賃貸マンション経営は、長期的に安定した収入を得られる投資手法の1つです。一方で、初期費用の大きさや空室リスクといった課題もあり、十分な検討が欠かせません。また、同じ賃貸経営でも「アパート経営」とは構造やコスト、運用面において違いがあるため、区別して理解する必要があります。
この記事では、賃貸マンション経営のメリット・デメリットや、アパート経営との違いを解説します。また、賃貸マンション経営が向いている人の特徴や、管理会社選びのポイントにもふれていますので、ぜひ参考にしてください。
賃貸マンション経営とは？
賃貸マンション経営とは、所有するマンションを入居者に貸し出し、家賃収入を得る不動産投資の方法です。長期にわたって安定した収入を見込める点が大きな魅力で、鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造といった耐久性の高い建物が多いことから、資産価値を維持しやすい点も特徴です。
また、経費計上による節税効果や相続税対策にもつながるため、資産形成を意識する方にとって魅力的な選択肢といえます。
賃貸マンション経営のメリット
賃貸マンション経営には、収益面や資産形成の観点から多くの利点があります。ここでは、賃貸マンション経営の主なメリットを見ていきましょう。
長期的に安定した収入を期待できる
賃貸マンションは住居としての需要が安定しており、景気や社会情勢の変化にも左右されにくい点がメリットです。特に都市部では、単身者からファミリー層まで幅広いニーズがあるため、入居希望者が途切れにくく、空室が出ても次の入居者を見つけやすい傾向にあります。
さらに、多戸数物件であれば1室が空室になってもほかの部屋からの家賃収入でカバーできるため、収益全体への影響は限定的です。空室リスクを分散できることから、長期的に安定した家賃収入を確保しやすくなります。
高い利回りが期待できる
賃貸マンション経営は、高い利回りが期待できる点もメリットです。ファミリー層向けの広めの住戸や設備の充実した物件は、需要が安定しており、比較的高めの家賃設定が可能です。さらに、都心部や駅近など立地条件の良い物件では入居者が集まりやすく、空室期間を短縮できるため、高利回りにつながりやすくなります。
適切に運用すれば、安定した家賃収入だけでなく資産価値の向上も期待できるでしょう。
資産として残せる
賃貸マンションは、建物や土地そのものが資産として残るため、長期的に保有するだけでなく、将来的に売却して現金化する選択肢もあります。鉄筋コンクリート造など耐久性の高い構造が多いため、適切に管理すれば資産価値を維持しやすいのも特徴です。
節税効果が期待できる
賃貸マンション経営では、固定資産税や相続税の評価を下げられる場合があります。さらに、不動産所得で赤字が出た際には、ほかの所得と損益通算することで所得税の還付を受けられる可能性もあります。適切に税務処理を行えば、税負担を軽減しやすくなる点も魅力です。
賃貸マンション経営のデメリット
賃貸マンション経営には多くの利点がある一方で、注意すべき課題も存在します。賃貸マンション経営に伴う、代表的なリスクやデメリットは下記のとおりです。
初期費用・維持コストが高い
マンションの建築費用や購入費用は高額になりやすく、管理費や修繕費といった維持コストも無視できません。長期的な収益は見込めるものの、初期投資額が大きいため、資金計画は慎重に立てる必要があります。
空室リスクがある
立地や築年数、設備などの条件によっては、入居希望者が集まりにくく、空室が長期化するケースもあります。特に築年数の経過した物件では、リフォームやリノベーションが必要になることもあるでしょう。空室が続けば家賃収入は減少し、経営に直接影響を与えます。
知識不足によるリスクが大きい
マンション経営には、法律、税務、建築、資金調達、物件管理など幅広い分野の知識が欠かせません。専門的な理解が不足すると判断を誤り、トラブルや損失につながるリスクがあります。初心者が独力で取り組むのは難しいため、専門家との連携が必要です。
経費の負担が収益に影響する
