「アパート経営は儲からない」と耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。アパート経営には、初期投資の大きさや空室リスクに加え、ローン返済の負担などの課題があります。しかし、収支の構造や成功のための対策を講じることで、安定した収益源としての活用も可能です。
この記事では、「アパート経営は儲からない」といわれる理由や、アパート経営の収支のバランスを解説します。儲からない要因や、成功させるためのポイントにもふれていますので、アパート経営に興味のある方はぜひ参考にしてください。
アパート経営が儲からないといわれる理由
アパート経営には多くのメリットがある一方で、「儲からない」といわれることも少なくありません。まずは、アパート経営が儲からないといわれる理由について、見ていきましょう。
投資回収までに時間が必要なため
アパート経営は、投資回収までに時間がかかるため、儲からないといわれることがあります。アパート経営では、初期投資が高額な一方、月々の家賃収入が限られており、投資額を回収するまでに10年以上かかるのが一般的です。例えば、ローン返済や維持費などの支出で家賃収入の大半が消えると、帳簿上は黒字だとしても手元に残るお金はほとんどなく、「儲かっていない」と感じる原因になります。さらに、家賃の下落や設備の修繕費など予想外の出費が発生すると、当初の想定よりも回収期間が延びることも珍しくありません。
空室や家賃下落などによる収益悪化のリスクがあるため
アパート経営が儲からないといわれる理由には、空室や家賃の下落によって、収益が悪化するリスクも挙げられます。例えば、人口減少や競合物件の増加が進むエリアでは、空室が埋まりにくくなり、家賃収入が減少する可能性もあります。空室が続くと、当然ながら家賃収入が減少し、経営に大きな影響を与えます。さらに、築年数の経過により家賃を下げざるを得なくなると、満室でも当初の想定ほどの収益が得られないケースもあるでしょう。
ローン返済により収支を圧迫する可能性があるため
ローン返済による資金繰りの悪化も、アパート経営が儲からないといわれる理由の1つです。アパート経営を始める際は、多くの場合、物件取得のために金融機関のローンを活用するため、毎月のローン返済額が家賃収入の大部分を占める場合もあります。また、空室が出た際にも返済は続くため、キャッシュフローが著しく悪化するリスクもあるでしょう。さらに、変動金利型のローンを利用している場合、金利上昇によって返済額が増える可能性もあり、収支バランスが崩れることも考えられます。
アパート経営の収支
アパート経営を成功させるには、収支バランスを見極め、家賃収入の見込み額と、想定される経費を正確に把握する必要があります。ここでは、アパート経営における主な収入と支出の内訳を確認していきましょう。
アパート経営の主な収入
アパート経営の主な収入源は家賃ですが、家賃以外にもさまざまな収入があります。主な収入項目は、下記のとおりです。
| 項目 | 概要 |
|---|---|
| 家賃 | 入居者から毎月支払われる基本的な収入 |
| 共益費・管理費 | 一般的に家賃と併せて徴収される、共用部分の清掃や電気代、防犯設備の維持などにあてられる収入 |
| 駐車場代 | 敷地内に駐車スペースがある場合に別途設定できる追加収入 |
| 礼金 | 入居時に一時金として受け取る、返済義務のない収入 |
| 更新料 | 契約更新の際に徴収することもある収入 |
| 敷金の一部（償却分） | 原状回復費用などを差し引いた際に発生することもある収入（実費精算が原則のため、収入とならないケースも多い） |
| 設備使用料 | インターネットや家具の提供により、月額で徴収も可能な収入 |
アパート経営の主な支出
アパート経営では、収入と同時にさまざまな支出が発生します。主な支出項目は、下記のとおりです。
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| ローン返済（元本＋利息） | 毎月の借入返済費用 |
