最近、ニュースでも目にすることが増えた「空き家問題」。日本で増え続けている空き家は2018年時点で846万戸にもなり、全住宅のうち13.6％を占めています。このうちセカンドハウスなどを除いた「居住目的のない空き家」は、この20年で1.9倍に増加し、2030年には470万戸にもなる見込みです。

2023年には「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」が公布され、いまや空き家の適切な利用と処分は、国をあげての課題となりました。

空き家をすでに所有している方や、居住地から離れた場所に実家があって「将来は空き家になるかも」という方も多いでしょう。今回は、空き家の活用方法の可能性や、そのメリット・デメリットについて解説します。

空き家の基礎知識

空き家とは

空き家とは、年間を通して、つまり1年以上にわたり人が住んでいない家のことを指します。

2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」で定義される「空家等」は、「概ね年間を通して居住やその他利用がされていない建築物」を対象としています。

日本の空き家率の推移

総務省が実施している「住宅・土地統計調査」では、空き家を次の4種類に分類しています。

• 売却用の住宅…新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅
• 賃貸用の住宅…新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅
• 二次的住宅…別荘など普段は人が住んでいない住宅
• その他の住宅…1～3以外の人が住んでいない住宅で、転居・入院などで長期不在の住宅や取り壊し予定の住宅など

日本の住宅全体に占める空き家の割合（空き家率）は、1988年は9.4％でしたが、2008年には13.1％、2018年には13.6％に増加しました。特に「その他の住宅（＝居住目的のない空き家）」は1988年から2.64倍（131→347万戸）にもなっています。

出典：政府広報オンライン

国や地方自治体の空き家対策

「空家等対策の推進に関する特別措置法」の改正では、空き家に関する自治体の権限を強め、市区町村長から所有者に対し、指針に合った活用を要請できるようになりました。さらに、倒壊の危険性などが高い特定空家については、市区町村長に報告徴収権を与え、管理や処分についてより迅速に対応できるようにしています。

それを受けて全国の市区町村では、空き家バンクの管理・運営や、空き家の利用や解体についてリフォーム費用や解体費用の補助金・助成金を出すなどの取り組みが行われています。また、それらについての人材や資金面について、都道府県や国がサポートする場合もあります。

さらに、全国の自治体で「全国空き家対策推進協議会」が設立され、空き家問題についての情報共有や対応策検討などを行っています。この協議会には国土交通省からも副大臣と政務官が参加しています。国と自治体、それぞれが連携して空き家問題に取り組んでいるといえるでしょう。

空き家を所有したらどうする？

もし空き家を所有することになったら、どのような選択肢があるのでしょうか。次のような方法が考えられます。

空き家を相続しない

「実家が空き家になってしまったものの、管理ができないので相続放棄しよう」。そう考える方もいるでしょう。しかし、相続放棄は預貯金などの財産も一切相続しない制度です。空き家だけを相続放棄することはできませんし、一度放棄すると原則として撤回はできないため、よく考えましょう。

さらに、もし空き家となった家に故人と一緒に住んでいた場合は、死亡後に相続放棄をして引っ越したとしても、空き家の管理義務が残ります。そうでない場合は、相続放棄すると次の相続順位の相続人に相続権が移ります。

相続権のある人が他におらず、管理義務からも解放されたい場合は、相続放棄後に相続財産管理人を選任する必要があります。その場合、家庭裁判所に専任申し立てを行いますが、予納金として費用が20～100万円程度かかります。

空き家を処分する（売却など）

相続後に空き家を手放すことを検討する場合もあるでしょう。考えられる方法としてはまず売却ですが、売却には以下の選択肢があります。

・建物ごと売却（現状引渡し）・・・空き家の築年数が浅いなど、建物がまだ使える状態の場合はそのまま売却することが考えられます。メリットとしては解体費用がかからないこと、もし売れなくても固定資産税が上がらないことがあります。しかし、家があることで買い手がつきにくくなったり、不動産引き渡し後に建物に損傷などが見つかったりした場合、トラブルになる可能性があります。

