不動産投資とは？メリット・デメリットや初心者が始める方法を解説

「将来のために資産形成を始めたいけれど、何から手をつければいいのかわからない」「投資に興味はあるけれど、大きなリスクや借金を背負うのが怖い」といった不安がある中、低金利や年金不安を背景に不動産投資を検討する方が増えています。とはいえ、高額な資産を扱うからこそ、誤った知識で始めると大きな損失につながるリスクもあります。

この記事では、不動産投資の仕組みや主な投資の種類のほか、メリット・デメリット、初心者でも失敗しにくい始め方を解説します。

不動産投資とは不動産を購入し、収益を得る投資のこと

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入し、それを貸し出して家賃収入を得たり、購入価格よりも高く売却して利益を得たりする投資手法のことです。株式投資やFXが短期的な値動きを狙う投資であるのに対し、不動産投資は現物資産を運用する中長期的な投資といえます。

まずは、不動産投資の主な収益源について見ていきましょう。

家賃収入（インカムゲイン）

不動産投資の中心となる収益が「家賃収入（インカムゲイン）」です。入居者から毎月支払われる家賃によって得られる収益を指します。

家賃収入は、物件を保有している限り、長期的かつ安定的に得られる点が大きな魅力です。空室さえ避けられれば、収入は継続しやすく、定年後の生活費を補う私的年金としての役割も果たせるでしょう。また、早期リタイア（FIRE）を目指す方にとっても、家賃収入は重要な不労所得源となります。

さらに、管理会社に賃貸管理を委託すれば、入居者対応やトラブル処理などを任せられるため、手間をかけずに収益を得ることが可能です。また、家賃収入には経費を計上できることから、節税効果も期待できます。たとえ住宅ローンを利用した場合でも、家賃収入がローン返済額を上回れば、プラスのキャッシュフローを得られる場合もあります。

売却益（キャピタルゲイン）

「売却益（キャピタルゲイン）」は、不動産を購入した価格より高く売却した際に得られる利益です。家賃収入と並ぶ不動産投資の代表的な収益源の1つですが、市場の動向や立地条件などの影響を大きく受けます。

不動産価格は、景気の動向、エリアの再開発、インフラ整備、人口動態などさまざまな要因によって変動します。例えば、都市部で再開発が予定されているエリアや、新駅の開業が計画されている地域では、将来的な地価上昇が期待できるため、売却益を狙いやすいでしょう。

一方で、建物の経年劣化による資産価値の下落は避けられないため、購入後に価格が下がるリスクもあります。

インカムゲインが「安定収入」を目的とした投資であるのに対し、キャピタルゲインは「資産の成長」や「一括利益の獲得」を狙う戦略です。

不動産投資の種類

不動産投資にはさまざまな種類があり、投資の目的や自己資金によって、適した投資手法は異なります。主な不動産投資の種類は、以下のとおりです。

区分マンション投資

区分マンション投資は、マンションの1室を購入し、賃貸に出す投資手法です。一棟物件に比べて価格が抑えられているため、初期費用が少なく済み、初心者でも始めやすいのが特徴です。特に都心の好立地物件を選べば、入居者が見つかりやすく、将来的に売却する際の流動性も高くなります。

ただし、所有しているのが1室のみであるため、空室になるとその間の収入はゼロになってしまうリスクもあります。また、一棟投資と比べると利回りがやや低くなる傾向にもあるでしょう。

一棟マンション・アパート投資

一棟マンション・アパート投資は、建物全体を一棟で購入し、複数の部屋を運用する手法です。各部屋から得られる収益が合算されるため、複数の入居者がいれば空室リスクを分散でき、安定した収益を期待できます。また、土地も含めて所有することになるため、将来的な資産価値が維持されやすい点も魅力です。

その一方で、物件価格が高額になるため、ある程度の自己資金が必要となり、金融機関の融資審査も厳しくなる可能性があります。加えて、建物全体の修繕や管理にかかるコストは自己負担となるため、事前の資金計画が欠かせません。

戸建て投資

戸建て投資は、中古の一戸建てを購入し、リフォームして賃貸に出す投資方法です。主にファミリー層をターゲットとしているため、一度契約が成立すれば長期間の入居が見込まれ、安定した家賃収入につながります。また、土地面積が広い物件も多いことから、建物の老朽化が進んでも土地としての資産価値が比較的維持されやすい点もメリットです。

ただし、退去時には原状回復やリフォームにかかる費用が高くなりやすく、その後入居者が決まるまでに時間がかかるケースも少なくありません。ファミリー層向けであることはメリットでもある一方で、需要が限定されるといったデメリットもあるためです。賃貸需要の高いエリアを見極めると同時に、実情に即した資金計画を立てることが大切です。

その他の投資手法（駐車場・コインランドリーなど）

不動産投資には、建物を建てる、あるいは簡易的な設備を設置して土地を活用する方法もあります。例えば、駐車場経営やコインランドリー経営、トランクルーム運営、自動販売機の設置などが該当します。