| 管理費 | 管理業務を外注する際の費用 |
| 修繕費・メンテナンス費用 | 建物の老朽化や設備更新のための費用 |
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年発生する法定税の費用 |
| 火災保険・地震保険料 | 災害に備えて加入する保険料の費用（加入が義務化されることも多い） |
| 広告宣伝費（客付け費用） | 入居者募集のための広告費や仲介手数料として発生する費用 |
| 税務・会計処理の費用 | 税理士への報酬など、税務や会計処理を依頼する際の費用（法人化している場合は必要不可欠） |
| 光熱費（共用部分） | 共用部分の電気代や水道代として発生する費用 |
アパート経営で儲からないケース
アパート経営には収益の可能性がある一方で、「儲からない」結果につながることもあります。アパート経営で失敗しやすい典型的なケースと、回避するためのポイントも紹介します。
事前調査やシミュレーションを怠る
アパート経営でありがちな失敗は、事前調査や事業計画のシミュレーションを怠ることです。例えば、表面的な利回りや建築プランだけに目を奪われ、実際のエリアで十分な賃貸需要があるかを確認せずに進めてしまうと、完成後に空室が続き、想定通りの収益が得られない可能性もあります。
また、建築後には定期的な修繕費や設備更新費用が発生します。考えられる支出を想定せずに計画を立てると、思わぬ出費で収支が悪化する原因にもなりかねません。
収支シミュレーションは、満室時の「ベストケース」だけでなく、空室や家賃下落、修繕費増加などを想定した「ワーストケース」も検証しましょう。最悪のシナリオでも経営が成り立つかどうかを事前に確認し、慎重に検討しなければなりません。
管理会社に丸投げする
管理会社にアパート管理をすべて丸投げすることも、アパート経営がうまくいかない原因といえます。管理会社の対応が遅かったり、入居者からのクレーム処理が不十分だったりすると、入居者満足度が下がり、空室が増えるリスクは高まります。
管理会社は単なる外注先ではなく、経営パートナーです。オーナー自身も定期的に管理状況を確認し、必要に応じて意見や要望を伝えるなど、主体的に関わる姿勢が求められるでしょう。
一方、信頼できる管理会社を選べば、入居者募集力（客付け力）が高く、空室期間を短縮できるなど、経営の安定につながります。そのため、管理会社と契約する際は、実績や対応力のほか、入居者対応の評価、提供サービスの内容などをしっかり確認することが大切です。
税金・ローンの知識が不足している
税制や融資に関する知識が不十分だと、本来より多く税金を支払ってしまったり、不利な条件でローンを組んでしまったりするおそれがあり、アパート経営に悪影響を及ぼす可能性があります。
例えば、減価償却や必要経費について理解せずに確定申告を行うと、想定以上に税額が高くなってしまうこともあります。また、十分に確認しないままローンを契約すると、返済額が収入に見合わず、キャッシュフローが悪化することもあるでしょう。このようなリスクを避けるためにも、税理士や金融機関、管理会社などの専門家と相談しながら、正確な知識のもとアパート経営をする必要があります。
アパート経営をするメリット
アパート経営には「儲からない」といった声がある一方で、多くのメリットがあるのも事実です。ここでは、アパート経営で得られる主なメリットを見ていきましょう。
相続税対策として有効
アパート経営は、土地の相続税評価額を下げる手段として有効です。更地の状態では高額な評価額となる土地も、賃貸物件を建て「貸家建付地」として評価されることで相続税評価額が減額されるため、都市部の高額な土地を所有する方にとっては大きな節税効果を得られます。
また、アパート経営と家族信託を組み合わせることで、将来的にスムーズな資産承継が可能です。法人化して相続税対策を進める方法もあるため、専門家のサポートを受けながら計画的に活用しましょう。
長期的な資産形成が可能
