アパート経営を成功に導く上で欠かせない指標の1つが「利回り」です。利回りにはいくつかの種類があり、計算方法や意味合いも異なります。収益性を見誤ってしまわないよう、仕組みを正しく理解することが大切です。
この記事では、利回りの種類と計算方法のほか、アパート経営で確保すべき利回りの最低ラインと理想の目安を解説します。アパート経営における利回りの相場や、利回りを上げるための方法にもふれていますので、ぜひ参考にしてください。
アパート経営における利回りとは
アパート経営における利回りとは、投資した金額に対してどれだけの収益が得られるかを示す指標です。不動産投資の収益性を測る際に欠かせない数値であり、利回りを把握することで投資資金を回収するまでの期間を見積もれます。そのため、資金計画を立てる上で、利回りは重要な基準の1つになります。
ただし、利回りは万能な指標ではなく、数字だけで投資価値を判断してしまうのは危険です。例えば、同じ利回りでも、立地条件や築年数、入居需要の変化に加え、修繕費・管理費といった将来のコストによって、実際の収益性は大きく変わります。
利回りはあくまで目安にすぎず、資産価値や長期的な収支計画と併せて総合的に考えることが大切です。
利回りの種類と計算方法
アパート経営における利回りには、主に「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」の3種類があります。それぞれの計算方法や意味が異なるため、正しく理解しておきましょう。
■利回りの種類
| 種類 | 計算式 | 特徴 |
|---|---|---|
| 表面利回り (％) | 年間家賃収入÷不動産価格×100 | 空室リスクを想定、運営経費は考慮しない |
| 想定利回り (％) | 満室時の年間家賃収入÷不動産価格×100 | 満室を想定、運営経費は考慮しない |
| 実質利回り (％) | （年間家賃収入－年間経費）÷（不動産価格＋初期費用）×100 | 空室リスクを想定し、購入時の諸経費や運営経費も含める |
表面利回りは簡易的な目安として活用されますが、アパート経営にかかる諸経費を考慮しないため、実際より高めに算出される傾向があります。想定利回りは、満室を前提とした数値で、理想的な水準を示しますが、現実には達成が難しいケースも少なくありません。
一方、実質利回りは建築時にかかる諸経費や、運営経費を反映するため、ほかの指標と比べて実態に近い収益性を把握しやすいといえます。
アパート経営で確保すべき利回りの最低ラインと理想の目安
利回りは、アパート経営の収益性を判断する上で欠かせない指標です。しかし、ただ高ければいいというものではなく、安定した経営を続けるためには最低限クリアすべき目安と、長期的に目指すべき理想的な目安があります。
ここでは、アパート経営における実質利回りの最低ラインと、安定経営を実現するための理想的な利回り目安についてご紹介します。
利回りの最低ライン
アパート経営において、実質利回りは「最低でも3％前後」が1つの目安とされています。この目安を下回ると、突発的な修繕や入居率の低下によってすぐに赤字へ転落するリスクが高まります。特に、経営初期は想定外の支出が発生しやすいため、最低ラインを確実にクリアすることが安定経営の前提条件といえるでしょう。
ただし、理想とする利回りは立地や物件の条件によっても変動します。例えば、土地価格が比較的安い地方都市や郊外では、利回りが高く算出されやすいため、「最低でも4～5％程度」を確保しておくのが望ましいとされるケースもあります。一方、都市部の一等地は土地代が高く、利回りが低く見積もられる傾向にありますが、将来的な資産価値や売却益を見込めるといった点が強みです。
利回りの数値だけに注目するのではなく、「エリア特性」「入居需要」「将来的な修繕コスト」などを総合的に踏まえて判断することが大切です。
理想的な利回りの目安
アパート経営において理想的な目安とされる実質利回りは、「5％以上」です。このラインを確保できれば、ローン返済や固定資産税などの税金、修繕費の積立を行いながら、安定して収益を確保できる可能性が高まります。
さらに、将来的に避けられない家賃水準の下落や、入居率の低下といったリスクを吸収する余裕が生まれ、長期的に安定した経営を続けやすくなります。特に、築年数が経過した際の大規模修繕や、予期せぬ空室率の上昇に備えるためにも、余裕をもった利回りを確保しておくことが重要です。
そのため、資金計画を立てる際には、5％以上の実質利回りを1つの到達目標として意識しておくと安心です。実際にはエリアや物件の条件によって達成の難易度は異なりますが、「最低限3％を割らず、できれば5％以上を目指す」といった考え方が、健全なアパート経営の基本といえるでしょう。
新築アパートと中古アパートの利回りの違い
新築アパートは「利回りが低め」、中古アパートは「利回りが高め」に出やすい点が大きな違いです。
新築アパートは、初期投資額が大きくなるため、表面利回りや実質利回りは相対的に低く算出されます。ただし、最新の設備やデザインにより入居者の人気が高く、空室リスクを抑えやすいのが強みです。さらに、耐用年数が長く、当面は大規模修繕の必要が少ない点も安心材料といえます。
一方、中古アパートは購入価格を抑えやすく、利回りが高く算出されやすい傾向にあります。ただし、修繕やメンテナンス費用の増加が収益を圧迫する可能性もあるため、長期的な安定経営を目指すなら、購入前の精査が欠かせません。
地域別・間取り別アパート経営の利回り相場
アパート経営の利回りは、物件の立地や間取りによって大きく変動します。地域別および間取り別に見られる利回りの相場を見ていきましょう。
地域別の利回り相場