中でも駐車場経営は、初期費用が比較的少なく、狭小地や変形地など建物が建てにくい土地でも活用できる点が魅力です。ただし、マンションなどの家賃収入と比べると、収益性は低くなる傾向があります。

また、コインランドリー経営は設備投資こそ必要ですが、日常生活に欠かせないサービスとして安定したニーズがあり、地域によっては競合が少なく収益を見込みやすいビジネスです。一方で、周辺に同様の店舗が多いエリアでは顧客の取り合いになり、期待した収益が得られない可能性もあるため、出店前にはエリアの特性や競合状況を十分に調査する必要があります。

これらの手法はいずれも、建物賃貸とは異なる運用スタイルであり、初期費用・手間・収益性・リスクのバランスを見極めた上での判断が必要です。

不動産投資のメリット

不動産投資には、ほかの金融商品にない独自のメリットがあります。ここでは、不動産投資の主なメリットを紹介します。

安定した長期収入が得られる

不動産投資のメリットの1つは、景気に左右されにくい安定した家賃収入が長期間にわたって得られることです。株式や仮想通貨のように価格が日々大きく変動する投資と違い、家賃相場は比較的緩やかに推移するため、不況時でも一定の収入を確保しやすいといった特徴があります。

そのため、不動産投資は将来の生活費を補う私的年金として活用する方も少なくありません。さらに、アパート専門メーカーのように建築から経営・管理までをワンストップで支援する会社もあり、本業が忙しいビジネスパーソンでも手間なく運用できます。

不動産投資の利回りについては、下記の記事をご覧ください。
不動産投資で理想の利回りは何％？ 基本の計算方法や相場など基礎知識を解説

税制上の優遇と節税効果がある

不動産投資は、適切な運用を行えば税金面でのメリットが期待できる投資手法です。

まず注目したいのが「損益通算」です。損益通算は、不動産経営で発生した減価償却費や諸経費による帳簿上の赤字を、給与所得など、ほかの所得と相殺できる仕組みです。確定申告を行うと、課税対象となる所得を低く抑えられるため、所得税の還付や翌年の住民税の軽減といったメリットを受けられる可能性があります。

さらに、不動産投資は「相続税対策」としても有効です。不動産は、現金よりも相続税評価額が低く算定される傾向があり、一般的には時価の7～8割程度とされています。そのため、同じ金額を相続する場合でも、不動産として引き継げば、相続税の負担を抑えながら資産を次世代に移せます。

生命保険代わりに活用できる

不動産投資は、万が一の際に家族を守る、生命保険の代替手段としても活用できる点もメリットです。多くの金融機関では、ローン契約時に団体信用生命保険（団信）への加入を条件としていることが多く、契約者が死亡または高度障害となった場合にはローンの残債が完済されます。その結果、残された家族には「無借金の収益物件」と「家賃収入」が残り、生活の支えとなります。

インフレ対策としての効果がある

不動産は、インフレに強い「実物資産」として資産防衛に有効です。インフレが進むと、現金の価値は目減りしますが、不動産のような実物資産や家賃収入は物価上昇に合わせて価値が上がる傾向にあります。特に、住宅需要が高まるエリアでは、家賃も徐々に上昇する可能性があり、インフレ環境下でも資産価値を維持しやすいのが特徴です。

レバレッジ効果で少額資金から始められる

不動産投資は、金融機関からの融資を活用することで、少ない自己資金でも大きな資産を動かせる「レバレッジ効果」を期待できる投資です。例えば、自己資金500万円に対して4,500万円の融資を受ければ、5,000万円の不動産を購入・運用できます。

このように、自身の資金力以上の資産を保有することで、自己資金だけで投資するよりも効率良く収益を得られ、資産形成のスピードを加速させられる点が大きな魅力です。

もちろん、借入は計画的な返済が必要ですが、家賃収入を返済に充てながら着実に資産を築いていけるのは、ほかの投資にはない不動産投資ならではの強みといえます。

不動産投資のコストについては、下記の記事をご覧ください。
知っておきたい不動産投資コスト！ 利回りと経費の関係性

不動産投資のデメリット

不動産投資は、魅力的な投資である一方で、いくつかのデメリットもあります。詳しく見ていきましょう。

初期費用とランニングコストの負担がある

不動産投資では、物件購入時や運用中にさまざまなコストがかかります。

購入時には、物件価格の一部として支払う頭金に加え、登記費用や税金などの諸費用が発生します。一般的に、頭金は物件価格の10～20％程度、諸費用は8～10％程度が目安です。

運用開始後は、管理費、修繕費、火災保険料などのランニングコストが継続的にかかるため、これらを含めたキャッシュフローのシミュレーションが欠かせません。

空室・家賃滞納リスクがある

不動産投資において大きなリスクといえるのが、空室や家賃滞納による収入の不安定化です。空室期間中は家賃収入が得られない一方で、ローンの返済や管理費は発生し続けます。また、入居者がいても家賃を滞納されるケースもありえます。

