賃貸併用住宅とは？「やめとけ」といわれる理由や向いている人を解説

住宅に賃貸機能を組み合わせた「賃貸併用住宅」は、自宅に住みながら賃貸部分から家賃収入を得られるため、住宅ローンの負担を軽減する選択肢として注目されています。ただし、「賃貸併用住宅はやめとけ」といった否定的な声もあるため、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、賃貸併用住宅の基本的な仕組みや「やめとけ」といわれる理由、向いている人・向いていない人の特徴を解説します。賃貸併用住宅の間取りの種類や、事例も紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

賃貸併用住宅とは、自宅と賃貸部分が共存する住宅のこと

賃貸併用住宅とは、1つの建物の中に「オーナーが居住するスペース」と「第三者に貸し出す賃貸スペース」が共存している住宅のことです。マイホームとしての快適さと、不動産投資としての収益性を兼ね備えた、いわばハイブリッドな住まいといえます。

資産活用の選択肢として注目される賃貸併用住宅ですが、特に、住宅ローンを活用しながら賃貸経営ができる点が大きなメリットです。通常、投資用アパートを建てる場合は「アパートローン（事業用ローン）」を利用します。一方、賃貸併用住宅では、自宅部分が延べ床面積の2分の1（50%）以上を自宅として使用することで、「住宅ローン」を適用できるケースが多くあります。

住宅ローンは、アパートローンに比べて金利が低く、借入期間も長く設定できるため、資金計画の柔軟性が高まり、家計への負担を軽減できる点が特長です。

なお、住宅ローンの適用条件は、利用する金融機関によって異なります。

賃貸併用住宅は「やめとけ」といわれることがある理由

賃貸併用住宅は注目を集めている一方で、「やめとけ」といった否定的な声もあります。ここでは、その理由となるリスクやデメリットについて解説します。

入居者との距離感・プライバシーの問題

賃貸併用住宅でよくある不安は、「生活音が気になる」「入居者と顔を合わせるのが気まずい」といった精神的なストレスです。遮音性の高い構造を選んだり、オーナーと入居者の生活動線が重ならないような設計にしたりするといった工夫が必要です。

空室リスクとローン返済の不安

賃貸併用住宅では、入居者が決まらなければ家賃収入が得られず、ローン返済が大きな負担になるといったリスクもあります。また、賃貸需要が低いエリアや、魅力に欠ける間取りでは、空室が長期化する可能性もあるでしょう。

入居者トラブル対応のわずらわしさ

賃貸併用住宅では、深夜の騒音や設備の故障など、入居者トラブルへの対応に不安を感じる方も少なくありません。

ただし、多くの場合、入居者トラブルについてオーナーが直接対応するケースは少ないでしょう。賃貸併用住宅では、管理会社に対応を委託するのが一般的なため、オーナーの手間は最小限に抑えられます。なお、管理を任せる場合は委託費用がかかるため、その点は事前に想定しておく必要があります。

売却のしにくさ

賃貸併用住宅は一般的な戸建てに比べると特殊な物件であるため、売却を検討した際に買い手が限られる傾向にあります。ただし、利回りがしっかり確保された物件であれば、同様の用途で活用したい購入者や不動産投資家への売却も可能です。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅にはリスクがある一方で、メリットも多くあります。ここでは、賃貸併用住宅の代表的なメリットを紹介します。

家賃収入で住宅ローンの負担が大幅に軽減できる

賃貸併用住宅の大きなメリットは、毎月得られる家賃収入を住宅ローンの返済にあてられる点です。入居者が安定していれば、自己負担をほとんどかけずにローンを返済できる可能性があり、物件の条件や賃貸ニーズによっては、収支がプラスになります。

さらに、ローン完済後は家賃収入がそのまま手元に残るため、老後の生活資金としても活用できます。毎月安定した家賃収入が得られることで、年金以外の収入源を確保でき、老後の安心感につながるでしょう。

住宅ローン控除と節税効果がある

賃貸併用住宅は、条件を満たせば住宅ローン控除の対象となり、節税につながる点もメリットです。自宅部分が延べ床面積の2分の1（50％）以上を占めている場合、住宅ローン控除が適用され、自宅部分に対応する借入額について、所得税の一部が還付される可能性があります。

