アパート経営やマンション経営を検討する中で、「マスターリース」という言葉を目にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
マスターリースは、不動産投資のリスクをヘッジする方法の一つです。しかし、サブリースと何が違うのか、本当に空室リスクを減らせるのか、判断に迷う方は少なくありません。
本記事では、マスターリース契約の仕組みやサブリース・管理委託との違い、メリット・デメリットなどを整理します。
マスターリースの仕組みとサブリースの違い
マスターリースとは、オーナーがサブリース会社に物件を一括で貸し出す「原賃貸借契約」のことです。
マスターリース契約とは
マスターリース契約は、不動産オーナーとサブリース会社の間で締結される、転貸を目的とした賃貸借契約です。サブリース会社はオーナーから物件を借り受け、オーナーに契約で定めた条件に基づいて賃料を支払います。賃料は一定額で設計されることもありますが、将来の見直し条件が定められているのが一般的です。
この仕組みの核心は「リスクの移転」にあります。通常の賃貸では空室が出るとオーナーの収入が直接減りますが、マスターリースではサブリース会社が一括借上げする構造のため、オーナーは安定した収入を見込みやすくなります。
サブリースとの違い
「マスターリース」と「サブリース」は混同されがちですが、法律上は異なる概念です。
・マスターリース（原賃貸借）：オーナーとサブリース会社の間の契約
・サブリース（転貸借）：サブリース会社が入居者と結ぶ契約
つまり「マスターリース＋サブリース」の2層構造が、世間でいう「サブリース経営」の実態です。
法的に重要な点として、借地借家法（不動産の賃貸借を規律する法律）上、マスターリース契約が解除された場合、サブリース会社と入居者の転貸借関係も影響を受けるリスクがあります。この法的な連鎖関係を理解した上で、契約に臨むことが大切です。
管理委託との違い
管理委託とは、入居者募集・家賃回収・クレーム対応などの管理業務を管理会社に委託する方式です。マスターリースとの違いは「契約主体」と「空室リスクの負担先」にあります。
管理委託では、入居者との賃貸借契約はオーナー名義で結ぶため、空室が出た場合の収入減は原則としてオーナーが負担します。これに対してマスターリースは、サブリース会社が借主となることで空室による収入変動を平準化しやすい仕組みです。
ただし、賃料減額や免責期間、サブリース会社の経営状況による影響までなくなるわけではありません。
| 項目 | マスターリース | 管理委託 |
| 賃貸借契約の主体 | サブリース会社 | オーナー |
| 空室リスクの負担 | サブリース会社 | オーナー |
| 管理手数料の目安 | 賃料の10～20％ | 賃料の5～10％ |
| 賃料収入の安定性 | 高い | 入居率に依存 |
管理委託は収益を最大化できる上に経営の自由度が高い反面、空室リスクをオーナー自身が管理する必要があります。どちらが適しているかは、物件の立地・入居需要・オーナーの経営スタイルによって異なります。
マスターリース契約の2つの型
マスターリース契約には「賃料固定型」と「実績賃料連動型」の2種類があります。どちらを選ぶかによって収益構造が大きく変わるため、自分の物件特性や経営方針と照らし合わせて選ぶことが重要です。
賃料固定型
賃料固定型は、空室の有無にかかわらず毎月一定の賃料がサブリース会社から支払われる契約です。収入が安定するため、ローン返済計画が立てやすく、賃貸経営の初心者や遠隔地に物件を持つオーナーに向いています。
ただし、「固定」といっても永続的に同額が保証されるわけではありません。多くの契約では2～3年ごとに賃料の見直し条項が設けられており、市況の悪化を理由に減額交渉されるケースがあります。契約書の見直し条件は、必ず事前に確認しましょう。
実績賃料連動型（パススルー型）
実績賃料連動型（パススルー型）は、実際の入居者から得られた家賃収入をもとにオーナーへの支払い賃料が決まる仕組みです。満室に近い状態であれば、固定型より高い収益を得られる可能性があります。
一方、空室が増えるとオーナーへの支払いも連動して下がるため、空室リスクを一部オーナー側が負う点に注意が必要です。需要が安定しているエリアの物件や、築浅で入居率が高い物件で活用しやすい契約形態といえます。
マスターリースのメリット
マスターリース契約には、空室リスクの軽減・管理負担の軽減・相続税対策の3つの主なメリットがあります。それぞれの仕組みを正しく理解した上で活用することが大切です。
空室リスクを軽減できる
マスターリースのメリットは、空室による賃料収入の変動を抑えやすい点です。特に賃料固定型では収入計画を立てやすくなりますが、賃料が将来にわたって同額で保証されるとは限りません。契約によっては見直し条項や免責期間があり、想定どおりの収入にならない場合もあります。
空室率が高くなりやすい地方物件や、競合が多いエリアの物件を持つオーナーにとって、この安定性は大きな安心材料になります。
