アパート経営を検討している場合、「アパート経営はやめたほうがいい」といわれることがあります。アパート経営は、遊休地の活用や副収入の手段として注目される一方で、さまざまな理由から失敗するケースも見られます。特に、初期費用の負担や入居者対応の煩雑さ、安定した収益を得るまでの期間など、アパート経営には事前に理解すべきポイントは少なくありません。しかし、アパート経営はすべての人に向いていないわけではなく、しっかりとした計画をもとに準備をすることで、成功の可能性を高められます。
この記事では、アパート経営は「やめたほうがいい」といわれる主な理由や、やめたほうがいい人、成功させるためのポイントについて解説します。
アパート経営はやめたほうがいいといわれる主な理由は3つ
アパート経営は、遊休地の活用や安定収入を得る方法として人気がありますが、「やめたほうがいい」といった意見もあります。その理由には、少子高齢化による入居者数の減少、空き家の増加、管理や修繕といったコスト負担などが挙げられます。アパート経営は安易に始めると、思わぬトラブルに巻き込まれたり、収益が想定通りに得られなかったりするリスクがあるため、慎重に判断しなければなりません。
ここでは、それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。
高額な初期費用
アパート経営はやめたほうがいいといわれる理由は、高額な初期費用が必要になることです。
例えば、高額な初期費用として土地の購入費や設計費、建築費に加え、登記・仲介手数料、税金などの諸経費もかかります。そのため、金融機関からの借入に頼るケースも少なくありません。
結果として、返済計画が甘かったり、想定外の出費が重なったりすると資金繰りが悪化し、最悪の場合は物件の差し押さえに至ることもあるでしょう。こうしたリスクを避けるためには、初期費用を可能な限り抑えることや収支シミュレーションを入念に行うことが不可欠です。
空室リスク
アパート経営はやめたほうがいいといわれる理由の1つが空室リスクです。
空室があると、その分の家賃収入が得られず、アパート経営が立ち行かなくなる可能性があります。特に、人気のエリアでは、近隣物件との設備差や築年数によって、入居者に選ばれにくくなることがあります。なお、空室リスクを回避するためには、魅力的な設備や快適な住空間、入居者が安心できる管理体制を整えることは重要ですが、それでもエリア全体の需要が落ち込んでいる場合は限界があるでしょう。
また、日本全体で少子高齢化が進み生産年齢人口が減少する中、特に地方では人口減少の影響が大きく、賃貸需要の先細りが顕著です。その結果、空室が長期間続いたり、家賃を下げざるを得なかったりするケースもあります。
空室リスクを完全にゼロにすることは困難ですが、立地選びやターゲット層の明確化、適切な物件の選定によって、リスクを最小限に抑える工夫が求められます。
入居者トラブル
入居者同士またはオーナーとの間で発生するトラブルも、アパート経営はやめたほうがいい理由として挙げられます。
例えば、騒音やゴミ出しルールの違反など、入居者間のトラブルが発生した場合、早期に対応しなければ周囲の入居者に悪影響を及ぼし、退去による空室が発生する原因となることもあります。
また、家賃滞納や夜逃げといった問題は、オーナーにとって深刻な経済的ダメージにつながる可能性があるため、特に注意が必要です。家賃滞納が発生すると、すぐに回収するのは難しく、数ヵ月間、家賃収入が得られなくなることもあるでしょう。加えて、法的手続きを進めるには時間と費用がかかり、精神的な負担も無視できません。
このようなトラブルを未然に防ぐためには、入居者の選定基準を明確にし、契約時に細かなルールを取り決めておくこと、また信頼できる管理会社に対応を委託することが重要です。
アパート経営はやめたほうがいい人
アパート経営は、適切に運用できれば安定収入を得られる可能性がありますが、誰にでも向いているわけではありません。収益性を重視する一方で、リスクや手間も伴うため、事前の準備と継続的な管理が不可欠です。
特に、管理をおろそかにしやすい人やすぐに収入を得たい人、勉強や情報収集が苦手な人には、アパート経営はあまり向いていないといえます。これらに該当する場合、収益化が難しくなるだけでなく、トラブルが発生した際に適切な対応ができず、損失を被るリスクが高くなります。
ここでは、アパート経営をやめたほうがいい人について、具体的に見ていきましょう。
管理をおろそかにしやすい人