立地の見極めや、信頼できる管理会社・家賃保証サービスの活用がリスク軽減に有効です。

空室リスク対策に有効な、新築アパート投資については、下記の記事をご覧ください。
【新築アパート投資の基本】仕組みやメリット・デメリットを解説

建物の老朽化・修繕リスクがある

建物は年数とともに劣化するため、修繕は避けられません。エアコンの故障や水漏れといった突発的なトラブルに加え、外壁塗装、屋根の補修など定期的なメンテナンスも必要です。

特に築年数が経過した物件を購入する場合は、事前にインスペクション（建物調査）を行い、修繕リスクを見極めるようにしましょう。

売却価格の変動リスクがある

不動産の資産価値は常に一定ではなく、将来の売却時に価格が下落している可能性もあります。市場環境の変化や周辺エリアの発展状況により、物件の評価額が変動するため、購入時から「出口戦略」を意識することが大切です。

資産価値の下がりにくい立地を選ぶことが、リスク回避につながるでしょう。

【初心者向け】不動産投資を始める6つのステップ

不動産投資は「専門的な知識が必要そう」という先入観から、なかなか始められない方も多いのではないでしょうか。しかし、知識が豊富な方だけができる特別な投資ではありません。基本的な流れとポイントを押さえておけば、初心者の方でも始められます。

ここでは、不動産投資を始める6つのステップを紹介します。

STEP1. 情報収集

まずは、不動産投資の基礎知識を身につけましょう。書籍やWeb記事、不動産会社のセミナーなどを活用し、「なぜ投資をしたいのか？」という目的と目標を明確にします。

将来どれくらいの収益を得たいのか、いつまでに実現したいのかといったゴール設定も大切です。

STEP2. 資金計画の立案

不動産投資の情報収集、投資する目的などを整理したら、「自己資金がいくら出せるか」「年収や勤務先などの属性でいくらまで借入できるか」を把握します。

無理のない返済計画を立てることが成功のカギです。物件価格だけでなく、諸費用や予備費も含めてトータルで資金を見積もるようにしましょう。

STEP3. 不動産会社への相談・パートナー選び

資金計画を立てたら、次は信頼できる不動産会社に相談をします。一方的に物件を売るのではなく、ライフプランに合わせた提案をしてくれる会社を選ぶのがポイントです。

また、物件購入後の管理や運用まで一貫してサポートしてくれる会社を選ぶと、初心者でも安心して長期的な投資を続けやすくなります。

STEP4. 物件選定と現地調査

信頼できる不動産会社と連携が取れたら、いよいよ物件の選定に入ります。紹介された資料だけで判断せず、実際に現地へ足を運んで建物や周辺環境を確認しましょう。

その際、入居者目線で多角的にチェックすることが大切です。例えば、最寄り駅からの距離や通勤・通学の利便性、周辺施設の充実度、夜道の明るさや治安など、生活のしやすさに直結するポイントを確認します。

STEP5. 融資審査と売買契約

購入したい物件が決まったら、次は買付申込を行い、金融機関へローンの審査を申込みます。審査が通過すれば、重要事項説明を受けた上で売買契約の締結です。

この段階では、ローンの金利や返済条件、保険の内容などもよく確認し、自分の資金計画に無理がないかを再確認しましょう。

STEP6. 引き渡し・運用開始

契約・決済を終えて物件の引き渡しを受けたら、いよいよ賃貸経営のスタートです。入居者の募集や物件の管理は、管理会社と連携しながら進めます。安定した賃貸経営を続けるためには、定期的な収支の見直しや修繕計画の管理も欠かせません。長期的な視点で資産を育てていきましょう。

不動産投資を成功させるために、信頼できるパートナーに相談しよう

不動産投資は、長期的に安定した収入が見込める魅力的な投資手法です。しかし、成功するためには物件選定、資金計画、管理運用といった専門的な判断が求められます。特に、初心者の方にとっては、自分一人で判断するのが難しい場面も多く、不安や疑問を感じることもあるでしょう。

そんなときこそ、信頼できるプロのパートナーが重要です。セレ コーポレーションでは、アパート建築をはじめ、不動産投資の提案から資金計画、建築、管理までをワンストップで対応しています。「自分に合った物件は？」「この資金計画で問題ない？」など、不動産投資について疑問や不安をお持ちの方は、ぜひ一度ご相談ください。

セレ コーポレーション公式サイト

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＜ この記事の監修者 ＞

2002年、株式会社セレ コーポレーションに入社し、営業として多くのお客さまの相続対策・アパート経営に関与。2007年からは個人で新築アパートの経営を開始し、現在は4棟60室のアパートを保有。実体験に基づいた視点から、アパート経営における収支計画やリスク管理、長期的な資産形成について知見を有する。宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、AFPの資格を保有。