・更地にして売却する・・・空き家を解体して、更地にして売却する方法です。解体費用が数百万円かかりますが、買い手がつきやすいこと、火災などのリスクを減らせることがメリットです。また、2027年12月31日までに売却すれば「相続空き家の3,000万円特別控除」という、売却時の譲渡所得税を減らせる特例が使えることがあります。ただし、思うように買い手がつかない場合は、更地の方が固定資産税の負担は大きくなります。

売却は不動産仲介会社に依頼するのが一般的ですが、不動産買い取り事業者に買い取ってもらう方法もあります。

・どうしても買い手がつかない場合・・・更地であれば「相続土地国庫帰属制度」を活用して国に返納することができます。こちらも要件があり、10年分の土地管理費用相当額として20万円（森林の場合は面積に応じて算定）の負担金が必要です。

とりあえず所有する

相続が発生するタイミングは、故人の葬儀などもあって何かと忙殺される時期でもあります。そのため、実家をどうするかは落ち着いてから検討したい、というケースも多いと思います。取り急ぎ、相続のための登記の書き替えが必要となり、固定資産税も発生します。

家の片付けや雑草などの除去については、遠方からでも業者に任せることができます。雑草除去については、近隣に迷惑がかからないよう、定期的に行いましょう。

自分で住む

単純な方法ではありますが、もし可能であればそのまま住むこともできます。ただ、その場合も不動産の名義変更や相続税の申告を行う必要があります。もし相続人が複数いる場合には、家の相続に合意してもらわなければなりません。相続人全員による遺産分割協議書がなければ、実家の名義変更はできないためです。

空き家活用法の種類

次に、相続した空き家を活用する方法を考えてみましょう。さまざまな選択肢が考えられます。

住宅の活用

賃貸アパート・マンションの建築、賃貸経営

相続した空き家がそのまま使える状態で、かつ、人気の高いエリアにあるならば、リフォームやクリーニングをしてそのまま一戸建てとして賃貸することができます。

空き家をアパートやマンションに建て替えて、賃貸経営する方法もあります。新たに建築するため数千万円の初期費用がかかりますが、入居者を集めることができれば将来にわたって収益が期待できます。

賃貸アパート経営を検討されるのであれば、信頼できるパートナー選びが成功のカギ。東京圏を中心に2,700棟以上※の建築実績をもつセレ コーポレーションでは、自社工場での構造部材の製造、自社責任施工から入居後の賃貸管理、建物管理まで、一貫してオーナーに寄り添う体制づくりができています。
※2023年2月現在

セーフティネット住宅

国土交通省が推進している「住宅セーフティネット制度」を使う方法です。これは、賃貸住宅や空き家などを高齢者、子育て世帯、低所得者、障がい者などの住宅確保要配慮者が入居しやすい住宅として利用する制度。オーナーは「セーフティネット住宅情報提供システム」に無料登録し、入居者を募集します。

登録住宅の間取り変更やバリアフリー工事に対し、補助金が出る自治体もあります。

民泊

コロナ禍で下火になっていたものの、インバウンド需要も回復し、再び注目を集めつつある民泊経営。経営に成功すれば、賃貸活用よりも高い収益をあげることが可能です。ただし民泊を始めるには、都道府県知事に届出を行う必要があり、営業できる日数は年間で180以内と決められています。

シェアハウス

それぞれに個室を持ちつつ、水まわりなどは共有し、集団で暮らすシェアハウス。若者を中心に利用が広がっており、一戸建てのままでも複数の入居者から家賃収入を得られるというメリットがあります。

ただし、建築基準法上の建物用途が変わる（一戸建て住宅→寄宿舎）ことにより、建物をそのまま使えない可能性も考えられます。人間関係によるトラブルが退去につながりやすい点にも要注意です。

