【2026年最新】相続土地国庫帰属制度とは？いらない土地を手放す条件とアパート活用の比較

「相続した実家の土地が遠方で、もう何年も足を運んでいない」「誰も住む予定がないのに、固定資産税と草刈り代だけが家計を圧迫している」。

このように、所有し続けることが精神的・経済的な負担となる「負動産（ふどうさん）」の問題は、現代日本において避けて通れない課題となっています。2023年4月に施行された「相続土地国庫帰属制度」は、こうした悩みを抱える相続人にとって、土地の所有権を国に引き渡すことができる「出口」として大きな期待を集めました。

2024年の相続登記義務化を経て、制度開始から数年が経過した2026年現在、その運用実態や「承認を得るための現実的なハードル」が浮き彫りになってきています。 しかし、この制度は決して「不要な土地を無条件で引き取ってくれる魔法の杖」ではありません。実際には、数々の厳しい条件をクリアし、多額の負担金を支払う必要があります。

本記事では、相続土地国庫帰属制度の仕組みを徹底解説するとともに、土地を「手放す（国庫帰属）」という選択と、収益を生む資産へ変える「土地活用」を、多角的な視点から比較検討します。

相続土地国庫帰属制度の概要と新設された背景

土地を国に返せる「日本初」の画期的な仕組み

相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈（相続人に対する遺贈に限る）によって取得した土地の所有権を、一定の要件を満たした場合に国に引き渡すことができる制度です。

これまでの日本の法律では、一度取得した不動産の所有権を自らの意思で「放棄」し、国に返す明確なルールは存在しませんでした。そのため、たとえ資産価値がマイナスの土地であっても、所有者は永久に管理責任と納税義務を負い続けるしかなかったのです。この制度の施行は、日本の不動産法における歴史的な転換点といえます。

なぜ今、この制度が必要なのか？（所有者不明土地問題の深層）

この制度が設立された背景には、深刻化する「所有者不明土地問題」があります。現在、日本国内には、登記が更新されないまま所有者が分からなくなっている土地が、合計すると九州の面積（約3.68万㎢）を上回る規模で存在すると推計されています。

所有者が不明、あるいは連絡が取れない土地が増えると、以下のような社会的損失が発生します。

■防災・防犯上のリスク

空き家の倒壊、害獣の発生、不法投棄の温床となり、近隣住民の安全を脅かす。

■公共事業の停滞

道路の拡張や河川の改修、災害復興の際、用地買収の交渉相手が見つからず、事業が数年単位でストップする。

■民間取引の阻害

隣地の境界確定ができないため、健全な土地活用や売却が妨げられる。

国はこうした事態を重く受け止め、登記の義務化とセットで「どうしても管理できない土地を国が引き取る窓口」を設けることで、土地の放置を未然に防ごうとしているのです。

制度を利用できる「対象者」と「制限」

この制度は、あくまで「望まずして土地を引き継いでしまった個人」を救済するためのものです。そのため、誰でも利用できるわけではありません。

■相続または遺贈で取得した個人

自ら売買契約を結んで「投資用」や「居住用」として購入した土地は対象外です。また、生前贈与で取得した土地も、現時点では対象に含まれません。

■共有地の場合は「全員一致」が原則

土地を兄弟や親戚と共有している場合、自分一人の意思では申請できません。共有者全員が合意し、連名で申請する必要があります。親族間での話し合いがまとまらないことが、申請の第一のハードルになるケースも多いです。

■法人は対象外

企業の所有する不要な社宅跡地や工場跡地などを国に引き取らせることは認められていません。

制度を利用するための厳しい条件と審査手数料

「いらない土地なら何でも国が引き取ってくれる」という誤解が多く見られますが、現実は非常にシビアです。国が土地を引き取るということは、その後の維持管理費（見回り、除草、不法投棄対策など）に国民の税金が投入されることを意味します。そのため、「管理に手間や金がかかる土地は受け取らない」というスタンスが徹底されています。

