FAQよくある質問

相続・税務についての相談もできますか？

はい、可能です。実務については弊社が提携している税理士や司法書士のご紹介も可能ですので、お気軽にご相談ください。

アパート建築で相続税が下がる仕組みを教えてください

土地が貸家建付地として評価され、建物も時価より低い固定資産税評価額で評価されるため、全体の評価額が圧縮されます。
また借入を活用することで課税対象額が下がる場合もあります。
（※評価額は入居状況や所有・完成からの経過期間により変わります）

相続評価において現金より不動産が有利なのはなぜですか？

現金は額面そのままで評価されますが、不動産は評価ルールにより算出されるためです。評価額は公示価格の80％が目安です。

相続税評価額と実勢価格の違いは何ですか？

相続税評価額は「税金計算のための価格」、実勢価格は「実際に売れる市場価格」です。
多くの場合、評価額は実勢価格より低くなるため、不動産は相続税を圧縮しやすい資産とされています。

相続税対策としてアパートを建てると、どのくらい評価額は下がりますか？

一般的に現金で保有するより不動産として保有することで評価額は下がります。
アパートの場合、土地は貸家建付地、建物は基本的に固定資産税評価額で評価されるため、評価額が圧縮されます。
ただしアパート経営は事業でもあるため、税効果だけではなく、収益性も含めた個別のシミュレーションが不可欠です。

土地だけ持っている場合とアパートを建てた場合で何が違いますか？

土地単体（自己利用）よりも貸家建付地として評価されるため、評価額が下がります。ただし、建物の評価は加算されます。

相続税対策と収益性はどちらを優先すべきですか？

収益性を優先すべきです。節税効果があっても、経営が成り立たなければ長期的な負担になりますし、税務上、節税効果が認められない（否認される）リスクもあります。
セレ コーポレーションでは、節税と収益の両立ができるかを前提にご提案しています。

相続税対策だけでアパートを建てても問題ないですか？

節税効果は期待できますが、収益が伴わない場合は長期的に負担となる可能性があります。長期的な経営として成立するかを必ず確認する必要があります。

相続税対策としてアパート経営が向いている人はどんな人ですか？

賃貸需要が見込めるエリアに一定の広さの土地を保有している方、または現金資産がある方に向いています。長期的な経営視点を持てることも重要です。

相続税対策としてアパートが向いていないケースはありますか？

賃貸住宅の需要が見込めない立地や、規模が小さく収益が出にくい場合などはおすすめできません。

空室が多いと相続税対策の効果は下がりますか？

はい、下がる可能性があります。貸家建付地は入居率が評価にも影響するため、経営の安定が重要です。

相続対策で借入をするメリットは何ですか？

借入金はマイナスの資産として相続財産に加算されるため、課税対象額を下げる効果があります。ただし返済計画が成り立つことが前提です。

アパート経営で節税できるポイントは何ですか？

減価償却や経費計上により所得を圧縮できる点が特徴です。ただし節税だけを目的にするのはリスクがあります。

所得税はどのように計算されますか？

家賃収入から必要経費を差し引いた所得に対して課税されます。減価償却費なども影響します。

法人化すると相続対策になりますか？

規模や収益によっては法人化が有利になる場合がありますが、税率や管理コストも含めた総合判断が必要です。

小規模住宅用地の減額の特例とは何ですか？

住宅が建っている土地の固定資産税が軽減される制度です。
住宅用地のうち、住戸一戸あたり200㎡までの部分を「小規模住宅用地」といいます。
賃貸住宅の場合は、「200㎡×住戸数」になるため、税額を大幅に軽減できます。
■固定資産税の軽減
200㎡以下の部分（小規模住宅用地）：　課税標準の6分の1に軽減
200㎡超の部分（一般住宅用地）：　課税標準の3分の1に軽減
■都市計画税の軽減
200㎡以下の部分（小規模住宅用地）：　課税標準の3分の1に軽減
200㎡超の部分（一般住宅用地）：　課税標準の3分の2に軽減

相続税対策としてアパート経営以外の方法はありますか？

はい、生前贈与や保険の活用など複数あります。ただし多くは「資産を減らす」か「受け取り方を変える」方法です。
一方でアパート経営は、評価を下げながら収益も生む数少ない手段です。どの方法が適しているかは、諸条件によって判断が必要です。