コワーキングスペース

コワーキングは、「Co（ともに）」と「Working（働く）」という2つの英語を合わせた言葉。コワーキングスペースとは、それぞれ異なる会社や仕事の利用者たちが同じ場所でデスクや椅子、ネットワーク設備などをシェアしながら、仕事をする場所のことです。フリーランサーやテレワークの会社員、ノマドワーカーなどの仕事場所として利用されています。

レンタルオフィスと違って図書館のようなオープンスペースとなっていることが多く、利用者は月額の会費や一時利用などの料金を支払います。

コワーキングスペースを選ぶ基準として、インテリアや空間の雰囲気を重視している人も多いため、内装工事が必要となる場合がほとんどです。また、備品としてデスクや椅子の他、複合機、モニター、電源タップ、ホワイトボード、インターネット関連設備、文房具、自販機などを設置します。特にWi－Fi環境は不可欠となるため、回線工事も必要となるでしょう。

サテライトオフィス

「Satellite（サテライト＝衛星）という名前の通り、企業の本社やオフィスから離れた場所に設置する小規模なオフィスのことです。個人が利用するコワーキングスペースと違い、サテライトオフィスは法人が契約し、社員に提供する場所となります。

コワーキングスペースのようなインフラ環境はもちろん、監視カメラや入退館管理といったセキュリティ対策がより強く求められる傾向があります。

土地の活用

駐車場

比較的低コストで始められる土地活用として人気がある方法が駐車場経営です。白線やロープなどで個別の駐車スペースを区切る、車止めを設置するなどの準備で事業を始めることができます。賃貸経営と同様に、利用者が途切れなければ安定した収益につながります。

コインパーキング

料金精算機やロック板、ゲート機などの設備が必要ですが、需要が高い場所であれば車が次々に入れ替わるため、上限が決まっている月極駐車場よりも高収入が得られます。

最初に設備投資できない場合も、必要な設備の設置や管理をすべて業者に委託する「一括借り上げ方式」を選ぶことができます。その場合は、売上に関わらず一定の賃料を業者から受け取る形になります。

しかし、駐車場・コインパーキングは賃貸アパートなどと違い、居住用の物件が建っていない分、固定資産税が割高になる点には注意しましょう。

太陽光発電

田舎で、ある程度まとまった土地は、太陽光発電に活用されていることがあります。これは、国が再生可能エネルギーの拡大を目指して設けている「再生可能エネルギーの固定価格買取制度（FIT制度）」を利用して、電力会社に電力を買い取ってもらい、その代金を収入とするもの。買い取り単価は一定で、この制度による電気の買取り期間は10年と定められています。

2022年からは買い取り価格が変動するFIP制度も始まりました。

空き家活用のメリット

固定資産税の節約

空き家も土地も、所有しているだけで固定資産税がかかります。税率は1.4％（標準税率）で、これに課税標準額をかけたものが課税額となります。土地に家が建っていると「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が6分の1に軽減されます。

しかし、倒壊の恐れなどがある「特定空家」に指定された場合はこの特例がなくなります。

相続税対策

故人が生前住んでいた自宅を相続する場合は、一定の要件を満たすことで「小規模宅地等の特例」が適用され、土地のうち330㎡までの部分の相続税評価額を80％減額することができます。

地域活性化に貢献

いま注目されているのが、地域活性化に空き家を活用する取り組みです。イベントスペースとして設備を整え、NPO団体や自治体に地域のコミュニティの場所として賃貸するなどの方法があります。通常の賃貸としての需要が難しい立地でも活用の可能性が広がり、自治体から助成金が出る場合もあります。

空き家活用のデメリット

初期費用や管理費がかかる

空き家はほとんどの場合、そのまま使うことが難しく、用途に合わせて設備投資が必要です。また、持続的に活用していくために、管理費としてランニングコストがかかってきます。事業としてしっかり収支計画を組み立てましょう。