固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金など、賃貸マンション経営には毎年一定の経費が発生します。収入に対して支出がかさむと利益も圧縮されるため、収支シミュレーションを行い、長期的な資金計画を組み立てることが大切です。
賃貸マンション経営とアパート経営の違い
賃貸マンション経営とアパート経営は似ているようですが、構造や費用、運営方法に大きな違いがあります。違いを理解しておくことで、資金計画や投資目的に合った経営スタイルを選びやすくなります。両者の主な違いを見ていきましょう。
構造・規模・耐用年数
マンションは鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）が主流で、耐用年数は約47年と長く、建物の耐久性にも優れています。戸数が多く規模の大きい物件も多いため、大規模な経営を展開しやすいのが特徴です。
一方で、アパートは木造や鉄骨造が一般的で、耐用年数は木造なら22年、鉄骨造なら19～34年程とマンションに比べて短めです。そのため建物規模も小さく、戸数の少ない物件が多いため、経営規模を抑えながら始めやすい点が特徴です。
初期費用と収益性
マンションは建築費や購入費が高額になりやすく、初期投資が大きくなる傾向にあります。その分、家賃水準が高いため、長期的に収益性を高めやすいのが特徴です。
一方、アパートは建築費が比較的安いため初期費用を抑えてスタートでき、利回りも高い傾向にあります。副業や小規模経営として取り組みやすい投資方法といえるでしょう。
管理の手間と空室リスク
マンションは戸数が多い分、共用部分の管理や入居者対応など業務が複雑化しやすく、管理会社への委託がほぼ必須となります。一方で、アパートは戸数が少ないため自主管理も可能ですが、入居者募集や家賃回収、トラブル対応までを一人で担うのは負担が大きくなりがちです。
それぞれに違いはありますが、どちらも管理会社を活用することで、効率的かつ安定した運営につなげやすいといえるでしょう。
賃貸マンション経営に必要な初期費用の内訳
賃貸マンション経営を成功させるためには、最初にどの程度の資金が必要になるかを正確に把握しておく必要があります。賃貸マンション経営を始める際に必要となる、主な初期費用は下記のとおりです。
■賃貸マンション経営の主な初期費用
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件取得費（購入費用または建築費用） | マンションの購入や新築にかかる中心的な費用 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した際に課される一時的な税金 |
| 登録免許税 | 所有権移転や抵当権設定などの登記にかかる税金 |
| 印紙税 | 売買契約書やローン契約書などに必要な税金 |
| ローン事務手数料 | 金融機関に支払う融資関連の諸費用 |
| 火災保険料 | 建物を災害から守るために加入する保険料 |
| 仲介手数料 | 不動産会社を通じて取引を行う場合に支払う費用 |
| 修繕費（初期リフォーム費用） | 入居募集前に必要となるリフォームや補修費用 |
| 管理手数料 | 管理会社に業務を委託する際に発生する費用 |
これらの費用は、物件の立地、構造、規模によって大きく異なります。自己資金だけでなく、借入額や返済計画も含めて、長期的な視点で資金計画を立てることが重要です。
賃貸マンション経営が向いている人
賃貸マンション経営は誰にでも向いている投資ではなく、資金力や目的によって適性が分かれます。ここでは、マンション経営に向いている人の特徴をご紹介します。
資金に余裕があり大規模な投資を検討している
賃貸マンション経営には高額な初期投資が必要です。十分な自己資金を持っている人、あるいは長期的な返済計画を立てられる人に向いているでしょう。ローンを利用する場合でも、リスク管理と安定収益を両立させる資金計画が欠かせません。
長期的安定収益を重視する
耐用年数が長く、物件価値を維持しやすいマンション経営は、長期保有を前提に安定した家賃収入を得たい人に適しています。老後の生活資金や年金の補完として考えるケースにも向いているでしょう。
資産形成や相続対策を意識している