申請すら受理されない「却下事由」

法務局の窓口で、書類審査の段階で拒絶される条件です。これらは「客観的に見て管理が困難である」と判断されるものです。

■建物がある土地

最大にして最難関のハードルです。実家が建っている場合は、自費で解体して更地にする必要があります。解体費用は木造住宅でも150万〜300万円程度かかることが一般的です。また地中埋設物や 、解体後に「浄化槽」や「古い基礎」が見つかると、追加の撤去費用が発生するなどのリスクもあります。

■担保権や使用権の設定がある土地

住宅ローンの抵当権が残っている場合や、他人に貸している土地（借地権者がいる場合）は申請できません。

■通路や墓地、境内地など

現に道路として使われている土地（私道）や、地域の生活に密着した用途の土地は、国が独占的に所有することが馴染まないため対象外です。

■土壌汚染や埋設物がある土地

化学物質による汚染や、地中に廃材、浄化槽、コンクリート塊などが埋まっている場合は、将来的な浄化費用を国が負担することになるため、受け取ってもらえません。

■境界が不明確な土地

隣地との境界が確定しており、図面が存在することが必須です。境界確定のために測量を行う場合、数十万円から、隣人と揉めている場合は100万円を超える費用がかかることもあります。そもそも境界確定には、隣地の所有者たち全員から「筆界確認書」への押印が必要です。隣人が行方不明であったりする場合、この時点で国庫帰属の道はほぼ断たれるといえるでしょう。

現地調査で落とされる「不承認事由」

書類審査を通過しても、法務局の職員による現地調査で「不承認」となるケースがあります。

■崖地（がけち）の存在

勾配が30度以上あり、かつ高さが5メートルを超える崖がある土地などは、崩落のリスクが高く、補修に多額のコストがかかるため認められません。

■放置された工作物や樹木

土地の上に放置された看板、フェンス、あるいは電柱の支線、密集した竹林などは「管理の邪魔」とみなされます。これらをすべて撤去し、整地した状態でなければなりません。

■車両での進入ができない土地

管理用車両（軽トラックなど）が入れないような「袋地」や「狭隘な道路に面した土地」は、巡回が困難なため、不承認になる可能性が高まります。

制度利用にかかる「持ち出し費用」のシミュレーション

国庫帰属を選択した場合、最終的に支払う「負担金」が注目されがちですが、実際にはそれまでの準備費用が重くのしかかります。

■審査手数料

土地1筆につき14,000円。却下されても返還されません。

■負担金（一括納付）

承認された場合、国がその土地を10年間管理するために必要な費用を納めます。

・一般的な宅地：原則20万円。

・市街化区域内の宅地：面積に応じて加算。例えば200㎡（約60坪）程度の住宅地であれば、50万〜80万円程度になるケースもあります。

■付随費用（実費）

・建物解体費：200万円〜※構造によって変動します

・境界測量・確定費：50万円〜

・樹木伐採・残置物撤去：30万円〜

つまり、タダで土地を返せるどころか、「トータルで300万〜500万円の現金を支払って、資産（土地）をゼロにする」というのが、国庫帰属制度の現実的な姿なのです。さらに申請書類の作成を司法書士等へ依頼する場合、十数万円の「手続代行費用」が必要になります

国庫帰属 vs 売却 vs 土地活用｜どれが最もお得？

不要な土地の出口戦略を考える際、感情的に「手放したい」と考えるのは理解できますが、冷静に経済的メリットを比較することが不可欠です。

国庫帰属：資産を捨てて「平穏」を買う

・メリット：将来にわたる管理責任、固定資産税、近隣トラブルのリスクから永久に解放される。

・デメリット：多額の初期費用（解体・測量・負担金）が発生し、手元に1円も残らない。

土地売却：市場価値があるなら最良の選択

・メリット：売却代金が手に入り、維持費もゼロになる。

・デメリット：地方や郊外では「100万円でも買い手がつかない」土地が激増しています。また、不動産会社の仲介手数料や、売却益が出た場合の譲渡所得税がかかります。さらに、境界未確定のままでは売却できないケースも多く、結局測量費の持ち出しが発生します。