さらに、相続時には「小規模宅地等の特例」などの制度が活用できるケースもあり、相続税の軽減にも寄与します。更地で所有するよりも、貸家建付地として評価されるため土地の評価額が下がり、結果として資産の目減りを抑えられるでしょう。

賃貸併用住宅が「向いている人」と「向いていない人」

賃貸併用住宅は魅力的な選択肢ですが、ライフスタイルや考え方によって向き不向きが分かれます。賃貸併用住宅に向いている人、向いていない人の特徴は以下のとおりです。

賃貸併用住宅が向いている人の特徴

賃貸併用住宅は、安定した賃貸需要が見込める土地を持っていて、将来の資産形成を重視する人に向いています。例えば、駅近や都心部といった賃貸ニーズの高いエリアに土地を所有している場合、入居者の確保がしやすく、空室リスクを最小限に抑えられます。

また、住宅の広さや豪華さよりも、月々のローン返済の負担軽減、物件の収益性・将来の資産価値に重きを置く人にとっても、有効な選択肢です。

経済的な合理性を重視するかどうかは、賃貸併用住宅を検討する上での1つのポイントでしょう。

＜賃貸併用住宅が向いている人の特徴＞
・賃貸需要が高い土地を所有している
・資産形成やローン返済の効率を重視している

賃貸併用住宅が向いていない人の特徴

賃貸併用住宅は、他人の気配や音に敏感な人には向いていません。特に、同じ建物内に他人が住んでいること自体に強いストレスを感じる場合は、日常生活に負担が生じる可能性があります。

また、立地が駅から遠い・周辺に賃貸需要が少ないなど、物件の魅力を出しにくい土地の場合、空室が続くおそれもあります。空室が続くと、想定していた収益を得られないリスクもあるでしょう。

＜賃貸併用住宅が向いていない人の特徴＞
・音や他人の気配に敏感な人
・賃貸需要が低い土地を所有している人

失敗しない賃貸併用住宅の作り方

賃貸併用住宅で失敗しないためには、設計段階での工夫が不可欠です。ここでは、賃貸併用住宅を成功させるためのポイントを紹介します。

プライバシーを完全に守る動線と遮音を工夫する

賃貸併用住宅では、オーナーと入居者が互いに気を使わずに暮らせるように、プライバシーを守る設計が重要です。例えば、玄関を別にする、階を分けるなど、生活動線が交わらない間取りにすると、ストレスの少ない住環境をつくれます。

さらに、高性能な遮音材を取り入れることで、生活音によるトラブルの防止にもつながります。

自宅としての快適さを犠牲にしない

賃貸住宅の収益性をいくら高めても、自宅の快適さが損なわれては意味がありません。賃貸部分を重視するあまり、自宅が狭くなったり日当たりが悪くなったりすると、長く住み続けることが難しくなります。

自分たちが「住みたい」と思える空間を確保することが、結果として建物全体の価値を高めるでしょう。

賃貸併用住宅で考えられる間取り

賃貸併用住宅では、どのような間取りが考えられるのでしょうか。ここでは、自宅としての快適さを保ちつつ、入居者にも選ばれやすい、代表的な間取りタイプを紹介します。

空室リスクの対策については、下記の記事をご覧ください。
〝建物の価値〟を高めて空室リスク対策を。安定的なアパート経営の極意

上下タイプ

上下タイプの賃貸併用住宅は、1階がオーナーの自宅、2階が賃貸住宅というように、上下で分ける間取りです。

1階を自宅にすれば庭を活用でき、年齢を重ねても住みやすいというメリットがあります。ただし、2階の入居者の生活音が気になる場合があるため、防音対策は欠かせません。

逆に、2階を自宅にすると日当たりや眺望が良くなりますが、自分たちの生活音が入居者に伝わってしまう可能性もあります。上下どちらを自宅にする場合でも、快適な住環境を保つには遮音性の高い設計が重要です。