都市部では、土地価格や建築コストが高いため、表面利回り・実質利回りともに低くなる傾向があります。例えば、東京23区の新築アパートでは実質利回りで3～4％前後が平均とされ、人気エリアではさらに低い水準になることもあります。その分、入居需要が安定しており、長期的に空室リスクを抑えやすい点がメリットです。
一方、地方都市や郊外では土地価格が安価なため、利回りは5～8％程度と高めに出やすい傾向にあります。ただし、エリアによっては人口減少や雇用環境の変化により、家賃下落や入居率の低下といったリスクも無視できません。そのため、利回りの数字だけで判断するのではなく、将来的な需要予測や周辺環境の動向も合わせて見極めることが求められます。
間取り別の利回り相場
間取りの違いによっても、アパート経営の利回りには明確な差が出ます。単身者向けの1Kやワンルームは、部屋数を多く確保できるため回転率が高く、比較的利回りを確保しやすいのが特徴です。ただし、需要が若年層や学生などに偏る傾向にあり、地域によっては供給過多となりやすいリスクもあります。
ファミリー向けの2LDKや3LDKは家賃単価が高く、長期間にわたって入居する世帯が多いため、安定収入を得やすいメリットがあります。その反面、建築コストや設備投資は高めになるため、初期投資と将来的な収益のバランスを見極める必要があるでしょう。
利回り計算に含めるべき経費と空室率の影響
利回りを正しく算出するには、建築費や購入費だけでなく、日々の運営にかかる経費も考慮する必要があります。さらに、空室率の変動は収益に直結するため、軽視できない重要な要素です。詳しく見ていきましょう。
アパート経営にかかる主な経費
アパート経営では家賃収入が得られる一方で、さまざまな経費が発生します。利回りを正しく把握するためには、必要経費を事前に把握しておかなければなりません。主な経費の例は、下記のとおりです。
＜アパート経営で想定される経費の例＞
・固定資産税、都市計画税
・火災保険料、地震保険料
・管理委託費
・修繕積立金、大規模修繕費
・入居者募集、広告費用
・設備更新費用（給湯器、エアコンなど）
一般的には、年間家賃収入の約20％が経費にあてられるといわれます。ただし、実際の割合は物件の築年数や管理形態によって大きく変わります。そのため、想定される費用をできるだけ具体的に見積もり、利回り計算に正しく反映させることが大切です。
空室率の計算と利回りへの影響
空室率は、「空室戸数×空室期間÷（総戸数×365日）×100」といった式で算出するのが一般的です。この数値から年間収入の減少分を見積もり、実質利回りに反映させることで、より現実的な収益を把握できます。
例えば、空室率が10％であれば、年間家賃収入は満室想定の90％にとどまります。特に、地方や駅から距離のある物件では空室リスクが高まるため、地域の平均空室率や競合物件の入居状況をあらかじめ確認しておくことが重要です。
利回りを上げるための方法
アパート経営の収益性を高めるためには、利回りを向上させる工夫が必要です。ここでは、利回りを上げるための方法をご紹介します。
空室率を下げる対策を講じる
空室率を下げることは、家賃収入を安定させ、実質利回りを高める上で有効な方法の1つです。下記のような空室対策が考えられます。
＜空室対策の例＞
・入居者ニーズに合った設備導入
・柔軟な契約条件
・建物の清掃や外観の美化による第一印象の向上
・内装の快適性を高める住みやすい空間設計
家賃設定の適正化と利回り維持を意識する
利回りを維持するためには、周辺の相場を参考にしながら適正な家賃を設定することが欠かせません。過度な値下げは、短期的には入居者を確保できても、長期的には物件価値を下げる原因になります。
ターゲット層に合わせて「家具付きプラン」や「インターネット無料サービス」を導入するなど、家賃を下げずに付加価値を提供する工夫が効果的です。こうした取り組みにより入居率を維持でき、長期的な収益の安定につながります。
管理会社や管理費を比較・検討する
物件管理を委託する際には、管理会社の手数料や業務範囲を具体的に比較・検討することが大切です。自主管理はコストを抑えられる一方で、入居者対応やトラブル解決に多大な労力がかかります。
対して、委託管理は費用が発生するものの、サービス品質や対応力の差によって経営効率が大きく左右されます。信頼できる管理会社を選ぶことが、長期的な安定運用とトラブル回避につながるでしょう。
修繕費を計画的に積み立て、メンテナンスを実施する
突発的な修繕に備えて収益の一部を積み立てておくことは、利回りを安定させる上で有効です。定期点検や小規模なメンテナンスを重ねれば、劣化を早期に発見でき、大規模修繕の負担を抑えられます。資産価値を維持し、長期的な収益確保につなげるためにも計画的な修繕が必要です。
アパート経営を任せる会社選びのポイント
会社を選ぶ際は、まず複数社から見積もりを取り、実績や提案力を比較・検討することが大切です。その上で、利回り計算や収支シミュレーションを丁寧に行い、透明性の高い説明をしてくれる会社を選びましょう。さらに、土地活用の実績が豊富な会社であれば、より最適なプランニングが期待できます。
利回りを正しく理解して安定したアパート経営を実現しよう
アパート経営における利回りは、投資判断や資金計画の基盤となる重要な指標です。最低ラインや理想の目安を押さえた上で、経費や空室率も含めて現実的に収益を見極めましょう。また、空室対策や適切な家賃設定に加え、管理体制の見直しといった工夫を積み重ねることで、利回りを高め、長期的に安定した経営が実現します。利回りを単なる数字として捉えるのではなく、将来のリスクや資産価値も含めて総合的に判断することが、アパート経営を成功に導く第一歩です。
セレ コーポレーションは「アパート専門メーカー」として、アパート経営についてお客様の目線に立ってトータルサポートを行っています。アパート経営に不安を感じている方は、まずは信頼できるパートナー企業に相談してみてはいかがでしょうか。
