アパート経営は「不労所得」の代表的な手段として、多くの人に注目されています。一方で、「アパート経営で地獄を見た」といった声を耳にしたことがある方もいるのではないでしょうか。アパート経営では、想定外の空室が発生したり、借入金の返済に行き詰まったりすることで、経営そのものが立ち行かなくなるケースもあるのです。
この記事では、「アパート経営は地獄」といわれる理由や、成功させるためのポイントを解説します。アパート経営を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
アパート経営の「地獄」とは何か？
アパート経営の「地獄」とは、長期にわたる財務的負担や精神的ストレスを伴う厳しい状況を指します。例えば、楽観的なシミュレーションのもとで借入をし、想定よりも入居率が低迷した結果、赤字経営に転落するケースがあります。空室の増加や家賃滞納のほか、修繕費用の負担なども重なり、キャッシュフローが回らず、最終的には物件の売却や自己破産に至る例もあるのです。
アパート経営にはリスクがある一方で、相続対策や節税効果、安定収入などの多くのメリットがあります。アパート経営を始める際は、リスクとリターンの両面を正しく理解し、十分に準備することが大切です。
アパート経営で「地獄」を招く理由
アパート経営が「地獄」といわれる理由はいくつかあります。詳しく見ていきましょう。
多額の借入で返済に追われる
アパート経営でよくある失敗の1つが、借入負担の大きさから資金繰りに苦しむケースです。アパート経営は初期投資が高額なため、自己資金が不足しているとローンに頼らざるを得ず、毎月の返済額も大きくなります。
空室の長期化や修繕費の発生、家賃滞納といったトラブルが重なると、予定していた収入が得られず、返済が難しくなるリスクも高まります。特に、収支シミュレーションを甘く見積もってしまうと、返済能力を超える融資を受けてしまい、最終的に経営破綻に陥るおそれもあるのです。
節税目的のみでアパート経営をする
アパート経営は節税対策として一定の効果があるものの、「節税になるから」といった理由だけで始めるのは、リスクが高い行動といえます。アパート経営では、減価償却による課税所得の圧縮などの節税効果は期待できますが、物件に収益性がなければ、かえって損失が出る可能性もあります。
経営視点を持たず、節税効果だけに注目してしまうと、資金繰りが悪化し、結果的に大きな損失を抱えるリスクを高めるでしょう。
自己資金が不足している
自己資金が少ない状態でアパート経営を始めると、不測の出費に対応できず、経営が行き詰まるリスクも高くなります。アパート経営では、修繕費などの予期せぬ支出が発生することもあるため、一定の余裕資金がなければ安定した運営は難しいでしょう。
自己資金に余裕のない状態で赤字が続くと、収支のバランスが崩れ、最終的にはアパート経営そのものが立ち行かなくなる可能性もあります。
賃貸需要や立地を見誤る
賃貸需要や立地を見誤ると、アパート経営は早い段階でつまずいてしまいます。いくら初期費用を安く抑えられるような物件でも、周辺に賃貸ニーズがなければ入居者は集まらず、想定していた収益は得られません。さらに、ファミリー層が多い地域に単身者向け物件を建ててしまうと、ターゲットとのミスマッチも空室リスクを高めます。
アパート経営を始める際に、周辺環境や将来的な人口動向を十分に調査しないまま投資判断を下せば、長期的な空室や家賃収入の減少を招き、経営の継続が難しくなるおそれもあるでしょう。
建物デザイン・老朽化によって空室が増える
建物の老朽化や内装デザインのミスマッチは、空室の増加を招く大きな要因です。築年数の経過とともに物件の魅力が薄れ、古い設備や外観が入居希望者の選択肢から外れてしまうこともあります。
また、デザイン性を優先するあまり内装が個性的すぎると、広い層に受け入れられず、かえって空室が長期化するおそれもあるでしょう。老朽化への対応に必要な修繕費やリフォーム資金を確保できなければ、さらに入居率が低下し、経営悪化の悪循環に陥るリスクも高まります。
入居者トラブルによって追加コストが発生する
入居者トラブルは、アパート経営において想定外のコストを招く原因となります。家賃滞納や夜逃げが発生すると、収入が途絶えるだけでなく、退去処理や法的手続きにかかる費用もオーナーの負担となってしまうのです。特に夜逃げの場合は、残置物の撤去や原状回復に多額の費用がかかることも少なくありません。