アパート経営はやめたほうがいい人として、管理をおろそかにしやすい人が挙げられます。
アパート経営では、物件の管理が非常に重要です。建物の清掃や設備点検、入居者対応など、日々の管理が行き届いていないと物件の魅力が下がり、空室率が高まる原因になります。
多くのオーナーは管理会社に業務を委託しますが、完全に任せきりにしてしまうと、トラブルの発見が遅れたり、対応が不十分になったりするリスクがあります。例えば、共用部分の清掃が行き届いていない、入居者対応に時間がかかるなど、サービスの質が低下すれば入居者満足度が下がり、退去にもつながりかねません。
こうしたリスクを避けるためには、定期的にオーナー自身で物件の状況を確認したり、管理会社とのコミュニケーションを密に取ったりすることが重要です。
すぐに収入を得たい人
すぐに収入を得たい人も、アパート経営はやめたほうがいい人です。
アパート経営は、始めたその日から安定した利益を生み出すわけではありません。高額な初期費用をかけて物件を取得または建築しても、入居者が集まらなければ家賃収入は入らず、月々の収支の黒字化までには時間がかかるのが一般的です。
すぐに収入を得たい人にとっては、利益が出るまでのタイムラグが大きなストレスとなり、誤った判断につながる可能性もあります。焦って家賃を下げたり、契約条件をゆるくしたりすると、長期的には経営が厳しくなる可能性が高まるため注意が必要です。また、黒字化しても、壁・床の張り替え、屋根の補修、エアコン・給湯器といった設備交換などの修繕費用や、居住者の入退去にともなう原状回復費用など予期せぬ出費が発生するため、収入が安定するまでには時間と継続的な資金管理が求められます。
勉強や情報収集が苦手な人
アパート経営はやめたほうがいい人には、勉強や情報収集が苦手な人も該当します。
アパート経営は、単に建物を建てて貸すだけではうまくいきません。アパート経営を成功させるには、入居ニーズの変化や家賃相場、空室率の傾向、さらには固定資産税の増減・住宅ローン金利の動向など、幅広い情報を継続的にチェックする必要があります。こうした情報は、テレビや新聞だけでなく、自治体の公報や不動産関連のニュースサイト、セミナーなどからも得る必要があるため、日頃から広くアンテナを張り、みずから勉強したり情報収集したりする姿勢が求められます。そのため、こうしたことが苦手な人は、気づかないうちに損をしていたり、空室が埋まらなかったりと、思わぬトラブルに直面する可能性があるでしょう。
例えば、「家賃保証」とうたわれるサブリース契約では、一見安定した収入が得られるように見えても、契約内容によっては管理会社の裁量で家賃を一方的に減額されたり、契約の更新を拒否されたりすることがあります。サブリースとは、不動産会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みで、オーナーは空室リスクを軽減できる一方、家賃の見直しや中途解約のリスクもあるため、契約内容の確認が重要です。
また、管理委託契約では、修繕費や広告費などがオーナー負担となることもあり、契約をよく理解せずに管理を任せてしまうと、後から思わぬ出費が発生することもあります。こうした契約内容を理解せずに契約してしまうと、想定していた収益より大幅に下回ったり、予想外のコストが重なって経営を圧迫したりするリスクが高まるため、注意が必要です。さらに、空室率の上昇や金利の上昇、地域の賃貸需要の低下といった変化にも気づくことができないと、家賃の見直し、資金計画の調整が遅れ、収益性を維持できなくなる可能性があります。
アパート経営を成功させるためのポイント
「アパート経営はやめたほうがいい」という声がある一方で、実際に安定収入を得て成功しているオーナーも多く存在します。成功するかは、事前の準備と適切な計画に大きく左右されるといえます。特に、自己資金の準備や建築プランの選択、長期的な経営計画の策定、そして信頼できるパートナー企業との連携は、安定したアパート経営を実現するために欠かせない要素です。これらをおろそかにすると、リスクが顕在化し、経営がうまくいかない原因となります。
ここでは、これからアパート経営を検討している方に向けて、成功させるためのポイントを紹介します。
自己資金を十分に用意する
アパート経営を成功させるためには、自己資金の準備が重要です。
自己資金が少ない状態でアパート経営を始めるためには、多額の借入が必要になり、返済負担が重くなることで資金繰りが苦しくなる可能性があります。