土地活用（アパート経営等）：負債を収益源に転換する

・メリット：毎月の家賃収入が得られ、土地を持ち出しなし（ローン活用）で維持できる。固定資産税の優遇措置を維持し、相続税評価額を大幅に下げられる。

・デメリット：空室リスクや修繕リスクが伴う。適切な市場調査を行わずに始めると、逆効果になる可能性がある。特に国庫帰属を考えるような地方の土地では、よりそれらのリスク考慮が必須となる。

【徹底比較】20年後の収支予測

項目	相続土地国庫帰属	土地売却（100万で売却）	アパート経営（小規模）
初期コスト	▲300万円（解体・負担金）	▲50万円	融資活用（自己資金少）
年間の収支	0円	0円	＋60万円（手残り）
20年後の累計	▲300万円	＋50万円	＋1,200万円
資産の有無	なし	なし（現金化済み）	あり（土地・建物）

放置厳禁！不動産を負動産にしないための管理義務

「手続きが面倒だから」「お金がないから」と土地を放置しておくことは、今や最もハイリスクな選択肢です。2024年を境に、土地所有者に対する国の姿勢は格段に厳しくなっています。

2024年4月「相続登記の義務化」の影響

これまで任意だった相続登記が義務化されました。正当な理由なく相続を知ってから3年以内に名義変更を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。また、2026年現在は住民基本台帳制度との連携も強化されており、国が「誰がどこの土地を相続したか」を把握するスピードは格段に上がっています。

「特定空家」に指定された際の大増税

空き家を放置し、倒壊の危険や衛生上の問題があると自治体に判断されると「特定空家」に指定されます。こうなると、住宅が建っている土地に適用される「住宅用地の特例（固定資産税が最大1/6に減額される仕組み）」が解除されます。

結果として、翌年から固定資産税が実質6倍に跳ね上がることになります。自治体によっては、さらに厳しい行政代執行（自治体が強制的に解体し、費用を所有者に請求する）が行われる事例も増えています。

民法改正による「隣地使用」と「所有者責任」

2023年の民法改正により、隣地の所有者は、越境してきた枝を自ら切り取ることができるようになるなど、隣地トラブルの解決ルールが整理されました。

これは裏を返せば、「管理を怠っている所有者に対する、近隣からの法的追及がしやすくなった」ことを意味します。放置された土地から発生した害虫被害や、台風で飛散した瓦による他人の怪我。これらに対して、所有者は「知らなかった」では済まされない重い法的責任（無過失責任）を負うことになります。

実は「収益物件」に変わる可能性がある土地の特徴

「こんな田舎の土地、誰も住みたがらない」というのは、あくまで現在の住宅のまま、あるいは更地のままの状態での主観かもしれません。賃貸需要は「点」ではなく「エリア」で見る必要があります。

ターゲットを絞れば「不便な土地」が「選ばれる土地」に

■職住近接のニーズ

駅から徒歩20分以上かかる場所でも、近くに大規模な配送センター、食品工場、24時間営業の店舗などがある場合、そこで働く人々にとっては「職場に近く、静かで駐車場が広い物件」は非常に魅力的です。

■ロードサイドの利便性

幹線道路へのアクセスが良い場所なら、車通勤の共働き世帯からの需要が見込めます。駅近の狭い物件よりも、少し離れていても「平置き駐車場2台完備」「最新のキッチン」を備えたアパートの方が選ばれる傾向が強まっています。