さらに、賃貸契約上では、滞納が3ヵ月以上に至らない限り契約を解除するのは難しい場合が多く、訴訟対応にも時間と労力を要します。入居者トラブルの対応に追われ、精神的に疲弊してしまうオーナーもいるのです。
地獄を回避し、アパート経営を成功させるポイント
では、アパート経営で地獄を見ないためには、どのような対応が必要なのでしょうか。ここでは、アパート経営を成功させるポイントをご紹介します。
自己資金の適切な投入と長期的な資金計画
アパート経営では、初期費用のすべてを借入に頼るのではなく、総事業費の1～3割以上は自己資金として用意するのが理想です。また、将来的な大規模修繕や突発的な支出に備え、余裕資金を確保しつつ、長期的な資金計画を立てることが重要です。
資金に余裕があれば、空室が続いた場合にも落ち着いて対応でき、経営を立て直す時間を稼げます。
市場調査と物件選定
アパート経営を成功させるためには、市場調査と物件選定が欠かせません。まずは地域の人口動態や賃料相場、競合物件の状況などを把握し、エリアの特性を理解しましょう。
さらに、地域のニーズに合わせた物件選びも重要です。例えば、大学や企業が近くにあるエリアであれば単身者向け、ファミリーが多いエリアであれば2LDK以上の物件など、ターゲットを明確にすることで空室リスクを抑えられます。
入居者ニーズに合う物件づくり
入居者に選ばれる物件をつくるためには、ニーズを的確に捉えることが大切です。近年は、駅からの距離や生活施設へのアクセスの良さに加え、無料のインターネット環境や宅配ボックス、オートロックといった設備面も重視される傾向にあります。
また、ファミリー層には収納力や広さ、単身者にはコンパクトで機能的な間取りなど、ターゲットに合った設計が必要です。ニーズに合致した物件を提供することで、空室リスクを抑え、安定した家賃収入につなげられるでしょう。
信頼できる管理会社・ハウスメーカーの選定
物件を管理する会社や建築を依頼するハウスメーカーは、アパート経営の成功を左右する重要なパートナーです。入居率（目安は95％以上）、対応スピード、費用体系、管理実績などを複数社で比較検討しましょう。
また、建築コストだけでなく、長期的な経営プランの提案や建物のメンテナンス体制に加え、サポートの充実度も選定のポイントです。
立地や経営方針に応じた管理方式の選択
適切な管理方式の選定も、アパート経営で深刻な事態を避けるための大切なポイントです。アパートの管理方式には、主に「管理委託」と「一括借上システム（家賃保証型サブリース）」の2種類があります。
管理委託は、オーナーが管理会社に業務を任せつつ、収益や空室リスクをみずから管理する方式で、管理料は家賃収入の5％前後が目安です。空室リスクは伴いますが、収益性が高いため、借入金の返済に余裕が生まれやすいといった利点もあります。
一方の一括借上システム（家賃保証型サブリース）は、アパート一棟をサブリース会社が借り上げる形式で、空室の有無にかかわらず一定額の賃料が支払われます。一般的に家賃の80～85％程度が収入となり、収益性はやや下がるものの、空室リスクを直接負わずに済む点が特徴です。
アパート経営で「地獄」を避けるために準備をしよう
アパート経営が「地獄」となる原因の多くは、事前準備や情報収集の不足にあります。立地や物件の選定、資金計画、管理体制など、あらゆる面で長期的な視点を持って判断することが、成功への近道です。また、信頼できる専門家や管理会社とパートナーシップを築くことも、リスク回避に役立ちます。
セレ コーポレーションは、「アパート専門メーカー」として、土地活用や建て替え相談をはじめ、アパート経営の資金計画から設計・管理までトータルでサポートしています。また、経年劣化に強く、流行に左右されにくいデザインを採用している点も特徴です。長期間にわたって物件の魅力を維持しやすく、入居希望者に良い第一印象を与える効果が期待できます。
さらに、セレ コーポレーションの一括借上システムは、当初10年間は満室時賃料の92%を基本的な室内修繕とセットで保証し、賃料下落の心配なく安定経営を実現できます。11年目以降も90%で5年間の固定保証を継続するため、急な外部環境の変化による賃料の変動にも強く、オーナーさまの長期的な経営リスクの軽減が可能です。一部条件や注意事項があるため、詳細はお問い合わせください。
これからアパート経営を始めたいと考えている方は、お気軽にご相談いただけます。