アパート経営を始める際、頭金を多く用意すればそれだけ借入を抑えられるため、毎月のローン返済額を軽減できます。また、空室が続いたり、想定外の修繕費が発生したりした場合でも、手元資金があれば柔軟に対応でき、経営が安定しやすくなるでしょう。さらに、金融機関からの融資審査でも、自己資金が潤沢であることは信用度の高さを示す材料となり、有利な条件での融資を引き出しやすくなります。
入居者ニーズの高いアパートを取得・建築する
アパート経営を成功させるためには、入居者ニーズの高いアパートを取得・建築することもポイントです。
どれだけ立派な建物でも、入居者の求める条件とズレていれば、空室が続く可能性があります。まずは、アパートを建てるまたは購入するエリアの入居ターゲットを明確にすることが大切です。学生が多い地域であれば、家賃を抑えた1Rや1Kタイプ、ファミリー層が多い地域では2LDK以上、駐車場付きの物件が求められます。
また、アパートの設備面も入居者のニーズに直結します。オートロックや宅配ボックスといった設備は、現代の賃貸物件において競争力を高める大切な要素です。さらに、周辺地域の競合物件の供給状況や空室率も必ずチェックしましょう。すでに供給過多となっているエリアでは、新築であっても入居者の確保に苦戦する可能性があります。
経営計画は長期的な視野で立てる
経営計画は長期的な視野で立てることも、アパート経営を成功させるためのポイントの1つです。
アパート経営は、短期間で大きな利益を得るビジネスではなく、時間をかけて収益を積み上げていきます。そのため、短期的な視野だけで計画を立てると、予期せぬ出費や空室リスクに対応できず、経営が行き詰まる可能性があるでしょう。
黒字化までには数年かかるケースも多く、その間もローン返済や固定資産税、修繕費などのランニングコストが継続して発生します。また、建物は時間とともに劣化するため、10年後、20年後に備えた大規模修繕や設備の更新費用も見込んでおかなければなりません。
成功するオーナーの多くは、20～30年先の収支シミュレーションを立てており、将来的な家賃の下落や金利の上昇なども想定に入れています。こうした長期的な視野に立った経営計画は、リスクを抑えるだけでなく、安定した利益を生み出すための土台となります。
信頼できるパートナー企業を選ぶ
アパート経営を成功させるためには、信頼できるパートナー企業の存在も欠かせません。
特に、初心者の方や不動産の知識に自信がない方は、経験豊富な専門家やパートナー企業のサポートを受けることで、失敗のリスクを大きく減らすことが可能です。信頼できるパートナー企業は、土地活用のコンサルティングから建築、資金計画、入居者募集、管理までをトータルで支援してくれるため、オーナーの負担を軽減してくれます。また、契約内容や管理体制に関するアドバイスを受けることで、納得感のある経営判断ができるようになります。
一方で、知識と経験が乏しいままパートナー企業の提案をうのみにすると、必要以上の設備投資や不利な契約を結ぶおそれもあるため、注意が必要です。誠実で、長期的に付き合えるパートナー企業を見つけることができれば、アパート経営に対する不安を大きくやわらげることができるでしょう。
適切な計画を立てて取り組むことで、アパート経営は成功できる
アパート経営は、「やめたほうがいい」といわれることがある一方で、正しい知識と計画のもとで運用すれば、安定した収入源として成立する可能性のある資産運用方法です。リスクや課題が多いのは事実ですが、それを理解し、適切に対処できるかが成否の分かれ道となります。
特に重要なのは、収支のシミュレーションを含む資金計画や地域ごとの入居者ニーズに合った建築プランの選択、信頼できる管理体制の構築など、事前準備と継続的な見直しです。また、トラブルへの対応や経済状況の変化にも柔軟に対応するためには、オーナー自身の知識と関心も不可欠となります。
「管理をおろそかにしやすい」「勉強や情報収集が苦手」といった心当たりがある方は、無理に単独で進めようとせず、土地活用や資産形成に詳しいパートナー企業のサポートを受けるのも1つの方法です。
セレ コーポレションは、土地活用のコンサルティングからアパート建築・経営まで、「アパート専門メーカー」としてお客様の目線に立ってトータルサポートを行っており、初めての方でも安心して相談できる体制が整っています。アパート経営に不安を感じている方は、まずは信頼できるパートナー企業に相談し、自分に合った選択肢を見つけることから始めてみてはいかがでしょうか。