縦割りタイプ

縦割りタイプの賃貸併用住宅は、オーナー宅と賃貸部分が左右に隣り合うような配置の間取りです。例えば、2階建ての自宅の隣にメゾネットタイプの賃貸を設けるケースや、1階と2階にそれぞれ賃貸の部屋を配置するケースがあります。

縦割りタイプは、上下タイプに比べて生活音の干渉が少なく、オーナーと入居者がお互いに気を使いにくいのが特徴です。プライバシーを重視したい人に向いている間取りといえるでしょう。

二世帯住宅タイプ

二世帯住宅タイプの賃貸併用住宅は、自宅部分が二世帯住宅になっており、さらに賃貸を組み合わせたタイプです。例えば、1階を親世帯、2階を子世帯、3階以上を賃貸にするパターンや、1階に親世帯と賃貸、2階に子世帯を配置するパターンなどがあります。

二世帯住宅とすることで自宅部分の面積が増え、住宅ローンが適用されやすくなるという利点があります。将来、親世帯が退去した場合には、そのスペースを賃貸に転用するなど、ライフスタイルの変化にも柔軟に対応できるのが魅力です。

賃貸併用住宅の成功は、パートナー選びで決まる

賃貸併用住宅の成否は、どの建築会社に依頼するかで大きく左右されます。自宅としての住み心地と、賃貸物件としての収益性を両立させるためには、両方に精通したパートナー選びが欠かせません。

例えば、大手ハウスメーカーは住宅としての品質が高い反面、建築費が割高になりやすく、結果として利回りが下がる可能性があります。一方で、投資物件を専門とする会社は収益性を重視した提案が強みです。ただし、自宅部分の快適性やデザイン性が後回しになるケースもあります。

そのため理想的なのは、賃貸経営のノウハウと、注文住宅レベルの空間設計力を併せ持つ建築会社です。特に都心部では、立地やターゲットに合わせて、入居者に選ばれ続ける物件を提案できる実績があるかどうかを重視するとよいでしょう。

賃貸併用住宅の事例

実際に賃貸併用住宅を建てた方々は、どのような目的で計画し、どのような住まいや賃貸経営を実現したのでしょうか。ここでは、アパート建築・経営の専門会社、セレ コーポレーションが手掛けた3つの実例をご紹介します。

老朽化した自宅を賃貸併用住宅に建て替え｜N様の場合

自宅の老朽化や家族構成の変化によって、維持管理の難しさを感じていたN様。事業計画だけでなく、将来の相続シミュレーションもご提案しました。車椅子対応にしたことで、施設にいたお母様との同居も実現しています。他の物件と差別化された室内空間や奥行きのあるバルコニーなどに「入居者にも私たちにも優しいアパートになった」とお喜びです。

相続後も子世代が安心経営できる賃貸併用住宅に｜H様の場合

ご自身の年齢や、将来の相続を考えて相談にいらしたH様。ポイントは子どもたちに引き継いだ後も安心して経営できる事業計画と、自宅と賃貸部分のプライバシーの両立です。デザインにはこだわりのあったH様ですが、「要望や疑問に一つひとつ対応していただき満足です」と笑顔。高収益を見込める提案にひと安心、とのことでした。

賃貸併用住宅で理想の暮らしと資産形成を叶えよう

賃貸併用住宅は、自宅としての快適さと賃貸経営による収益性を両立できる、魅力的な方法です。自分や家族のライフスタイルに合ったプランを立て、信頼できる建築会社とともに住まいづくりを進めることで、理想の暮らしと将来の資産形成の両方を実現できるでしょう。

「アパート専門メーカー」であるセレ コーポレーションでは、長年にわたり培ってきた収益化のノウハウと、空間を立体的に活用する独自の設計技術を融合させています。限られた敷地でも広さを感じられる住空間を実現し、高い入居率とオーナーさまの快適な暮らしの両立を目指します。

「自分の土地にどんな建築プランが適しているのか」「実際の収支はどのくらいになるのか」といった疑問をお持ちの方は、ぜひ一度セレ コーポレーションにご相談ください。

セレ コーポレーション公式サイト