マンションは資産としての価値が高く、長期的に保有することで安定した収益と資産形成を実現しやすい点が特徴です。さらに、相続税評価額を抑えられる可能性があったり、経費計上による節税効果を期待できたりするため、相続対策を兼ねた堅実な資産運用を考える人に向いています。
アパート経営が向いている人
アパート経営は、比較的少額の資金から始めやすく、小規模な不動産投資を検討している人に向いています。長期的な資産形成や安定収入を重視する点では、賃貸マンション経営と共通する部分もありますが、より小回りの利く経営スタイルを求める人に適しているのが特徴です。
ここでは、アパート経営に向いている人の具体的な特徴をご紹介します。
比較的少額の自己資金から始めたい
アパートはマンションに比べて建築費が安いため、初期投資を抑えて始められるのが魅力です。自己資金が少なくても融資を活用しやすく、ローン返済額も比較的軽くなるケースが多くあります。そのため、不動産投資を始めたくても大規模な資金を用意するのが難しい人や、リスクを最小限に抑えて小さくスタートしたい人に向いています。
小規模経営や地域密着の運営を希望する
アパートは戸数が少ないため、マンションのような大規模運営に比べて管理の手間が少なく、自主管理も検討しやすい点がメリットです。さらに、地域の特性や住民ニーズを反映した柔軟な運営も可能です。
例えば、「大学や工場の近くで、単身者向けに特化した間取りや家賃設定にする」「ファミリー層が多い地域で、駐車場や収納を充実させる」など、地域とのつながりを意識した経営が行えます。地域密着型の運営を通じて入居者との信頼関係を築ければ、長期入居につながり、空室や募集コストを抑えて安定収益を確保しやすくなるでしょう。
空室リスクや収益の変動リスクを理解し対応できる
アパートは戸数が少ないため、1部屋空室になるだけで家賃収入全体に与える影響が大きくなります。そのため、空室リスクや収益の変動に対して柔軟に対応できる姿勢が求められます。
空室が出た際に素早くリフォームや賃料調整を行ったり、ターゲット層に合った募集戦略を打ち出したりする工夫が必要です。経営における課題を冷静に受け止め、解決策を実行できる人に適しています。信頼できる管理会社と連携することで、経営の安定性を高めることにつながるでしょう。
初めての不動産投資、または副業として始めたい
アパート経営は、不動産投資の経験がない人や、副業として小規模で始めたい人に向いています。初期費用や維持費がマンションに比べて低く、リスクとリターンのバランスを取りやすい点が魅力です。
最初は小さな物件から始め、実際に入居者対応や収支管理を経験することで、不動産投資に必要な知識やスキルを少しずつ身につけられます。将来的に規模を拡大したい場合にも、アパート経営の経験が大きな財産となるでしょう。副収入を得たい社会人や、資産形成を段階的に進めたい人に適したスタイルです。
管理会社選びのポイント
マンション・アパートを問わず、賃貸経営を安定させるためには、管理会社のサポートを受けることが有効でしょう。管理会社を選ぶ際には、次のポイントを確認しておくと安心です。
＜管理会社選びのポイント＞
・豊富な実績と信頼性
・空室対策や家賃滞納対応のノウハウ
・明確な費用体系とサポート内容
・地域の賃貸市場の把握
さらに、入居者満足度を高められる運営ができるかどうかも、重要な見極めポイントです。複数の会社を比較・検討し、自身の経営方針に合ったパートナーを選ぶことが成功への近道となります。
自分に合った経営スタイルを見極めよう
賃貸マンション経営は、長期的に安定した収入や資産形成を目指す上で有効な投資方法です。ただし、初期費用や維持コストの大きさ、空室リスクなどの課題もあるため、十分な資金計画とリスク管理が欠かせません。
一方、アパート経営は比較的少額の資金から始めやすく、小規模経営や副業として挑戦したい方に適しています。マンションとアパートの違いを理解した上で、目的や資金力に合った経営スタイルを選びましょう。
セレ コーポレーションは「アパート専門メーカー」として、アパート経営についてお客様の目線に立ってトータルサポートを行っています。賃貸経営に興味のある方は、まずは信頼できるパートナー企業に相談してみてはいかがでしょうか。