管理が難しい場合がある

管理は外部委託もできますが、その内容や料金はさまざま。空き家のまま月1、2回程度訪問し、換気や状態のチェック（不審者や野生動物が入り込んでいないかなど）、簡単な除草作業程度を行うのであれば、月1万円程度が相場のようです。

空き家を賃貸や駐車場などに活用する場合は、専門的な管理が必要となるため費用も上がります。費用対効果を考えると、赤字となってしまうケースもあり得るので注意が必要です。

また、空き家の場所によっては、外部委託できる業者自体が見つからないこともあります。

リスクの存在

空き家活用のリスクは活用方法によってさまざまですが、共通して考えられるのは活用のための投資に見合った収益が得られず、固定資産税その他によって赤字となってしまうこと。所有しているだけでお金がかかる、いわゆる「負の遺産」です。

活用方法選びのコツと相談窓口

前述したようなリスクを避けるためにも、ふさわしい活用方法の選択と、将来にわたる収支計画が欠かせません。それらについてご紹介します。

最適な活用方法を見極めるポイント

空き家の活用にはさまざまな方法があることが分かりました。空き家をどのように活用するかについて、判断材料となるポイントには以下のようなものがあります。

・空き家の立地

活用方法にはそれぞれ適した立地条件があります。例えば、住宅街にある場合は賃貸住宅として、駅から近い場合は駐車場や商業施設としての利用が考えられます。まずは周辺を歩いてみて、人通りや近隣の雰囲気を確かめてみましょう。

・空き家のある敷地の広さ

敷地面積が200㎡を超える場合は、空き家を賃貸アパートに建て替えたほうが固定資産税の節税効果は高くなります。

一方、敷地が狭い場合は、建て替えた時に空き家と同じ容積率・建ぺい率が適用されないことがあるので注意しましょう。その場合、建て替えではなくリフォームして賃貸したり、更地にして駐車場にしたりするなどの方法があります。

・空き家活用の目的

空き家活用の目的として、ある程度の投資をして将来にわたった収益を見込んだ事業として活用するのか、それとも税金分がまかなえて赤字にならなければよしと設定するかでは、空き家の活用方法は大きく変わってきます。前者の場合は長期にわたる収支計画、後者の場合はできる限り投資を抑えリスクを減らすことが必要となるでしょう。

専門家や自治体への相談

空き家の活用方法で迷ったら、官・民でさまざまな相談場所があります。相続や登記についてまとめて相談する場合は司法書士事務所へ、法令や管理について相談したい場合は、自治体で設けられている空き家相談窓口が相談先となるでしょう。また、空き家関連のNPO法人も存在します。

具体的に賃貸アパートを建設したい、駐車場経営をしたいなどの希望が決まっている場合は、それぞれの専門会社が強い味方になってくれるでしょう。しかし、さまざまな会社があるため、会社の実績や費用なども考慮しつつ、パートナーを選ぶ必要があります。

土地活用会社の選び方

「土地活用　会社」などと検索すると、大手ハウスメーカーや財閥系不動産会社がずらりと並びます。これらの会社は多くの実績をもち、関連会社もたくさんあることから、幅広い相談ができるのが強みです。

しかし、それぞれの会社に特徴や得意分野があります。スケールメリットだけでなく、自分自身がやりたい土地活用にふさわしい会社を選ぶことが重要です。そのためのポイントは以下となります。

専門知識・実績

もし、土地活用の方法や目的が決まっているのであれば、目的に特化した会社やその活用法で実績のある会社を選ぶのも良い方法です。例えば賃貸アパートなどは入居者ニーズをとらえた提案力が求められるため、アパート建設の知識や実績が豊富であれば、安心して任せることができるでしょう。仲介も手掛ける会社であれば、空室率もチェックしましょう。

修繕・リフォームコスト

事業として永続的に収益を上げるためには、修繕やリフォームなどのランニングコストをいかに抑えられるかは重要なポイント。入居者のための必要十分な修繕や、ときには時代に合わせたリノベーションの提案をムダなく、的確に行えるかどうかはしっかりと見極めたいものです。