「新築」という強力な武器

地方の賃貸市場は、築年数の経過した「昭和・平成初期」の物件が大多数を占めているケースが多々あります。

・断熱性能が低く、冬寒くて夏暑い。

・インターネット設備が不十分。

・宅配ボックスがなく、オートロックもない。

こうした既存物件が多いエリアに、「ZEH水準の高断熱」「高速Wi-Fi無料」「ワークスペース完備」といった現代のニーズを捉えた新築アパートを投入すれば、築古物件との圧倒的な差別化ができ、安定した高稼働率を維持することが可能です。

狭小地・変形地の「逆転の発想」

国庫帰属では「境界が複雑」「形が悪い」ことは却下の原因になりますが、アパート設計においては「その土地だけのユニークな魅力」に変えることができます。

たとえば、細長い土地であれば、各住戸が独立した「メゾネットタイプ」にすることで、騒音トラブルの少ない戸建て感覚の賃貸住宅を提供できます。

土地を「負債」から「収益源」へ変える土地活用のすすめ

「お金を払って国に返す」という決断を下す前に、その土地が持つ「稼ぐ力」を一度だけ可視化してみることをお勧めします。

アパート経営が解決する「3つの不安」

■経済的な不安

物価高や年金支給額の減少が懸念されるなか、インフレに強い「家賃収入」という第2の財布を持つことは、人生最大の防御になります。

■管理の不安

「遠方だから管理できない」という悩みは、信頼できる管理会社に委託することで解消されます。オーナー様が行うのは、毎月の入金確認と、数年に一度の設備更新の判断程度です。

■承継の不安

負債としての土地を遺せば子どもたちは困惑しますが、収益を生むパッケージとしての土地を遺せば、それは子どもたちの将来を支える「ギフト」になります。

失敗しないための「市場分析」の重要性

もちろん、闇雲に建てるだけではリスクがあります。土地活用を成功させる鍵は、以下の3点に集約されます。

■マーケット調査

その地域に、どのような年齢層の、どのような年収層が、どのようなライフスタイルで住んでいるかをデータで把握する。

■適正な建築計画：過剰な投資は避けつつ、入居者が「ここがいい」と思える競争力を確保する。

■ファイナンシャルプラン

30年、35年の長期スパンで、大規模修繕費用や空室期間を見込んだ保守的な資金計画を立てる。

これらを自分一人で行うのは困難です。しかし、国庫帰属にかかる数百万円というコストを考えれば、その予算の一部を使って専門家に調査を依頼し、活用の道を探る価値は十分にあるはずです。

まとめ：あなたの土地は「捨てるもの」ではなく「活かすもの」かもしれない

相続土地国庫帰属制度は、不動産を「負債」として抱え続ける人にとっての重要な救済措置です。しかし、それはあくまで「売ることも貸すこともできない、本当に価値のない土地」に対する最終手段であることを忘れてはいけません。

2026年、不動産価値の二極化はさらに進んでいます。かつての「実家」が、今の時代のニーズに合わせた「最新の住まい」に生まれ変わることで、地域に活気を与え、あなたに富をもたらす可能性は十分にあります。

「いらない」と切り捨ててしまう前に。「お金を払って手放す」というマイナスの決断を下す前に。まずはその土地が秘めている「真の価値」を、プロの目で診断してみましょう。

セレ コーポレーションでは、アパート建築をはじめとする土地活用の提案から資金計画、建築、管理までをワンストップで対応しています。「国庫帰属を検討しているが、活用の可能性も知りたい」「自分の土地にどのような選択肢があるか分からない」といった初期段階でも、お気軽にご相談ください。

セレ コーポレーション公式サイト

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〈この記事の監修者〉

近藤 崇

司法書士法人近藤事務所 代表司法書士

横浜市出身。横浜国立大学経営学部卒業。平成26年横浜市で司法書士事務所開設。平成30年に司法書士法人近藤事務所に法人化。

取扱い業務は相続全般、ベンチャー企業の商業登記法務など。相続分野では「孤独死」や「独居死」などで、空き家となってしまう不動産の取扱いが年々増加している事から「孤独死110番」を開設し、相談にあたっている。