アパート経営は、長期的な資産形成の手段としても適しています。入居者がいる限り家賃収入を毎月得られるため、将来的にはローン完済後の安定収入や、退職後の生活資金としても役立つでしょう。また、物件のメンテナンスを適切に行えば、建物の資産価値を維持しやすくなり、将来売却する際にも利益（売却益）を期待できます。
所得税や住民税の節税につながる
アパート経営は、所得税や住民税の節税にも効果があります。建物の減価償却や管理費、修繕費、広告費などの必要経費を適切に計上することで、課税所得を減らせるためです。
また、青色申告を活用すれば最大65万円の青色申告特別控除が受けられます。さらに、アパート経営で赤字が出た場合は、損益通算により本業の所得と合算して節税することも可能です。所得が高い人ほど、これらの節税効果は大きくなるでしょう。
アパート経営を成功させるポイント
アパート経営で安定した収益を得るためには、リスクを把握した上で戦略的に運営することが欠かせません。アパート経営を成功させるためのポイントを紹介します。
入居者ニーズを反映した設計と間取りにする
アパート経営を成功させるためには、入居者のニーズに合った設計や間取りを取り入れることがポイントです。空室率は収益に直結するため、ターゲット層に合った物件づくりが成否を左右します。例えば、都市部であれば単身者向けのワンルームや1K、郊外であればファミリー向けの2LDKや3LDKといったように、エリアの特性を踏まえた間取りの選定が求められます。
さらに、宅配ボックス、防犯カメラ、無料Wi-Fi、オートロックといった設備は、利便性や安心感を高め、長期入居につながりやすくなります。市場の動向を把握しながら、時代に合った物件を提供しましょう。
信頼できる管理会社を選ぶ
管理会社の良し悪しは、アパート経営の収益性に深く関係します。入居者募集、家賃管理、トラブル対応、清掃・メンテナンスなど、多くの業務を任せることになるため、信頼性の高いパートナーを選ぶ必要があります。
選定時には、過去の実績や管理体制の内容のほか、対応スピードなどを総合的にチェックしましょう。また、客付け力が高い管理会社であれば、空室期間の短縮につながり、安定した収入を維持しやすくなります。
自己資金の割合を増やしてキャッシュフローを改善する
アパート経営では、自己資金の割合を増やして返済負担を軽減し、キャッシュフローを安定させることも大切です。ローンに頼りすぎると、毎月の返済額が重くなり、手取り収益が圧迫される可能性もあります。そのため、できる限り自己資金を多めに用意するのが理想です。
また、自己資金比率が高いと金融機関からの信用も上がり、有利な融資条件を引き出せる可能性もあります。結果として、利息の支払いを抑えつつ、経営全体の安定性を高められるでしょう。
借入金の返済額は減価償却費内に抑える
アパート経営で収支の安定を図るには、ローンの返済額を減価償却費の範囲内に抑えることもポイントです。建物の減価償却費は毎年経費として計上できるため、範囲内で返済すれば帳簿上の利益を抑えつつ、手元資金を確保しやすくなります。
一方、返済額が減価償却費を超えると、課税所得が増えて税負担も重くなり、経営を圧迫する要因になりかねません。返済期間や金利、物件の耐用年数などを踏まえ、税務と資金繰りの両面を意識した計画を立てましょう。
管理会社のサポートを受けて、アパート経営で「儲からない」状態を回避しよう
アパート経営は、適切な知識を蓄え、準備を怠らなければ、安定した資産形成の手段となります。また、アパート経営において重要な役割を果たすのが、管理会社です。信頼できる管理会社は、空室対策や入居者対応、収支改善のアドバイスまで幅広くサポートしてくれます。「アパート経営は儲からない」といわれることもありますが、成功するためのポイントを理解し、専門家のサポートを受けることで、リスクを大きく軽減できるでしょう。
セレ コーポレーションは「アパート専門メーカー」として、アパート経営についてお客様の目線に立ってトータルサポートを行っています。アパート経営に不安を感じている方は、まずは信頼できるパートナー企業に相談して、経営計画を明確にするところから始めてみてはいかがでしょうか。