見込める利益

空き家を相続して事業を始める場合、専門知識をほぼ持っていないところからスタートする人も多いでしょう。土地活用会社のなかには、経費を加味しない表面利回りだけで「儲かるかも」と思わせ、そのあとのフォロー体制が不十分な会社も存在します。

アパートローンの返済や何年かごとの修繕費用など、長期でかかる支出も考慮しつつ、手元に残るお金（利益）をしっかり把握することが大切です。そのためには、土地活用会社の知見も借りると良いでしょう。

借り上げ期間の上限

空き家の活用方法として賃貸経営を選んだとしても、本業が別にあって、そこまで時間や手間をかけられない人も多いと思います。そのような場合、不動産管理会社がオーナーから物件をまとめて借り上げる「一括借り上げ（サブリース）」という方法があります。

オーナーは安定した家賃収入を得られるうえ、物件の運営・管理もすべて不動産管理会社に任せることができます。

この一括借り上げ方式、契約内容や条件はさまざまで、特に借り上げ期間の上限は、今後の経営の見通しにも関わってきます。賃料の見直しのタイミングや更新の条件などと合わせて、必ず確認しておくようにしましょう。

空き家活用のポイント

最後に、まとめとして、これまでお伝えした空き家活用で大切なポイントをお伝えします。

空き家の期間は短くする

空き家は、ただ所有しているだけでは納税と管理の義務が生じるだけです。お金もかかり、時間が経つほど傷んで「特定空家」への道を進んでいきます。そうなるとさらに税金・管理費が膨らんでしまうので、できるだけ早めに、手放すか活用するかの判断をしましょう。

かかる費用を把握しておく

空き家は活用方法によって、かかる費用が大きく変わります。そのまま利用／リフォームして利用／更地にして土地として利用／建て替えて利用など、それぞれの費用をしっかり把握しましょう。複数の会社から相見積もりをとることで、相場観も養われます。

あまり収益を得られない可能性がある

「最適な活用方法を見極めるポイント」の項で触れましたが、空き家活用には目的の見極めが大切です。もちろん活用するからには収益を得ることが目的ですが、最初は経費がかかり、キャッシュフローがなかなかプラスにならない可能性もあります。

しかし、例えば相続した空き家をアパートに建て替えることで相続税対策となりますし、ローンの契約時に加入する団体信用生命保険は生命保険の役割を担います。これにより、もし自分になにかあった場合も家族に収益物件を残すことができます。賃貸経営が専業ではなく、他にお勤めされている方は、損益通算によって全体の税金を圧縮できるというメリットもあります。

そのため、さまざまな面から長い目で見ることが、空き家活用においては有効になってきます。

専門家に相談する

とはいえ、最初は知識もなく、一人ですべて進めるのは難しいと思います。自治体や民間企業に空き家活用のためのさまざまな相談窓口があるため、利用してみるのもオススメです。

もし、アパート経営を検討されているのであれば、信頼できるパートナー選びが成功のカギ。東京圏を中心に2,700棟以上※の建築実績をもつセレ コーポレーションでは、自社工場での構造部材の製造、自社責任施工から入居後の賃貸管理、建物管理まで、一貫してオーナーに寄り添う体制づくりができています。

※2023年2月現在

収益性の高い間取りやアパートの価値を高める仕様や外観にもこだわり、公開抽選方式による入居者募集には毎回多くの応募があります。単身向け賃貸住宅ではまだ供給が少ないZEH仕様アパートにもいち早く取り組んでいる点もポイント。この先、子どもや孫に継承していく資産として考えた場合、省エネ性能は不可欠な条件となっていきます。

セレ コーポレーション本社内にはショールームも備えており、こだわりの空間設計を実際に体感することもできます。 一都三県にお持ちの空き家活用に困ったら、ぜひご相談ください。

文／石垣 光子