管理の手間がかからない
マスターリース契約では、入居者の募集・審査・契約手続き・家賃の回収・クレーム対応・退去時の手続きといった管理業務をサブリース会社が一括で担います。オーナーはサブリース会社から毎月の賃料を受け取るだけで済むため、本業が忙しい会社員オーナーや、遠隔地に物件を持つオーナーにとって特に利便性が高い仕組みです。
管理委託と異なり、入居者トラブルの窓口もサブリース会社が担うため、オーナーが直接対応する場面はほとんど発生しません。
相続税の節税効果がある
賃貸用建物の敷地は、要件を満たせば「貸家建付地」として評価され、自用地より相続税評価額が下がります。マスターリース契約の場合、物件全体をサブリース会社に一括で貸し付けている状態となるため、実際の空室状況にかかわらず原則として「賃貸割合100％」で計算されます。通常の管理委託に比べ、空室による評価額上昇のリスクを避けやすい点が大きなメリットです。
なお、評価額の計算式は以下のとおりです。
| 貸家建付地の評価額 ＝ 自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合） |
例えば自用地評価額が5,000万円・借地権割合60％・借家権割合30％・賃貸割合100％の場合、評価額は以下のように下がります。
| 5,000万円 ×（1 − 0.6 × 0.3 × 1.0）＝ 4,100万円 |
つまり900万円分の評価減が実現でき、相続税の課税対象額を圧縮できます。さらに建物自体も借家権割合分（30％）の評価減が適用されるため、土地と建物のダブルで節税効果を得られる点が特徴です。
マスターリースのデメリット
安定収入や管理の手軽さが魅力のマスターリースですが、賃料の減額リスク・解約の難しさ・経営自由度の低下という3つのデメリットも存在します。契約前にしっかり把握しておきましょう。
賃料が満額保証されるわけではない
マスターリース契約では「家賃保証」という言葉が使われることがありますが、契約期間中ずっと同額が保証されるわけではありません。多くの契約では2～3年ごとに賃料の見直し条項が設けられており、周辺の家賃相場の下落や空室率の上昇を理由にサブリース会社から減額を求められるケースがあります。
また、サブリース会社には借地借家法第32条（賃料増減額請求権）に基づく減額請求権が認められており、オーナーが拒否しても交渉や調停に発展することがあります。「保証賃料＝永久に変わらない」という思い込みは、経営計画の狂いにつながるため注意が必要です。
オーナーからの中途解約が難しい
マスターリース契約は、オーナーが借主であるサブリース会社に対して、一方的に解約を申し出ることが難しい構造になっています。借地借家法上、賃貸借契約を解除するには「正当事由」が必要とされており、オーナー側の都合だけでは認められないケースがほとんどです。
解約を申し入れる場合、通常は6カ月以上前の予告が必要な上、立退料（サブリース会社への補償金）の支払いを求められることもあります。「物件を売却したくなった」「自分で管理したくなった」といった場合でも、すぐに契約を終了できない点はリスクとして認識しておく必要があります。
経営の自由度が下がる
マスターリース契約中は、入居者の選定・リフォームの内容・賃料の設定などをオーナーが自由に決めにくくなります。入居者との契約主体はサブリース会社であるため、「ペット可にしたい」「大規模リノベーションをしたい」といった判断も、サブリース会社の承諾が必要になるケースがあります。
また、原則としてオーナーが敷金・礼金を直接受け取ることができません。通常の賃貸経営では一時収入として活用できる敷金・礼金も、マスターリース契約ではサブリース会社が受領する仕組みのため、機会損失が発生します。
これらを踏まえると、経営方針を自分で決めたいオーナーや収益を最大化したいオーナーには、管理委託のほうが向いている場合もあります。
契約前に確認すべき3つのポイント
マスターリース契約は、メリットと同時にリスクも伴います。後悔のない契約にするために、賃料条件・修繕費の負担範囲・サブリース会社の選び方という3つのポイントを確認しましょう。
賃料の見直し条件と固定期間
契約書で必ず確認すべきは「賃料の固定期間」と「見直しのサイクル」です。一般的には契約開始から2～5年は賃料が固定されるケースが多いですが、固定期間が終了すると賃料の減額交渉が始まるケースがあります。
確認すべき具体的な項目は、以下のとおりです。
| 確認項目 | チェックのポイント |
| 賃料固定期間 | 何年間固定か、固定期間後の見直しサイクルは何年か |
| 減額の基準 | 減額の判断基準が契約書に明記されているか |
| 免責期間 | 空室期間における賃料免責は何カ月か 新築時だけか、入れ替え時免責もあるか |
特に、免責期間（新規入居者が決まるまでの間、賃料が支払われない期間）は見落としがちな項目です。免責期間が長いほどオーナーの収入が途切れる期間が長くなるため、契約書で必ず確認してください。
