは、人生設計の課題解決のためのコンサルティング、設計やデザイン、自社工場での構造部材の製造、自社責任施工、徹底した検査から入居後の賃貸管理・建物管理にいたるまで、アパート経営のすべてを自社一貫体制で行っています。
また、200社以上の士業やコンサルタント、金融機関などと提携しており、お客さまの課題解決につながる体制を構築しております。

実績はどのくらいありますか？

東京圏（1都3県）に特化し、豊富な実績を有しています。
・累計建築実績：2,925棟
・管理戸数：12,612戸
・入居率：98.8％
※2026年2月末時点

なぜ1都3県に特化しているのですか？

人口集中と若者の増加が進み、賃貸需要が今後も安定し続けると考えているためです。
オーナーの皆さまを100年先までも支え続ける会社であるために、いたずらに企業規模を拡大せず、持続可能な安定的成長を目指します。

どのエリアに対応していますか？

基本的には東京圏（1都3県）を施工エリアとしています。1都3県の中でも、詳細なエリアや諸条件によって異なりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

相続対策はどの段階から相談可能ですか？

検討初期の段階からご相談いただけます。土地活用の方法を検討中の方や、相続予定の方など幅広い方にご相談いただいています。
情報収集の段階でも問題ありません。

まだアパートを建てるか決めていませんが相談できますか？

はい、問題ありません。早い段階でのご相談の方が選択肢が広がりますので、検討段階でもお気軽にお問い合わせください。

相談に費用はかかりますか？

ご相談やプランのご提案に費用は一切かかりません。お気軽にお問い合わせください。

資金計画の相談もできますか？

はい、可能です。ローンの借入や自己資金のバランスも含めてご提案します。

税理士や金融機関の紹介は可能ですか？

可能です。弊社で提携している士業や金融機関をご紹介し、計画全体をサポートすることが可能です。

打ち合わせはどのように進みますか？

お客さまの現在のご状況をお伺いし、プラン提案や収支計画の確認など段階的に進めていきます。

どのくらいの期間で建てられますか？

規模や条件によりますが、計画から竣工までおおよそ1年～1年半ほどとなる場合が多いです。

自社工場のメリットは何ですか？

品質の安定と施工精度の向上、工期短縮が期待できます。

品質管理はどのようにしていますか？

工程ごとにチェック体制を設け、品質を確保しています。
https://cel-corporation.co.jp/technical/

工事中の近隣対応はどうしていますか？

着工前のご挨拶や、現場への工程表掲示などを通じて、近隣への丁寧な配慮を徹底しています。トラブルを未然に防ぐための体制を整えておりますので、ご安心ください。

建築後のサポートはありますか？

運営や管理についてもサポートしています。建てて終わりではなく、長期的な経営を前提とした体制を整えています。
https://cel-corporation.co.jp/property/

管理は自社で行っていますか？

建物管理や入居者募集など、管理体制も整っております。管理も含めてお任せいただくことを推奨しております。

入居者募集もやってもらえますか？

はい、エリアごとに実績のある不動産仲介会社と提携し、専任での募集を東京圏一円に展開しており、より早く、より確かなリーシングを実現します。

トラブル対応はしてもらえますか？

管理も含めてご依頼いただくことで、直接オーナーさまが対応することなく、負担を減らすことができます。

アフターサービスはどこまで対応していますか？

建物の保証はもちろんのこと、入居者募集やリフォーム、定期的なレポーティングなど、万全の体制を整えています。
セレ コーポレーションは「アパート経営100年ドックVISION」を掲げ、大切な資産を承継していくためにご家族に寄り添い、アパート経営を長期的にサポートいたします。

強引な営業はありませんか？

無理な営業活動は行っていません。長期安定経営が見込めない場合は建築をおすすめしないこともあります。

複数社と比較してもいいですか？

はい、比較検討は重要です。他社と比較したうえでご判断ください。