修繕費・原状回復費の負担範囲
マスターリース契約では、修繕費や原状回復費の負担がオーナー側になるケースが多く、費用の範囲を事前に明確にしておかないとトラブルになりやすい項目です。
一般的に、経年劣化による修繕（外壁塗装・屋根・設備の更新など）はオーナー負担となります。一方、入居者の故意・過失による損傷の原状回復はサブリース会社や入居者の負担となる場合が多いですが、契約によって異なります。
大規模修繕が必要になるタイミングは、築10～20年程度が目安です。修繕積立金を毎月一定額確保しておくなど、長期的な資金計画を立てた上で契約に臨むことが重要です。
サブリース会社の実績と財務状況
どれだけ有利な契約条件でも、サブリース会社が経営破綻した場合は賃料の支払いが止まり、オーナーが大きな損失を被るリスクがあります。契約前にサブリース会社の信頼性を確認することは、リスク管理の基本です。
具体的に、確認すべき主な指標は以下のとおりです。
・管理戸数：管理戸数が多いほど運営基盤が安定している傾向がある
・運営年数：10年以上の実績があるかどうか
・財務状況：直近の決算情報や自己資本比率を可能な範囲で確認する
・登録番号：国土交通省の「賃貸住宅管理業者登録制度」への登録有無
2020年に成立し、2021年に完全施行された賃貸住宅管理業法により、管理戸数200戸以上の業者は国土交通大臣への登録が義務づけられています。登録の有無は国土交通省のウェブサイトで誰でも確認できるため、必ずチェックしましょう。
マスターリースが向く人・向かない人
マスターリースは、すべてのオーナーに適しているわけではありません。自分の状況や経営方針と照らし合わせ、向いているかどうかを冷静に判断することが重要です。
向いているケース
マスターリースが特に向いているのは、以下のようなオーナーです。
・管理に手間をかけられない人
本業が忙しい会社員や、遠隔地に物件を持つオーナーにとって、管理業務をすべて任せられるマスターリースは大きな利点があります。入居者対応や家賃回収に時間を割けない状況であれば、有力な選択肢になります。
・空室リスクが高い物件を持つ人
地方や郊外など需要が不安定なエリアの物件は、空室が長期化するリスクがあります。賃料固定型のマスターリースを活用すれば、空室時の収入ゼロというリスクを回避しやすくなります。
・賃貸経営の経験が浅い人
初めて不動産投資をするオーナーは、入居者トラブルや法的手続きに不慣れなケースが多いでしょう。サブリース会社に管理を一任することで、経験不足を補いながら安定した運営を始められます。
向いていないケース
一方、以下のようなオーナーにはマスターリースが合わない場合があります。
・収益を最大化したい人
マスターリースは、サブリース会社の利益分が差し引かれた賃料を受け取る仕組みです。満室経営を維持できる見込みがある物件であれば、管理委託のほうが手取り収入は多くなります。
・経営方針を自分で決めたい人
リフォームの内容や入居者の選定をオーナー主体で決めたい場合、マスターリース契約の制約がストレスになりかねません。自由度の高い運営を望むなら、管理委託による「オーナー主体型運営」が適しています。
・短期間での売却を検討している人
マスターリース契約は、オーナー側からの中途解約が難しい構造です。近い将来に物件の売却や用途変更を検討しているオーナーは、契約期間と出口戦略を慎重に照らし合わせる必要があります。
マスターリースが向いているかは慎重に判断しよう
マスターリースは、空室リスクの軽減や管理の手軽さというメリットがある一方、賃料減額・解約の難しさ・経営自由度の低下といったデメリットも伴います。「安定収入が得られる」という側面だけに注目せず、契約条件やサブリース会社の信頼性を十分に確認した上で判断することが大切です。
マスターリースが自分に向いているかどうか迷ったときは、複数の管理形態を比較検討し、専門家に相談することをおすすめします。
セレ コーポレーションは、コンサルティングから建築・賃貸管理まで、アパート経営のすべてをワンストップでサポートするアパート専門メーカーです。
マスターリースをはじめ、管理委託など自分に合った経営スタイルの選び方についても、経験豊富な専門スタッフが丁寧にご案内します。土地活用やアパート経営でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。
＜ この記事の監修者 ＞
飯田 高士
税理士法人ファルベ
代表社員・税理士
2018年、税理士法人ファルベを設立し代表社員に就任。
現在では年間100件以上の不動産オーナーさま（個人・法人）の税務顧問を務め、決算対策から法人化を含む承継対策、税務調査立会に携わる。
また不動産コンサルティングファームの株式会社ファルべ、株式会社ファルベ不動産とファルベグループを形成し、事業承継対策としての物件の取得・売却・組替えについても組織的な提案を行っている。
